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Le quasi-usufruit soulève un enjeu majeur au décès. En droit civil, l’article 587 du code civil permet à l’usufruitier d’user de biens consomptibles, notamment des sommes d’argent, à charge d’en restituer l’équivalent à la fin de l’usufruit. (legifrance.gouv.fr)

La difficulté naît au moment de la succession : la créance de restitution n’est pas toujours déductible du passif. Selon sa source, sa preuve et la date du décès, elle peut être admise, neutralisée ou réintégrée dans l’assiette taxable. (legifrance.gouv.fr)

Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. L’analyse dépend toujours des faits, des actes signés et de la chronologie propre à chaque dossier.

Qu’est-ce que le quasi-usufruit et dans quels cas apparaît-il ?

Le quasi-usufruit est la variante de l’usufruit qui porte sur des biens que l’on ne peut utiliser sans les consommer. L’usufruitier peut alors disposer librement de la chose, mais il devient débiteur d’une restitution en nature, si cela est possible, ou par équivalent monétaire à l’extinction de son droit. Le mécanisme vise donc à concilier jouissance immédiate et restitution ultérieure.

• Il concerne classiquement les liquidités, les espèces, les sommes versées à l’usufruitier et plus généralement les biens fongibles.
• Il peut aussi se rencontrer lors du report de l’usufruit sur le prix de cession d’un bien démembré, lorsque le bien est vendu et que le prix est laissé à disposition de l’usufruitier. (bofip.impots.gouv.fr)
• Il peut enfin apparaître, selon les circonstances, lors de distributions de réserves ou d’opérations comparables qui donnent lieu à une remise de fonds à l’usufruitier. (legifrance.gouv.fr)

Dans une approche strictement patrimoniale, le quasi-usufruit n’est donc pas un simple habillage terminologique. Il emporte une vraie dette de restitution, dont le traitement fiscal devient central au décès.

Créance de restitution : principe, calcul et extinction

La créance de restitution est la contrepartie civile du droit de se servir des choses consomptibles. En pratique, son montant correspond à la somme reçue, ou à la valeur estimée au jour de la restitution lorsque la loi ou la convention prévoit une restitution par équivalent. C’est cette créance qui doit être identifiée avec précision dans la succession du quasi-usufruitier.

Exemple chiffré simple

Supposons qu’un bien démembré soit vendu 300 000 euros et que le prix soit laissé en quasi-usufruit à l’usufruitier. Au décès, la créance de restitution est en principe de 300 000 euros. Si la situation relève du champ de l’article 774 bis du CGI, cette dette n’est pas déductible du passif successoral. Si elle entre dans l’exception du second alinéa de ce texte, la déduction peut rester ouverte, mais uniquement si l’absence d’objectif principalement fiscal est démontrée.

Exemples de traitement civil et fiscal selon la situation

Situation	Effet civil	Incidence fiscale en 2026
Somme d’argent laissée à la disposition de l’usufruitier	L’usufruitier peut l’utiliser, mais il doit en restituer l’équivalent à l’extinction de l’usufruit.	La dette de restitution exigible est en principe non déductible lorsque le défunt s’était réservé l’usufruit sur une somme d’argent, sous réserve des exceptions légales.
Prix de cession d’un bien démembré	Le prix peut devenir le support du quasi-usufruit si le report de l’usufruit est organisé sur la somme d’argent issue de la vente.	La dette peut rester déductible si l’on démontre qu’elle n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.
Quasi-usufruit conventionnel entre l’usufruitier et les nus-propriétaires	Une convention ou une acceptation formalisée peut créer une dette de restitution à la charge de l’usufruitier.	La déduction est alors examinée à l’aune de l’article 773 du CGI, avec une exigence stricte de date certaine et de preuve.
Usufruit du conjoint survivant issu de l’article 757 du code civil (usufruit légal) ou d’une disposition entre époux prévue à l’article 1094-1 du code civil	Le conjoint survivant peut recueillir l’usufruit de la totalité des biens ou une quotité aménagée par la loi ou une libéralité entre époux. (legifrance.gouv.fr)	L’article 774 bis ne remet pas en cause la déductibilité des dettes de restitution liées à ces usufruits, qu’ils résultent de la loi (article 757 du code civil) ou d’une disposition entre époux (article 1094-1 du code civil), la déduction restant subordonnée à la justification de la dette exigée par l’article 768 du CGI.

La doctrine administrative publiée en 2024 précise que, lorsqu’un bien démembré autre qu’une somme d’argent est cédé, le report de l’usufruit sur le prix de cession peut faire entrer la dette dans le champ de l’article 774 bis. En revanche, lorsque le report porte sur un actif autre qu’une somme d’argent, l’analyse n’est pas la même.

Déductibilité au passif de la succession : principe, limites et texte de 2024

Le point de départ demeure l’article 768 du CGI, qui admet la déduction des dettes existant au jour de l’ouverture de la succession dès lors qu’elles sont dûment justifiées. Mais l’article 773 du CGI ajoute une seconde barrière : les dettes consenties par le défunt au profit d’un héritier ou d’une personne interposée sont, en principe, non déductibles, sauf acte authentique ou acte sous seing privé ayant date certaine avant le décès, puis preuve de la sincérité de la dette et de son existence à l’ouverture de la succession. (legifrance.gouv.fr)

La jurisprudence illustre cette distinction. Dans un arrêt de chambre commerciale du 27 mai 2015, n° 14-16.246, la Cour de cassation a jugé que, lorsque la collectivité des associés décide de distribuer un dividende prélevé sur les réserves, le droit de jouissance de l’usufruitier de droits sociaux s’exerce, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire, sous la forme d’un quasi-usufruit, et que la dette de restitution qui en résulte, prenant sa source dans la loi (article 587 du code civil) et non dans une convention, est déductible de l’actif successoral sans que la présomption de fictivité de l’article 773, 2° du CGI lui soit applicable ; selon la doctrine administrative, l’article 774 bis ne remet pas en cause cette solution pour les distributions de dividendes prélevés sur les réserves. Dans un arrêt du 27 novembre 2024, n° 23-12.151, elle a jugé qu’une déclaration de succession, à elle seule, ne suffisait pas à établir la certitude de la dette de restitution.

La limitation introduite par l’article 774 bis du CGI

La loi de finances pour 2024 a ajouté l’article 774 bis du CGI, applicable aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023. Ce texte écarte la déduction des dettes de restitution exigibles portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit. Il maintient toutefois une exception pour les dettes contractées sur le prix de cession d’un bien dont le défunt s’était réservé l’usufruit, à condition de démontrer qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. Le II du texte prévoit en outre que, par dérogation à l’article 1133 du CGI, la valeur correspondant à la dette de restitution non déductible donne lieu à la perception de droits de mutation par décès dus par le nu-propriétaire et calculés d’après son degré de parenté avec l’usufruitier, au moment de la succession ou de la constitution de l’usufruit si les droits dus sont inférieurs ; pour la liquidation de ces droits, l’article 784 du CGI ne s’applique ni sur la valeur des sommes d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit ni sur celle des biens dont il s’était réservé l’usufruit du prix de cession, et les droits acquittés lors de la constitution de l’usufruit sont imputés sur les droits dus par le nu-propriétaire, sans pouvoir donner lieu à restitution.

La notion d’objectif principalement fiscal est plus large que le seul abus de droit de l’article L64 du LPF. La doctrine administrative précise que l’absence d’objectif principalement fiscal s’apprécie à partir d’un faisceau d’indices (durée écoulée entre le démembrement et la cession, motivations patrimoniales de l’opération, exercice par le nu-propriétaire de ses droits pour permettre la cession et le report de l’usufruit), et que cette preuve ne pourra pas être apportée lorsque la donation de la nue-propriété d’un bien avec réserve d’usufruit suivie de la cession du bien a été qualifiée d’abusive en application de l’article L64 du LPF et sous le contrôle du juge.

Pour une lecture plus large des enjeux patrimoniaux et fiscaux, la page droit fiscal du cabinet présente son champ d’intervention, tandis que nos actualités juridiques suivent les évolutions normatives et contentieuses.

Sécuriser la preuve et limiter le risque contentieux

En pratique, la déduction d’une créance de restitution repose sur un faisceau d’indices et de pièces. Plus la convention est tardive ou imprécise, plus le risque de rejet augmente. À l’inverse, une documentation cohérente, datée et signée avant le décès facilite la démonstration de la dette, même si elle ne garantit jamais l’issue d’un contrôle.

• Conservez l’acte authentique ou l’acte sous seing privé ayant date certaine avant le décès.
• Conservez les relevés bancaires, procès-verbaux d’assemblée ou actes de cession qui permettent de retracer le montant exact remis à l’usufruitier.
• Conservez les éléments montrant la réalité patrimoniale de l’opération, car la notion d’objectif principalement fiscal est appréciée de manière concrète.
• Ne comptez jamais sur la seule déclaration de succession pour établir la dette. (legifrance.gouv.fr)

Le quasi-usufruit conventionnel, s’il est mal documenté, est une zone classique de redressement. L’analyse doit donc porter à la fois sur le droit civil, la preuve et l’économie réelle de l’opération.

Déclaration de succession : formulaires, délais et points d’attention

La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci intervient en France métropolitaine, et dans les douze mois s’il intervient à l’étranger. Les délais peuvent être portés à vingt-quatre mois pour certaines successions comportant des immeubles ou droits immobiliers dont la propriété n’avait pas été constatée avant le décès par un acte régulièrement transcrit ou publié. (legifrance.gouv.fr)

Selon la configuration du dossier, les imprimés 2705, 2705-S et 2706 sont utilisés, et la fiche administrative de service-public identifie le formulaire principal 2705-SD, cerfa n°11277. La déclaration doit être adressée au service de l’enregistrement du domicile du défunt lorsqu’aucun notaire n’intervient pour le dépôt.

Le notaire est en pratique requis si la succession comprend un bien immobilier, si l’actif brut est d’au moins 5 000 euros ou s’il existe un testament ou une donation entre époux. À titre d’exemple, un décès survenu le 15 janvier 2026 impose en principe un dépôt au plus tard le 15 juillet 2026, sauf application d’un délai spécial. (impots.gouv.fr)

Pour déposer la déclaration de succession dans un cadre pratique et à jour, la page officielle de l’administration fiscale sur la déclaration de succession demeure la référence utile.

FAQ : quasi-usufruit, créance de restitution et succession

Qu’est-ce que le quasi-usufruit et comment fonctionne-t-il en matière de succession ?

Le quasi-usufruit permet à l’usufruitier d’utiliser des biens consomptibles, comme de l’argent, à charge d’en restituer l’équivalent à la fin de l’usufruit. En succession, cette mécanique crée une créance de restitution au profit du nu-propriétaire. Le sujet devient fiscal lorsque le décès du quasi-usufruitier impose de déterminer si cette créance figure au passif déductible. La réponse dépend du texte civil, de la source du droit et des règles spéciales du CGI.

Comment est calculée la créance de restitution dans un quasi-usufruit et quand s’éteint-elle ?

La créance est en principe calculée à hauteur des sommes effectivement remises à l’usufruitier, ou à la valeur estimée à la date de restitution si la loi ou la convention le prévoit. Elle s’éteint lorsque l’usufruit prend fin et que la restitution intervient en nature ou par équivalent. En pratique, la difficulté n’est pas seulement le calcul mathématique, mais la preuve du montant exact et de sa date de naissance, surtout lorsque la dette a été formalisée tardivement.

La créance de restitution du quasi-usufruit est-elle déductible du passif de la succession ?

Pas systématiquement. L’article 768 du CGI admet la déduction des dettes justifiées au jour du décès, mais l’article 773 exclut les dettes consenties par le défunt au profit d’un héritier ou d’une personne interposée, sauf respect de formes strictes et preuve renforcée. Depuis le 29 décembre 2023, l’article 774 bis ajoute une non-déductibilité propre aux dettes de restitution portant sur une somme d’argent réservée en usufruit, avec des exceptions limitées et encadrées.

Quelles sont les conditions et les limites de déductibilité en application de l’article 774 bis CGI ?

Le texte vise les dettes de restitution exigibles portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit. Il ouvre cependant une exception pour les dettes contractées sur le prix de cession d’un bien démembré, à condition de démontrer qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. La doctrine administrative précise que cette appréciation est concrète, qu’elle est plus large que l’abus de droit de l’article L64 du LPF et que la preuve de l’absence d’un tel objectif ne pourra pas être apportée lorsque la donation de la nue-propriété d’un bien suivie de la cession de ce bien a été qualifiée d’abusive en application de l’article L64 du LPF et sous le contrôle du juge.

Quasi-usufruit du conjoint survivant: comment et quand la dette de restitution peut-elle être déduite de l’actif de la succession du conjoint usufruitier ?

Les usufruits résultant de l’article 757 du code civil ou des dispositions de l’article 1094-1 ne sont pas visés par la non-déductibilité générale de l’article 774 bis. Autrement dit, le régime spécial ne remet pas en cause la déduction des dettes de restitution attachées à ces usufruits légaux ou entre époux. En revanche, il reste indispensable de prouver la réalité de la dette et la cohérence des flux au jour de la succession, car l’administration vérifie toujours la matérialité de l’obligation.

Et maintenant ?

Si votre dossier comporte un démembrement de propriété, une cession d’actifs ou une créance de restitution à déclarer, il est prudent de faire relire les actes, la chronologie et les justificatifs avant le dépôt. Pour un échange confidentiel, contactez NBE Avocats, ou revenez à la page d’accueil de NBE Avocats si vous souhaitez explorer l’ensemble des expertises du cabinet.

Présent d’usage ou donation déguisée : la frontière est fragile. En pratique, l’administration fiscale regarde surtout l’occasion, la valeur du cadeau, et la situation patrimoniale du donateur au jour où il le consent. Le même geste peut donc rester un simple présent d’usage ou, au contraire, être requalifié en libéralité taxable si les faits ne suivent pas. (impots.gouv.fr)

Il n’existe pas de seuil légal unique. Un cadeau peut rester un présent d’usage, ou basculer vers une donation manuelle, une donation indirecte, voire une donation déguisée si la simulation est caractérisée. La qualification dépend toujours des circonstances concrètes, et non d’une simple étiquette choisie par les parties. (bofip.impots.gouv.fr)

Cet article est publié à titre strictement informatif. Il ne remplace pas une analyse personnalisée des faits, des justificatifs et du contexte patrimonial. Pour un dossier sensible, la bonne approche consiste à faire relire l’opération avant toute déclaration ou tout échange avec l’administration.

Présent d’usage : le cadre juridique à retenir

Le point de départ est civil. L’article 852 du Code civil précise que les présents d’usage ne doivent pas être rapportés à la succession, sauf volonté contraire du disposant, et que leur caractère s’apprécie à la date où ils sont consentis, compte tenu de la fortune du disposant. En parallèle, l’article 894 définit la donation entre vifs comme un dépouillement actuel et irrévocable, tandis que l’article 931 impose en principe la forme notariale pour les donations entre vifs. (legifrance.gouv.fr)

Le caractère de présent d’usage s’apprécie à la date où il est consenti.

Sur le terrain fiscal, l’administration rappelle qu’un cadeau n’est pas considéré comme un don lorsqu’il est offert à l’occasion d’un événement particulier, par exemple un anniversaire, un mariage ou une fête religieuse, et qu’il demeure d’une valeur raisonnable au regard de la personne bénéficiaire, de l’occasion, du patrimoine et des revenus du donateur. Elle ajoute qu’il n’existe pas de règle de proportionnalité automatique.

En pratique, cela impose une lecture fine du dossier. Un cadeau d’anniversaire peut être parfaitement admissible dans un foyer très aisé, alors qu’une somme plus modeste peut déjà poser difficulté si le patrimoine et les revenus du donateur sont limités. C’est précisément ce type d’analyse de contexte qui relève du droit fiscal appliqué aux situations patrimoniales.

Donation indirecte, donation déguisée et abus de droit

La donation indirecte et la donation déguisée ne répondent pas à la même logique. La première consiste en une libéralité réalisée par un acte qui n’est pas, en lui-même, une donation. La seconde dissimule la libéralité sous l’apparence d’un autre contrat, le plus souvent une vente. Le BOFiP rappelle d’ailleurs que l’administration peut restituer à l’acte son véritable objet lorsque les stipulations ne correspondent pas à la convention réellement conclue. (bofip.impots.gouv.fr)

La distinction a une portée contentieuse majeure. Lorsque l’administration soutient que l’acte apparent est fictif ou simulé, elle se place sur le terrain de l’abus de droit fiscal, régi par l’article L. 64 du LPF. Les rehaussements peuvent alors être assortis de la majoration de 80 % prévue à l’article 1729 du CGI, ramenée à 40 % lorsqu’il n’est pas établi que le contribuable a eu l’initiative principale du ou des actes constitutifs de l’abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire. (legifrance.gouv.fr)

La jurisprudence illustre cette frontière. Dans un arrêt du 7 juillet 2021 (Cass. com., n° 19-16.446), la Cour de cassation a approuvé la requalification en donations déguisées de cessions de titres de sociétés familiales consenties au prix symbolique d’un euro par acte, alors même que ce prix avait pu être effectivement réglé : le caractère dérisoire du prix au regard de la valeur réelle des titres, rapproché des autres éléments retenus (liens familiaux, conscience par les cédants de l’écart de valeur, appauvrissement de ceux-ci), confortait la dissimulation d’une libéralité sous l’apparence d’un acte à titre onéreux, dans le cadre de la procédure de l’abus de droit fiscal. (legifrance.gouv.fr)

Le contrôle n’est donc pas purement arithmétique. Un prix faible, à lui seul, ne suffit pas toujours à caractériser une donation déguisée. L’administration doit établir les éléments de dissimulation, l’intention libérale et, le cas échéant, la procédure adaptée. À ce titre, les actualités juridiques du cabinet permettent de suivre les évolutions de la matière, mais l’analyse utile demeure toujours celle du dossier concret.

Où l’administration fiscale place la limite, en pratique

L’administration procède par faisceau d’indices. Elle examine l’événement, le montant, la fréquence des libéralités, la cohérence avec le train de vie du donateur, ainsi que son patrimoine et ses revenus à la date du cadeau. Aucune règle chiffrée générale ne fixe un pourcentage admissible. C’est la raison pour laquelle deux cadeaux identiques peuvent recevoir un traitement différent selon la situation du disposant.

Tableau comparatif des principales qualifications

Qualification	Indice principal	Traitement fiscal	Déclaration et risque
Présent d’usage	Occasion particulière et valeur raisonnable, appréciées à la date du cadeau.	En principe hors droits de donation et sans rapport à la succession.	Pas de déclaration en principe, mais il faut conserver les preuves de l’occasion et de la cohérence patrimoniale.
Don manuel	Remise matérielle d’une somme d’argent ou d’un bien meuble sans acte notarié. (legifrance.gouv.fr)	Taxable lors de la déclaration ou de la révélation, sur la valeur au jour de la déclaration ou au jour du don si elle est supérieure.	Déclaration en ligne à compter du 1er janvier 2026, sauf exceptions, ou formulaire 2735 en cas de dispense. Formulaire 2734 pour l’option de paiement différé au décès, si le don excède 15 000 €. (impots.gouv.fr)
Donation indirecte	Libéralité réalisée par un acte réel qui n’est pas une donation formelle.	Taxable si la libéralité est établie, sans qu’une forme unique soit exigée. (bofip.impots.gouv.fr)	Le risque naît surtout de la preuve de l’intention libérale et du mécanisme économique retenu. (bofip.impots.gouv.fr)
Donation déguisée	Acte à titre onéreux apparent qui masque une libéralité, par exemple une vente fictive ou un prix purement apparent.	Requalification possible en donation taxable, avec recours à l’abus de droit si la simulation est retenue.	Risque élevé de rectification, d’intérêt de retard et de majoration de 80 % ou 40 % selon le rôle du contribuable. (legifrance.gouv.fr)

Le message est clair : le fisc ne raisonne pas uniquement en fonction du montant, mais en fonction de la crédibilité globale de l’opération. Un cadeau de 1 000 € à l’occasion d’un mariage n’appellera pas la même analyse qu’un virement de 20 000 € sans événement identifié, surtout si le donateur dispose de revenus modestes. Il ne s’agit toutefois que d’exemples illustratifs, car l’administration et le juge apprécient toujours les faits au cas par cas.

Exemples chiffrés pour mesurer le risque fiscal

Exemple 1. Un parent offre 900 € à l’occasion des noces de son enfant. Si son patrimoine et ses revenus sont élevés, et si le cadeau reste cohérent avec son train de vie, l’opération a de bonnes chances d’être regardée comme un présent d’usage. L’absence de déclaration se comprend alors par la nature même du geste.

Exemple 2. Le même parent réalise un virement de 18 000 € sans circonstance particulière, alors que ses revenus annuels sont de 45 000 € et que son patrimoine est modeste. Le risque de requalification en don manuel devient nettement plus sérieux. Dans un tel cas, le commentaire de l’opération et la conservation des preuves deviennent essentiels.

Exemple 3. Si une somme de 125 000 € est finalement traitée comme une donation en ligne directe à un enfant, l’abattement de 100 000 € laisse 25 000 € taxable. Au barème de l’article 777 du CGI, cela conduit à 3 194,35 € de droits, hors intérêts éventuels ou pénalités. (legifrance.gouv.fr)

Quelles démarches déclaratives si le cadeau est requalifié ?

Si le cadeau reste un présent d’usage, aucune déclaration n’est en principe exigée. En revanche, dès qu’il entre dans le champ d’un don manuel ou d’une donation taxable, le bénéficiaire doit déclarer le don. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration des dons manuels et des sommes d’argent reçus doit, sauf exceptions, être réalisée en ligne dans l’espace personnel du donataire. En cas de dispense, le formulaire papier 2735-SD s’utilise en double exemplaire.

Pour les dons manuels d’une valeur supérieure à 15 000 €, le formulaire 2734-SD permet, sur option, de différer la déclaration et le paiement au décès du donateur. Cette option n’est ouverte que si la révélation est spontanée, et non lorsqu’elle résulte d’une demande de l’administration ou d’un contrôle fiscal. Dans ce schéma, la déclaration intervient dans le mois suivant le décès.

Le délai d’un mois est également central pour les dons manuels ordinaires révélés à l’administration. L’article 635 A du CGI impose au donataire de déclarer ou d’enregistrer le don dans le mois qui suit la révélation. La jurisprudence a admis que certaines révélations pouvaient résulter d’une réponse à l’administration ou d’un contrôle, mais l’option de paiement différé au décès reste, elle, cantonnée à la révélation spontanée. (legifrance.gouv.fr)

Enfin, n’oubliez pas le rappel fiscal. Les donations antérieures consenties entre les mêmes personnes sont prises en compte pendant quinze ans pour le calcul des droits et des abattements. Une libéralité qualifiée aujourd’hui peut donc neutraliser tout ou partie d’un abattement encore disponible, même si aucune taxation n’était due lors d’une première transmission. (legifrance.gouv.fr)

Sanctions, intérêts de retard et prudence contentieuse

Lorsque l’administration estime qu’un don aurait dû être déclaré, elle peut appliquer l’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI, au taux de 0,20 % par mois, puis, selon les circonstances, la majoration de l’article 1728 pour dépôt tardif ou celle de l’article 1729 en cas d’abus de droit. La stratégie procédurale dépend alors de la qualification retenue par le service vérificateur.

Le point essentiel, pour le contribuable comme pour son conseil, est de documenter les faits. Une attestation bancaire, une correspondance familiale, des justificatifs d’occasion ou un faisceau d’indices patrimoniaux peuvent faire la différence entre un présent d’usage et une libéralité taxable. En matière de donation déguisée, l’administration devra en outre établir la simulation, ce qui explique l’importance de la preuve et de la chronologie des opérations.

FAQ sur le présent d’usage et la donation déguisée

Qu’est-ce qu’un présent d’usage et quelles conditions pour qu’il ne soit pas imposable ?

Un présent d’usage est un cadeau offert à l’occasion d’un événement particulier, comme un anniversaire, un mariage ou une fête religieuse, et dont la valeur reste raisonnable au regard de la personne bénéficiaire, de l’occasion et des moyens du donateur. Il n’est en principe ni rapportable à la succession ni soumis aux droits de donation. La difficulté vient du fait qu’il s’agit d’une appréciation de fait, toujours faite au cas par cas.

Comment l’administration fiscale détermine-t-elle qu’un cadeau est un présent d’usage et non une donation déguisée ?

Elle examine plusieurs indices : l’existence d’un événement identifiable, le montant du cadeau, la fréquence des libéralités, la cohérence avec les revenus et le patrimoine du donateur, ainsi que les preuves disponibles. Si l’opération ressemble à une vente, un prêt ou une remise de fonds mais qu’elle cache une libéralité, l’administration peut aller vers la donation déguisée. La simulation doit cependant être démontrée, ce qui distingue ce cas d’un simple cadeau d’occasion.

Existe-t-il des seuils pour différencier le présent d’usage d’une donation déguisée ?

Non, aucun seuil légal n’est fixé par les textes. L’administration rappelle qu’il n’existe pas de règle de proportionnalité automatique entre le cadeau et la fortune ou les revenus du donateur. En pratique, cela signifie qu’un même montant peut être admis dans un contexte patrimonial confortable, mais critiqué dans une situation financière plus tendue. Le raisonnement reste toujours concret et global.

Un cadeau d’un montant important peut-il être requalifié en donation déguisée par l’administration fiscale ?

Oui, si les faits montrent qu’il ne s’agit pas d’un présent d’usage. Un cadeau important peut être traité comme une donation manuelle, une donation indirecte ou une donation déguisée selon la manière dont l’avantage a été transmis. La présence d’un événement ne suffit donc pas à elle seule, et l’on doit toujours examiner la cohérence du geste avec le patrimoine du donateur et la preuve de l’intention libérale.

Quelles démarches fiscales pour un présent d’usage et quand faut-il le déclarer ?

Un présent d’usage n’appelle en principe aucune déclaration. En revanche, si le fisc requalifie le cadeau en don manuel ou en donation, le bénéficiaire doit le déclarer, désormais en ligne depuis le 1er janvier 2026 sauf exceptions. Le formulaire 2735-SD est utilisé en cas de dispense, et le formulaire 2734-SD permet, pour les dons de plus de 15 000 €, de demander un paiement différé au décès du donateur, sous réserve d’une révélation spontanée.

Et maintenant ?

Si vous vous interrogez sur la qualification d’un cadeau, d’un flux bancaire ou d’une opération patrimoniale, il est préférable d’anticiper avant toute déclaration ou réponse à l’administration. Pour un échange confidentiel et une analyse sur mesure, vous pouvez vous orienter vers le site de NBE Avocats ou vers la présentation du cabinet à Paris 8. Vous pouvez également prendre appui sur les publications juridiques du cabinet pour suivre les évolutions utiles en matière fiscale.

La vente d’une résidence secondaire peut générer une plus-value imposable.

En pratique, le calcul repose sur le prix de cession, le prix d’acquisition majoré, puis sur des abattements distincts pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. En 2026, la plus-value immobilière des particuliers reste taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec une taxe additionnelle possible au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. la fiche officielle de Service-Public sur la plus-value immobilière et la page de l’administration fiscale le rappellent. (service-public.fr)

Cet article est strictement informatif. La qualification fiscale dépend toujours des faits du dossier, notamment de la date d’acquisition, des justificatifs de frais, de l’usage du bien et, le cas échéant, de la transparence d’une société civile ou de la situation de non-résident. (legifrance.gouv.fr)

Le régime fiscal applicable à la résidence secondaire

Un logement qui ne constitue pas la résidence principale au jour de la vente relève, en principe, du régime des plus-values immobilières des particuliers prévu aux articles 150 U et suivants du CGI. La résidence principale reste exonérée, cette qualité s’appréciant au jour de la cession ; l’administration admet toutefois que le logement soit vacant pendant le délai normal de vente, en principe un an au maximum, lorsque le cédant l’a occupé jusqu’à sa mise en vente et ne l’a ni loué ni mis gratuitement à disposition entre-temps. (legifrance.gouv.fr)

Lorsque le bien est détenu via une SCI ou un autre groupement relevant des articles 8 à 8 ter du CGI, la cession doit aussi être analysée au regard de la forme sociétaire et du régime des associés. Si votre bien est logé dans une structure patrimoniale, notre comparatif sur la SCI à l’IR et la SCI à l’IS constitue un point de repère utile.

Comment calculer la plus-value brute sur une résidence secondaire ?

Le calcul se fait en trois temps : déterminer le prix de cession net, majorer le prix d’acquisition des frais admis, puis soustraire ce second montant au premier pour obtenir la plus-value brute. Ensuite seulement, on applique les abattements pour durée de détention, puis l’éventuelle taxe sur les plus-values élevées. (legifrance.gouv.fr)

Le prix de cession

Le prix de cession correspond au prix inscrit dans l’acte, majoré des charges et indemnités mentionnées au CGI. En pratique, il faut donc raisonner sur un prix net juridiquement pertinent, et non sur un simple prix affiché dans une annonce.

Le prix d’acquisition majoré

Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé, ou la valeur vénale en cas d’acquisition à titre gratuit. Il peut être augmenté, sur justificatifs, des frais d’acquisition à titre onéreux, des frais liés à une acquisition à titre gratuit, et de certaines dépenses de travaux réalisées par une entreprise. Les frais d’acquisition à titre onéreux peuvent être retenus pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat. Les travaux peuvent être justifiés au réel ou, pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, forfaitairement à 15 % si vous ne pouvez pas les prouver.

En revanche, les dépenses déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu ne peuvent pas être ajoutées une seconde fois. En outre, depuis la loi de finances pour 2025, le prix d’acquisition d’un logement loué en meublé non professionnel au régime réel est minoré des amortissements admis en déduction, sauf exceptions prévues au III de l’article 150 VB du CGI (notamment résidences étudiantes, établissements et résidences services pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée).

Si votre dossier associe donation, démembrement, location meublée ou non-résidence, un regard plus large en droit fiscal est souvent indispensable pour éviter une erreur de base taxable.

Abattements pour durée de détention

Le barème ci-dessous reprend l’article 150 VC du CGI et la notice 2048-IMM-NOT-SD 2026. Les années de détention se comptent en années pleines. (impots.gouv.fr)

Durée de détention	Abattement à l’impôt sur le revenu	Abattement aux prélèvements sociaux
De 0 à 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par année pleine au-delà de la 5e	1,65 % par année pleine au-delà de la 5e
22e année	4 % complémentaires	1,60 % complémentaires
De la 23e à la 30e année	Exonération acquise	9 % par année pleine au-delà de la 22e
Au-delà de 30 ans	Exonération acquise	Exonération acquise

Le résultat pratique est simple : l’impôt sur le revenu disparaît au terme de 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux ne disparaissent qu’au terme de 30 ans.

Taux d’imposition et taxe sur les plus-values élevées

Une fois la plus-value nette déterminée, elle est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. La taxe additionnelle prévue à l’article 1609 nonies G du CGI ne s’applique qu’au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, après les abattements pour durée de détention et, le cas échéant, après prise en compte des exonérations partielles applicables.

Le barème est progressif, de 2 % à 6 %, selon des tranches de plus-value nette imposable. En pratique, l’administration précise que le seuil de 50 000 € s’apprécie après les abattements de durée de détention et, dans certains cas, au niveau de la quote-part de chaque cédant. Pour les indivisaires et, dans certaines hypothèses, pour les époux, l’appréciation peut donc se faire par quote-part. (bofip.impots.gouv.fr)

À titre d’illustration, l’administration fiscale donne l’exemple d’une plus-value nette imposable de 103 400 € conduisant à une taxe additionnelle de 2 442 €. C’est un bon repère pour mesurer l’effet concret de cette surtaxe, qui peut s’ajouter à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Quels cas d’exonération peuvent s’appliquer ?

Les exonérations sont d’interprétation stricte. Elles doivent être prévues par un texte et, le plus souvent, être expressément mentionnées dans l’acte de vente.

• La résidence principale. Si le bien constitue l’habitation habituelle et effective du cédant au jour de la vente, la plus-value est exonérée. L’appréciation est stricte et s’effectue à la date de la cession.
• La première cession d’un logement autre que la résidence principale. L’exonération suppose l’absence de propriété de la résidence principale pendant les quatre années précédentes et le remploi, dans les vingt-quatre mois, de tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de l’habitation principale. Elle n’est utilisable qu’une seule fois et doit être mentionnée dans l’acte.
• La cession d’un ancien logement principal devenu vacant. Pour les personnes entrées en EHPAD ou dans un établissement assimilé, l’exonération suppose une cession intervenant dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement, un revenu fiscal de référence n’excédant pas la limite prévue au II de l’article 1417 du CGI et l’absence d’assujettissement à l’IFI au titre de l’avant-dernière année précédant la cession, ainsi que l’absence de toute occupation du logement depuis le départ du cédant, l’administration admettant que les membres de son foyer fiscal ou son concubin qui y résidaient à cette date continuent à l’occuper.
• Les non-résidents éligibles. Les personnes non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, peuvent bénéficier d’une exonération sur la cession d’un logement situé en France, à condition d’avoir été fiscalement domiciliées en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France, ou sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession.
• Les opérations d’intérêt général. Les cessions au profit d’organismes de logement social, les expropriations, les droits de délaissement et certaines cessions de droits de surélévation peuvent ouvrir droit à une exonération. Le remploi de l’intégralité des sommes perçues dans un délai de douze mois n’est toutefois exigé qu’en cas d’expropriation ou de délaissement ; les cessions au profit du logement social, réalisées jusqu’au 31 décembre 2027, et les cessions de droits de surélévation, réalisées au plus tard le 31 décembre 2026, sont quant à elles subordonnées à des engagements du cessionnaire.
• La durée de détention. Au-delà de vingt-deux ans, l’impôt sur le revenu disparaît ; au-delà de trente ans, les prélèvements sociaux sont également éteints.

Comment déclarer et payer ?

La cession d’un immeuble ou d’un droit immobilier autre qu’un terrain à bâtir se déclare au moyen du formulaire 2048-IMM-SD millésime 2026, que le notaire utilise pour liquider et verser l’impôt lors de la formalité. Le formulaire est bien celui prévu pour les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers, hors terrains à bâtir.

Pour les actes notariés classiques, le dépôt et le paiement s’opèrent au moment de la formalité de publicité foncière. Dans certains cas particuliers visés par l’article 150 VG du CGI, notamment des cessions constatées par ordonnance judiciaire, le dépôt doit intervenir dans le délai d’un mois à compter du versement du prix.

Lorsque la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention ou par une exonération expresse, la déclaration 2048-IMM-SD n’a en principe pas à être déposée. En cas d’exonération partielle, seule la fraction taxable est déclarée et payée.

Pour le report sur la déclaration annuelle de revenus, le montant de la plus-value déclarée par le notaire doit être indiqué l’année suivante. Pour une vente réalisée en 2026, cette campagne déclarative débutera en avril 2027.

Lorsque le bien a été vendu en dehors de France métropolitaine ou lorsqu’un non-résident est concerné, le circuit déclaratif peut varier et mérite une vérification spécifique, notamment au regard des textes applicables aux plus-values immobilières des non-résidents. (impots.gouv.fr)

Exemple chiffré de calcul

Voici un exemple simplifié, fondé sur les règles en vigueur en 2026. Un bien est acheté 300 000 €, avec 22 500 € de frais d’acquisition forfaitaires et 45 000 € de travaux forfaitaires admis, puis revendu 450 000 € après quinze années pleines de détention. Le calcul illustre la logique de la base taxable et des abattements.

Étape	Montant	Commentaire
Prix d’acquisition initial	300 000 €	Prix payé à l’achat
Frais d’acquisition forfaitaires	22 500 €	Forfait de 7,5 %
Travaux forfaitaires	45 000 €	Forfait de 15 %
Prix d’acquisition majoré	367 500 €	Somme des trois postes précédents
Prix de cession	450 000 €	Hypothèse de vente nette
Plus-value brute	82 500 €	450 000 € moins 367 500 €
Base taxable à l’IR après 15 ans	33 000 €	Abattement de 60 %
Impôt sur le revenu	6 270 €	19 % de 33 000 €
Base taxable aux prélèvements sociaux	68 887,50 €	Abattement de 16,5 %
Prélèvements sociaux	11 848,65 €	17,2 % de 68 887,50 €
Taxe additionnelle	0 €	Base taxable à l’IR inférieure à 50 000 €

Dans cet exemple, la charge fiscale totale ressort à 18 118,65 €, hors frais propres à la vente et hors cas particulier de remise en cause d’une exonération. Si la plus-value nette taxable à l’IR avait dépassé 50 000 €, la taxe de l’article 1609 nonies G du CGI se serait ajoutée selon son barème.

FAQ sur la plus-value d’une résidence secondaire

Comment calculer la plus-value immobilière sur une résidence secondaire et quels frais sont pris en compte ?

On part du prix de cession net, auquel s’ajoutent les charges et indemnités prévues par le CGI, puis on retranche le prix d’acquisition majoré. Ce dernier peut inclure le prix payé, les frais d’acquisition réels ou forfaitaires à 7,5 %, ainsi que certaines dépenses de travaux, réelles ou forfaitaires à 15 % après cinq ans si elles ne sont pas justifiées. Le notaire établit ensuite la déclaration 2048-IMM-SD et liquide l’impôt.

Quelles sont les conditions d’exonération de la plus-value pour une résidence secondaire ?

Les principaux cas sont la résidence principale au jour de la vente, la première cession d’un logement autre que la résidence principale avec remploi dans les vingt-quatre mois, certaines cessions après entrée en EHPAD ou en établissement assimilé, les cessions ouvrant droit au régime des non-résidents, et les ventes au profit du logement social ou dans le cadre d’une expropriation. La durée de détention peut aussi conduire à l’exonération complète.

Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention sur la plus-value d’une résidence secondaire ?

Le mécanisme est distinct pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. À partir de la 6e année, l’abattement augmente chaque année pleine. L’exonération de l’IR est acquise après 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux ne disparaissent qu’après 30 ans. Le détail exact figure dans la notice 2048-IMM-NOT-SD 2026.

Dans quels cas une cession de résidence secondaire peut être exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux ?

La cession peut être totalement exonérée si le bien constitue la résidence principale du cédant au jour de la vente, si l’on bénéficie du régime de première cession avec remploi de l’intégralité du prix (l’exonération étant sinon limitée à la fraction du prix remployée), ou si la durée de détention dépasse 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Des exonérations spécifiques existent aussi pour certains non-résidents, les ventes à des organismes de logement social et les expropriations avec remploi.

Les travaux et les dépenses d’amélioration peuvent-ils réduire la base de calcul de la plus-value sur une résidence secondaire ?

Oui, à condition de respecter les règles du CGI. Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise peuvent majorer le prix d’acquisition, sous réserve qu’elles n’aient pas déjà servi à calculer l’impôt sur le revenu. À défaut de justificatifs, un forfait de 15 % peut s’appliquer sur un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans. Depuis la loi de finances pour 2025, certains amortissements LMNP modifient aussi le calcul.

Et maintenant ?

Si vous préparez une vente, le bon réflexe consiste à faire vérifier en amont la date d’acquisition, les justificatifs de frais et de travaux, les éventuels remploi et la présence d’une SCI ou d’un statut de non-résident. Pour aller plus loin, vous pouvez découvrir NBE Avocats ou notre cabinet à Paris 8. Le présent contenu reste purement informatif et ne vaut pas consultation personnalisée.

Le crédit de paiement peut alléger immédiatement la trésorerie successorale. En 2026, le droit français permet, sur demande assortie de garanties, de fractionner le paiement des droits de succession, de le différer lorsque la succession comporte certains biens ou droits (nue-propriété, attribution préférentielle ou réduction, droits viagers d’habitation et d’usage du conjoint successible), et de le différer puis de le fractionner en cas de transmission d’entreprise. (legifrance.gouv.fr)

Le présent article est strictement informatif. Il expose l’état du droit positif, mais il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. En pratique, l’appréciation dépend toujours des faits propres au dossier, de la qualité des héritiers, de la nature des biens transmis et des garanties réellement mobilisables. (legifrance.gouv.fr)

En matière successorale, la solution la plus sûre consiste à vérifier d’abord le texte applicable, puis à confronter la règle à la situation patrimoniale concrète. Un mécanisme fiscal utile peut devenir inopérant si la demande est tardive, incomplète ou mal sécurisée.

Comprendre le mécanisme de crédit de paiement

L’article 1717 du code général des impôts pose le principe : par dérogation au paiement immédiat, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière peuvent être fractionnés ou différés selon des modalités fixées par décret. Pour les successions, ces modalités sont détaillées aux articles 396 à 404 GD de l’annexe III du CGI. Le crédit de paiement ne porte que sur le principal des droits, à l’exclusion des pénalités et des suppléments qui résulteraient d’omissions ou d’insuffisances. (legifrance.gouv.fr)

• Le paiement différé suspend le règlement du principal jusqu’à un événement prévu par le texte. (legifrance.gouv.fr)
• Le paiement fractionné répartit la dette fiscale en plusieurs échéances égales. (legifrance.gouv.fr)
• Le crédit de paiement n’efface pas l’impôt, il en aménage simplement le recouvrement.

Quelles sont les conditions légales en 2026 ?

Les cas qui ouvrent droit au paiement différé

Pour les mutations par décès, l’article 397 de l’annexe III vise trois hypothèses. D’abord, la succession comportant des biens en nue-propriété. Ensuite, les cas d’attribution préférentielle prévus à l’article 832 du code civil ou de réduction prévue à l’article 924-3 du même code, dans les conditions de l’article 1722 bis du CGI. Enfin, la situation du conjoint successible qui a demandé le bénéfice des droits viagers d’habitation et d’usage prévus à l’article 764 du code civil.

Le paiement différé est toujours limité à la fraction des droits correspondant à ces biens ou à ces droits. En présence de nue-propriété, le différé peut, par exception, être assorti d’une dispense d’intérêt lorsque les droits sont assis sur la valeur imposable, au jour du décès, de la pleine propriété des biens recueillis. Cette dispense demeure technique et ne se présume pas. (legifrance.gouv.fr)

Les règles du fractionnement ordinaire

Le fractionnement ordinaire obéit à l’article 404 A. Les droits sont acquittés en plusieurs versements égaux, le premier intervenant selon les modalités de l’article 402, et le dernier au plus tard un an après l’expiration du délai de dépôt de la déclaration de succession. En principe, les versements sont espacés d’au plus six mois et le nombre des fractions ne peut dépasser trois. Si l’actif héréditaire comporte au moins 50 % de biens non liquides, le délai maximal est porté à trois ans et le nombre de versements peut aller jusqu’à sept.

Les biens non liquides retenus par le texte comprennent notamment les immeubles, les fonds de commerce, les parts sociales dans des sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions, les valeurs mobilières non cotées en Bourse, les offices ministériels, les brevets d’invention, les clientèles, les droits d’auteur, les matériels agricoles, bestiaux et récoltes, les créances non exigibles au décès ainsi que les objets d’antiquité, d’art ou de collection. Cette liste est déterminante, car elle conditionne l’allongement du calendrier de paiement.

Délais de dépôt de la déclaration et formulaires utiles

La déclaration de succession doit, en principe, être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci est intervenu en France métropolitaine, et dans les douze mois dans les autres cas, notamment en cas de décès à l’étranger, sous réserve de règles particulières pour les départements d’outre-mer. La DGFiP rappelle que la déclaration est établie au moyen du formulaire n° 2705-SD, complété si besoin par le formulaire n° 2705-S-SD, avec le détail de l’actif et du passif sur le formulaire n° 2706. En présence d’une assurance-vie, le formulaire n° 2705-A-SD peut également être nécessaire. (impots.gouv.fr)

La demande de paiement différé ou fractionné doit être formulée au pied de la déclaration, jointe à celle-ci, ou déposée au moyen du téléservice prévu par l’administration. Autrement dit, la demande n’est pas un accessoire facultatif déposé plus tard sans incidence procédurale. Elle doit être pensée dès le dossier déclaratif.

Garanties, délais et intérêt de crédit

Les garanties exigées par l’administration

L’article 399 exige une offre de garanties suffisantes dès la demande. Le comptable public statue dans un délai de deux mois à compter de la réception du dossier, puis les garanties doivent être constituées dans les quatre mois suivant son accord. L’article 400 précise que ces garanties peuvent consister en des sûretés réelles d’une valeur au moins égale au montant dont le paiement est différé ou fractionné, ou en un engagement solidaire souscrit par une ou plusieurs personnes physiques ou morales agréées comme cautions. L’administration peut encore exiger un complément de garanties après l’octroi du crédit.

Pour les biens servant déjà à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, l’administration admet leur mise en garantie à condition de recevoir les éléments nécessaires à la mise à jour de leur évaluation. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2024, l’hypothèque légale du II de l’article L. 269 du livre des procédures fiscales peut aussi être mobilisée dans certains cas, notamment pour les transmissions d’entreprise. (legifrance.gouv.fr)

Tableau récapitulatif des principaux régimes

Régime	Biens concernés	Durée et échéancier	Taux d’intérêt en 2026	Références
Paiement fractionné ordinaire	Toute succession, quelle que soit la nature des biens transmis, sur demande assortie de garanties suffisantes. Une proportion d’au moins 50 % de biens non liquides ne conditionne pas l’accès au fractionnement : elle permet seulement d’en allonger la durée.	Jusqu’à 3 versements sur 1 an, ou jusqu’à 7 versements sur 3 ans si l’actif est composé d’au moins 50 % de biens non liquides.	2 % pour les demandes formulées depuis le 1er janvier 2026.
Paiement différé ordinaire	Nue-propriété, attribution préférentielle, réduction de soulte, ou droits viagers d’habitation et d’usage du conjoint successible.	Différé limité au cas visé, en principe jusqu’à 6 mois après l’événement déclencheur prévu par le texte.	2 %, sauf dispense technique dans le cas de la nue-propriété visé à l’article 404 B.
Transmission d’entreprise	Entreprise individuelle exploitée par le défunt, ou parts ou actions d’une société non cotée avec un bénéficiaire recevant au moins 5 % du capital social.	Différé de 5 ans, puis fractionnement pendant 10 ans, avec échéances semestrielles égales.	2 % en principe, ramené à 0,6 % lorsque la réduction des deux tiers s’applique.	(legifrance.gouv.fr)

Le point le plus délicat tient souvent au calendrier. Pour le fractionnement ordinaire, le premier versement intervient au moment de l’enregistrement, puis les fractions suivantes suivent l’échéancier légal. Pour les transmissions d’entreprise, le premier versement n’est exigible qu’à l’issue de la période de différé de cinq ans, puis les fractions sont réglées tous les six mois. (legifrance.gouv.fr)

L’intérêt de crédit applicable en 2026

Pour les demandes formulées depuis le 1er janvier 2026, la DGFiP indique un taux de 2 % en matière de crédit de paiement différé ou fractionné des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. L’article 401 précise que ce taux est calculé à partir du taux effectif moyen observé au quatrième trimestre de l’année précédente, réduit d’un tiers, et qu’il s’applique pendant toute la durée du crédit. Pour certaines transmissions d’entreprise, l’article 404 GC prévoit une réduction des deux tiers lorsque la valeur de l’entreprise ou la valeur nominale des titres comprise dans la part taxable de chaque héritier, donataire ou légataire excède 10 % de la valeur de l’entreprise ou du capital social, ou lorsque plus du tiers du capital social est globalement transmis. Le texte précisant que seule la première décimale est retenue, sans arrondi, le taux réduit ressort à 0,6 %. (impots.gouv.fr)

Exemple simple. Si 100 000 € de droits relèvent du régime spécial d’entreprise et que le taux réduit s’applique, l’intérêt annuel ressort à environ 600 €. Au taux général de 2 %, il serait de 2 000 € par an pendant la période considérée. Ce calcul reste indicatif, car l’intérêt suit l’échéancier légal et le capital restant dû à chaque date. (legifrance.gouv.fr)

Transmission d’entreprise : le régime spécifique à connaître

L’article 397 A prévoit un dispositif autonome, distinct du droit commun des successions. Il s’applique aux biens affectés à une entreprise individuelle exploitée par le défunt, ainsi qu’aux parts sociales ou actions d’une société exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et non cotée, à condition que le bénéficiaire reçoive au moins 5 % du capital social. Ce régime doit être distingué de l’exonération partielle Dutreil, qui obéit à une autre logique d’assiette et relève d’un autre ensemble de textes.

Le dispositif d’entreprise ne doit pas être appliqué mécaniquement à une masse successorale mêlant biens professionnels et biens personnels. Lorsqu’un héritier, un légataire ou un donataire recueille à la fois des actifs d’entreprise et des actifs qui n’entrent pas dans ce champ, une double liquidation est nécessaire pour isoler les droits pouvant bénéficier du différé et du fractionnement. (bofip.impots.gouv.fr)

Les garanties spécifiques au régime d’entreprise peuvent, en cas de mutation par décès, prendre la forme d’une hypothèque légale visée à l’article L. 269 du livre des procédures fiscales. Le texte prévoit aussi un mécanisme de déchéance du terme en cas de cession de plus du tiers des biens ayant bénéficié du crédit. À l’inverse, l’apport des biens à une société n’entraîne pas l’exigibilité immédiate si le bénéficiaire s’engage dans l’acte à conserver les titres reçus jusqu’à l’échéance du dernier terme. (legifrance.gouv.fr)

Cette vigilance est essentielle pour les transmissions familiales d’entreprise. Une cession partielle, une réorganisation capitalistique ou une mise en société mal documentée peut remettre en cause le calendrier de paiement. En pratique, la sécurisation du dossier doit donc être pensée avant le dépôt, et non après. (legifrance.gouv.fr)

Exemples chiffrés de lecture pratique

Exemple 1. Une succession supporte 24 000 € de droits éligibles au fractionnement ordinaire. Le principal peut être réglé en trois versements égaux de 8 000 €, sur un maximum d’un an, avec un intérêt de 2 % applicable à chaque échéance selon la date de demande. Si l’actif héréditaire est composé d’au moins 50 % de biens non liquides, le même dossier peut, sous réserve d’acceptation, être étalé sur trois ans avec jusqu’à sept fractions.

Exemple 2. Une transmission d’entreprise génère 150 000 € de droits entrant dans le champ de l’article 397 A. Le régime spécial peut alors différer le paiement pendant cinq ans, avant un fractionnement sur dix ans. Si le taux réduit de 0,6 % s’applique, l’intérêt annuel théorique sur le principal en phase de différé est de 900 €. Le coût réel divergera ensuite au fil de l’amortissement du capital pendant la phase de fractionnement.

FAQ

Comment puis-je payer les droits de succession ?

En principe, les droits de succession sont payés au dépôt de la déclaration. La DGFiP admet toutefois plusieurs moyens de règlement immédiat, puis, sous conditions, le différé ou le fractionnement. Pour les transmissions d’entreprise, le régime est plus favorable, avec cinq ans de différé puis dix ans de fractionnement. La demande doit être faite au moment du dépôt de la déclaration et accompagnée de garanties suffisantes.

Comment dois-je calculer les droits de succession ?

Le calcul commence par l’actif net successoral, après déduction du passif admis et de certains frais, puis il faut appliquer les abattements et le tarif correspondant au lien de parenté. La DGFiP rappelle aussi que la déclaration de succession détaille l’actif et le passif, y compris les biens imposables et ceux qui ne le sont pas. En pratique, le calcul exact dépend donc à la fois des biens transmis et de la qualité de chaque héritier. (impots.gouv.fr)

Puis-je bénéficier d’une exonération de certains biens dans la déclaration de succession ?

Oui, mais seulement si un texte le prévoit. La déclaration doit en tout état de cause distinguer les biens imposables des biens exonérés. Par exemple, le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession, et d’autres situations particulières peuvent exister selon la nature des biens ou la qualité des héritiers. Il faut donc vérifier l’exonération au cas par cas, sans présumer qu’elle joue automatiquement. (impots.gouv.fr)

Dois-je faire une déclaration de succession en cas de décès d’un proche ?

En principe, oui, si vous acceptez la succession. La déclaration est obligatoire dans la plupart des cas, même si des dispenses existent pour certaines petites successions ou situations particulières. Le dépôt intervient en général dans les six mois du décès en France métropolitaine et dans les douze mois en cas de décès à l’étranger. Le formulaire central est le n° 2705-SD, complété selon les besoins par ses annexes. (impots.gouv.fr)

Quand dois-je déposer les déclarations de revenus et de succession en cas de décès d’un proche ?

La déclaration de succession suit ses propres délais, le plus souvent six mois ou douze mois selon le lieu du décès. Pour les revenus du défunt, la DGFiP précise que les revenus professionnels de l’année du décès doivent être déclarés dans les six mois au service compétent, tandis que la déclaration d’ensemble des revenus sera déposée au printemps de l’année suivante. En cas de décès du conjoint ou du partenaire de PACS, un signalement du changement de situation doit aussi être effectué dans les soixante jours.

Et maintenant ?

Si votre dossier comporte une nue-propriété, une attribution préférentielle ou une transmission d’entreprise, il mérite une analyse technique avant tout dépôt. Vous pouvez poursuivre votre lecture avec notre page consacrée au droit fiscal, approfondir les enjeux sociétaires avec l’expertise en droit des sociétés, ou parcourir nos actualités juridiques. Pour retrouver l’ensemble du positionnement du cabinet, consultez aussi la présentation du cabinet et l’accueil de NBE Avocats.

Pour une situation concrète, notamment si des garanties doivent être constituées, si plusieurs héritiers sont en présence ou si une entreprise familiale est transmise, prenez le temps d’un échange avec le cabinet afin de sécuriser le calendrier, les pièces et la cohérence d’ensemble du dossier.

Oui, l’amortissement pèse désormais sur la plus-value LMNP.

Depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value d’un loueur en meublé non professionnel au régime réel est, en principe, minoré des amortissements admis en déduction, ce qui augmente d’autant la plus-value imposable, avant application de l’abattement pour durée de détention. Le changement résulte de l’article 84 de la loi de finances pour 2025, qui complète le Code général des impôts et s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation. L’administration fiscale a confirmé que, sous réserve des exceptions prévues par la loi, l’ancien avantage disparaît pour les LMNP imposés au réel.

Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La qualification exacte du dossier, la date de cession, le stock d’amortissements et la structure de détention doivent être relus avant toute décision ou déclaration.

Ce que change la loi de finances 2025

Le nouveau texte insère un III à l’article 150 VB du CGI. Désormais, pour les cessions de biens relevant du LMNP au réel hors exceptions, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, sauf pour ceux déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu au titre de certaines dépenses de travaux. La mesure s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, sans rétroactivité sur les ventes antérieures. Depuis la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47), ce III vise également les amortissements déduits dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé (i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI), sans incidence sur le traitement propre au LMNP.

Tableau de synthèse du nouveau régime

Situation	Règle applicable	Conséquence pratique
LMNP au réel hors exception	Le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI.	La plus-value augmente à due concurrence.
Cession réalisée avant le 15 février 2025	L’ancien régime demeurait applicable.	Les amortissements LMNP n’entraient pas dans la plus-value privée. (impots.gouv.fr)
Biens situés dans les résidences et établissements exclus	La loi vise notamment certaines résidences étudiantes, résidences seniors, structures pour personnes âgées ou handicapées, et établissements de soins de longue durée.	La minoration du prix d’acquisition ne s’applique pas.
Amortissements déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu	Ils sont exclus de la minoration à condition d’avoir déjà servi à calculer l’impôt sur le revenu au titre de dépenses de travaux.	Il n’y a pas de double réintégration.

La lecture pratique est donc simple, mais la mise en oeuvre l’est moins: il faut identifier les amortissements effectivement admis en déduction et ne pas confondre le traitement fiscal avec une simple logique comptable.

Qui est concerné par la réforme ?

Selon la fiche de la DGFiP sur la revente d’un bien loué meublé, si vous êtes LMNP à la date de cession, la plus-value est en principe traitée comme celle d’un bien loué nu, mais la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 dès lors que vous relevez du régime réel. Le mécanisme vise donc le réel, et non un régime micro qui ne permet pas de constituer un stock d’amortissements fiscalement déductibles.

Lorsque le bien est détenu indirectement, notamment via une société, la lecture doit être refaite à partir de la structure elle-même. À ce titre, la comparaison entre SCI à l’IR et SCI à l’IS constitue souvent un bon point de départ.

Comment se calcule la plus-value LMNP depuis le 15 février 2025 ?

À titre technique, le calcul s’effectue selon l’article 150 VB du CGI. Les plus-values immobilières des particuliers restent imposées à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, taux que la hausse de CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne concerne pas. Ces taux s’appliquent à la plus-value nette, c’est-à-dire après l’abattement pour durée de détention propre à chaque imposition. Lorsque la plus-value nette imposable excède 50 000 €, hors terrains à bâtir, la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI (de 2 % à 6 %) s’y ajoute, seuil que la réintégration des amortissements peut désormais faire franchir. La réforme ajoute simplement, pour le LMNP au réel hors exception, une minoration du prix d’acquisition par les amortissements admis en déduction.

1. Retenez le prix de cession net, tel qu’il figure dans l’acte, après les retraitements légaux éventuels.
2. Majorez le prix d’acquisition des frais et coûts du contrat, définis par l’article 41 duovicies I de l’annexe III au CGI et renvoyant aux frais et loyaux coûts visés à l’article 1699 du code civil. Pour un immeuble, ces frais sont retenus soit pour leur montant réel sur justificatifs, soit, au choix du cédant, forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition. (legifrance.gouv.fr)
3. Retranchez les amortissements du bien admis en déduction dans le cadre du LMNP au réel, hors amortissements déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu au titre de certaines dépenses de travaux.
4. Appliquez ensuite l’abattement pour durée de détention, qui conduit à l’exonération totale à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Amortissements concernés, amortissements exclus

La notice 2048-IMM-NOT-SD précise, à la ligne 25, que l’on retient les amortissements afférents au bien cédé admis en déduction sur la période de location meublée. En revanche, les amortissements correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà retenues pour l’impôt sur le revenu ne doivent pas être repris une seconde fois.

À la lecture combinée de ce texte et de l’article 39 C du CGI, il faut distinguer les amortissements effectivement admis en déduction du simple amortissement comptable ou fiscalement différé. En cas de stock complexe, la reconstitution exercice par exercice est indispensable avant toute cession.

Exemple chiffré

Pour isoler l’effet de la réforme, voici une simulation hors abattement pour durée de détention. Le calcul est volontairement simplifié et suppose qu’aucun autre retraitement ne s’applique.

Simulation avant et après le 15 février 2025

Hypothèse	Montant	Lecture
Prix de cession	290 000 €	Prix net retenu pour la cession.
Prix d’acquisition	250 000 €	Prix stipulé dans l’acte.
Frais d’acquisition forfaitaires	18 750 €	Forfait de 7,5 % sur le prix d’acquisition.
Amortissements LMNP déduits	20 000 €	Montant réintégré depuis la réforme.
Base taxable avant réforme	21 250 €	290 000 € – 268 750 €.
Base taxable après réforme	41 250 €	290 000 € – 248 750 €.
Impôt brut avant réforme (hors abattement pour durée de détention)	7 692,50 €	19 % + 17,2 % sur la base de 21 250 €.
Impôt brut après réforme (hors abattement pour durée de détention)	14 932,50 €	19 % + 17,2 % sur la base de 41 250 €.

Dans cette simulation, le surcoût brut lié aux 20 000 € d’amortissements réintégrés ressort à 7 240 € avant abattement pour durée de détention, soit 3 800 € d’impôt sur le revenu et 3 440 € de prélèvements sociaux. Ces montants ont été vérifiés à partir des taux de 19 % et 17,2 % publiés par l’administration.

Déclaration, formulaires et délais

En pratique, le notaire utilise la déclaration 2048-IMM-SD, c’est-à-dire le Cerfa n° 12359, pour la plus-value sur cessions d’immeubles ou de droits immobiliers. La notice 2048-IMM-NOT-SD détaille le remplissage de la ligne 25 et les cas d’exonération. Le dépôt est effectué par le notaire dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte.

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, le montant net imposable de la plus-value doit ensuite être reporté sur la déclaration complémentaire n° 2042-C, jointe à la déclaration des revenus de l’année de la vente. À titre de repère, pour les revenus 2025, la DGFiP avait fixé la date limite papier au 19 mai 2026 et la télédéclaration au 21 mai, 28 mai ou 4 juin 2026 selon le département. Ces échéances varient chaque année et doivent être vérifiées avant dépôt.

En cas d’exonération totale, la déclaration 2048-IMM-SD n’a pas à être déposée.

Points de vigilance

• Les abattements pour durée de détention demeurent applicables, avec exonération à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Les exceptions légales sont strictes et doivent être vérifiées au regard de la nature exacte du bien, de son exploitation et de sa destination.
• Le tableau d’amortissement et les déclarations annuelles doivent être cohérents, faute de quoi le calcul de la plus-value peut être fragilisé.

FAQ

Comment se calcule la plus-value LMNP après réintégration des amortissements en 2025 ?

On part du prix de cession net, on majore le prix d’acquisition des frais admis par les textes, puis on retranche les amortissements du bien qui ont été admis en déduction au titre du LMNP au réel, sauf ceux déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu. L’abattement pour durée de détention vient ensuite. En pratique, la réforme augmente la base imposable sans supprimer les mécanismes classiques d’exonération dans le temps.

Quels amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente ?

Le texte vise les amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI. La notice 2048-IMM-NOT-SD précise qu’il faut reprendre ceux qui se rattachent au bien cédé sur la période de location meublée, mais pas ceux correspondant à des travaux déjà utilisés pour calculer l’impôt sur le revenu. Autrement dit, il faut éviter tout double emploi et vérifier la ventilation des dépenses dans le tableau d’amortissement.

La réintégration des amortissements en LMNP est-elle rétroactive ou seulement pour les cessions après le 15 février 2025 ?

Elle n’est pas rétroactive. La loi de finances pour 2025 s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, soit le 15 février 2025. Les ventes conclues avant cette date restent régies par l’ancien schéma, dans lequel les amortissements LMNP n’entraient pas dans la plus-value privée.

Quelles sont les conséquences fiscales concrètes de la réforme sur une cession LMNP au réel ?

La première conséquence est économique: la base taxable peut augmenter sensiblement si le bien a été amorti pendant plusieurs années. La seconde est déclarative: le notaire doit déposer la 2048-IMM-SD dans le mois de l’acte, et le montant net imposable doit ensuite être reporté sur la 2042-C si vous êtes résident fiscal français. Les règles d’abattement pour durée de détention restent toutefois inchangées.

Et maintenant ?

Si vous préparez la vente d’un bien loué meublé au réel, la bonne méthode consiste à relire l’acte d’acquisition, le tableau d’amortissement et la date exacte de cession avant toute signature. Vous pouvez découvrir l’accompagnement en droit fiscal, prendre rendez-vous avec le cabinet ou revenir à la page d’accueil de NBE Avocats pour orienter votre demande.

La flat tax 2026 a changé de visage. Pour les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values mobilières qui relèvent du PFU, le régime de droit commun combine désormais 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % au total pour les revenus concernés par la hausse de CSG. (legifrance.gouv.fr)

Ce mécanisme découle de l’article 200 A du CGI, du prélèvement non libératoire de l’article 117 quater du CGI pour les dividendes, de l’article 125 A du CGI pour certains intérêts, et des articles L. 136-6, L. 136-7 et L. 136-8 du code de la sécurité sociale pour les prélèvements sociaux. Les conséquences déclaratives se lisent notamment sur les formulaires 2042, 2042 C, 2777-SD et 2778-DIV-SD. (legifrance.gouv.fr)

Le présent article est un contenu d’information fiscale. Il ne remplace pas une analyse personnalisée des faits, des flux et des documents de votre dossier, laquelle doit être menée avant toute décision déclarative ou patrimoniale.

Le PFU en 2026, en un coup d’oeil

L’article 200 A du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, pose le principe du prélèvement forfaitaire unique pour les revenus, gains nets, profits, distributions, plus-values et créances qu’il vise. Le taux d’impôt sur le revenu reste fixé à 12,8 %, mais la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG à 10,6 % pour certaines catégories de revenus du capital, ce qui porte, pour les revenus mobiliers concernés, les prélèvements sociaux à 18,6 %.

Tableau de synthèse

Situation	Traitement fiscal en 2026	Formulaire ou case de référence	Point d’attention
Dividendes et revenus distribués	12,8 % d’impôt sur le revenu au PFU, plus 18,6 % de prélèvements sociaux lorsque la hausse de CSG s’applique	2042, case 2DC; 2042, case 2BH si les revenus ont déjà supporté les prélèvements sociaux; option barème en case 2OP	Le prélèvement de 12,8 % peut être opéré à la source, sous réserve de dispense. La déclaration et le paiement peuvent passer par 2777-SD pour un payeur français, ou par 2778-DIV-SD lorsque le payeur est établi hors de France.
Plus-values de cession de valeurs mobilières et gains assimilés	12,8 % d’impôt sur le revenu au PFU, plus 18,6 % de prélèvements sociaux lorsque la hausse de CSG s’applique	2042 C, case 3VG pour la plus-value et case 3VH pour la moins-value de l’année; option barème en case 2OP	Pour les titres acquis ou souscrits à compter du 1er janvier 2018, les abattements pour durée de détention ne s’appliquent pas.
Option pour le barème progressif	Option expresse et globale, qui n’est plus irrévocable pour l’impôt dû au titre de 2026 et des années suivantes (loi de finances pour 2026); abattement de 40 % sur les dividendes éligibles; CSG déductible à hauteur de 6,8 points	Case 2OP; revenus ouvrant droit à CSG déductible préremplis en case 2BH, la CSG déductible correspondante (6,8 %) étant calculée automatiquement en cas d’option	Les articles 200 A et 158 du CGI, l’article 154 quinquies du CGI et les articles 41 sexdecies H à J de l’annexe III encadrent cette option. (legifrance.gouv.fr)

Sur le plan procédural, la contribution sur les revenus du patrimoine suit les mêmes règles que l’impôt sur le revenu et l’article L. 80 du LPF lui est applicable. Cette précision compte surtout en cas de contrôle ou de rectification, car le traitement des revenus déjà soumis aux prélèvements sociaux peut diverger d’une ligne à l’autre sur la 2042. (legifrance.gouv.fr)

Quels revenus sont visés par la flat tax ?

Dividendes et revenus distribués

Les revenus distribués visés par les articles 108 à 117 bis et 120 à 123 bis du CGI sont soumis, par défaut, au prélèvement de 12,8 % prévu à l’article 117 quater. La dispense du prélèvement forfaitaire non libératoire reste possible si le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à 50 000 € pour une personne seule ou 75 000 € pour un couple soumis à imposition commune, à condition de remettre une attestation sur l’honneur avant le 30 novembre de l’année précédant le paiement. Le prélèvement opéré à la source n’est pas libératoire, ce qui signifie qu’il s’impute sur l’impôt final.

À la déclaration annuelle, les dividendes éligibles sont en principe portés en case 2DC de la déclaration 2042. Les revenus qui ont déjà supporté les prélèvements sociaux et qui ouvrent droit à CSG déductible en cas d’option pour le barème sont préremplis en case 2BH. La feuille de route pratique est donc simple à retenir, même si le régime juridique sous-jacent reste technique. (impots.gouv.fr)

Intérêts, coupons et produits de placement

Les intérêts, arrérages et produits de toute nature visés à l’article 125 A du CGI relèvent eux aussi d’un prélèvement de 12,8 %. La dispense est toutefois régie par des seuils distincts, soit 25 000 € pour une personne seule et 50 000 € pour un couple, avec une demande à remettre à l’établissement payeur avant le 30 novembre de l’année précédant le paiement. L’article 125 A distingue aussi les cas où le prélèvement est simplement un acompte et ceux où il libère définitivement le revenu de l’impôt sur le revenu. (legifrance.gouv.fr)

En pratique, il faut donc vérifier la nature exacte du produit, car tous les produits de trésorerie ne relèvent pas du même traitement et tous ne suivent pas le même chemin déclaratif. C’est l’une des raisons pour lesquelles un examen ligne à ligne du relevé fiscal annuel reste indispensable.

Plus-values de cession de valeurs mobilières

Les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux visées par l’article 200 A du CGI sont imposées, par défaut, au taux forfaitaire de 12,8 %. Pour les titres acquis ou souscrits à compter du 1er janvier 2018, les abattements pour durée de détention ne jouent plus. La déclaration se fait en principe sur la 2042 C, avec la case 3VG pour la plus-value et la case 3VH pour la moins-value de l’année.

Lorsque l’on raisonne en 2026, il faut ajouter le volet social. Pour les gains mobiliers concernés par la hausse de CSG, le total des prélèvements sociaux atteint 18,6 %, ce qui explique que le taux global puisse être sensiblement supérieur à l’ancien niveau de 30 %. (impots.gouv.fr)

Revenus exclus de la hausse de CSG

Le relèvement de la CSG à 10,6 % ne vise pas toutes les catégories de revenus patrimoniaux. La brochure pratique 2026 et l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintiennent à 9,2 % certains revenus, ce qui impose de distinguer soigneusement le PFU de droit commun des régimes spéciaux.

• Les revenus fonciers restent soumis à une CSG de 9,2 % et ne relèvent pas du PFU de l’article 200 A du CGI.
• Les plus-values immobilières suivent un régime distinct et demeurent hors du mécanisme ordinaire de la flat tax.
• L’assurance-vie et l’épargne logement conservent leurs règles propres, avec des taux maintenus à 9,2 % pour les catégories visées par la brochure 2026.
• Plus généralement, l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale réserve des taux particuliers à plusieurs catégories, ce qui impose de vérifier la nature exacte du produit avant tout calcul. (legifrance.gouv.fr)

Option pour le barème progressif : portée et limites

Une option globale, qui n’est plus irrévocable à compter de l’imposition des revenus 2026

Par dérogation au 1, sur option expresse du contribuable, l’ensemble des revenus, gains nets, profits, plus-values et créances mentionnés à ce même 1 est retenu dans l’assiette du revenu net global défini à l’article 158.

L’option prévue au 2 de l’article 200 A du CGI est globale. Elle porte sur l’ensemble des revenus, gains nets, profits, plus-values et créances du champ de cet article pour l’année concernée, et le Conseil d’État a rappelé que l’on ne peut pas la fractionner selon les catégories de revenus. Elle est exercée lors du dépôt de la déclaration et, en pratique, par le biais de la case 2OP de la déclaration 2042. La loi de finances pour 2026 a supprimé son caractère irrévocable, revenant sur la solution retenue par le Conseil d’État (CE, 5 avril 2024, n° 490411) : pour l’impôt dû au titre de 2026 et des années suivantes, le contribuable pourra revenir sur une option qui se révélerait défavorable, notamment dans le délai de réclamation, alors qu’elle demeure irrévocable pour les revenus 2025 déclarés en 2026.

Cette option peut ouvrir droit, pour les dividendes éligibles, à l’abattement de 40 % prévu à l’article 158, 3, 2° du CGI. Elle permet aussi, pour les revenus de capitaux mobiliers concernés, la déductibilité partielle de la CSG à hauteur de 6,8 points, selon les règles de l’article 154 quinquies du CGI. Pour les distributions transitant par certains organismes collectifs, la ventilation entre part éligible et part non éligible à l’abattement est organisée par les articles 41 sexdecies H à J de l’annexe III du CGI. (legifrance.gouv.fr)

Comment remplir la déclaration

La déclaration 2042 sert au report des dividendes en case 2DC et des revenus déjà soumis aux prélèvements sociaux en case 2BH. La 2042 C sert au report des plus-values mobilières en case 3VG et des moins-values de l’année en case 3VH. En cas d’option, la CSG déductible afférente aux revenus préremplis en case 2BH, soit 6,8 %, est calculée automatiquement. La case 6DE, préremplie, reprend quant à elle la fraction déductible de la CSG payée l’année précédente sur les revenus du patrimoine, telle qu’elle figure sur l’avis d’impôt reçu, et doit être vérifiée et rectifiée le cas échéant. Pour les revenus 2025 déclarés au printemps 2026, la date limite était le 19 mai 2026 pour la déclaration papier, le 21 mai 2026 pour la zone 1, le 28 mai 2026 pour la zone 2 et le 4 juin 2026 pour la zone 3.

Exemple chiffré

Prenons 10 000 € de dividendes éligibles à l’abattement de 40 %, pour un contribuable situé dans une tranche marginale d’imposition de 11 %. Sous PFU, la charge totale ressort à 3 140 €, soit 1 280 € d’impôt sur le revenu et 1 860 € de prélèvements sociaux. Sous barème, la base imposable est ramenée à 6 000 €, l’IR est donc d’environ 660 €, et le coût net ressort à environ 2 445,20 € une fois pris en compte l’avantage lié à la CSG déductible. À TMI de 30 %, le même calcul conduit à environ 3 456 €, ce qui montre que l’écart dépend avant tout du profil fiscal du foyer.

Dans une perspective plus large, ce type d’arbitrage se croise souvent avec la structure de détention. À cet égard, la comparaison entre SCI à l’IR vs SCI à l’IS et l’analyse de la taxe sur les holdings et IFI illustrent bien l’intérêt d’une lecture globale de la fiscalité patrimoniale.

Questions fréquentes

Quelles sont les conditions d’application de la flat tax en 2026 et quels revenus y entrent ou en sortent ?

En 2026, la flat tax s’applique de principe aux revenus de capitaux mobiliers et aux plus-values mobilières visés par l’article 200 A du CGI. Elle concerne notamment les dividendes, certains produits de placement à revenu fixe et les plus-values de cession de valeurs mobilières. En revanche, les revenus fonciers, les plus-values immobilières et plusieurs produits soumis à des régimes spécifiques ne relèvent pas du même mécanisme. Le point décisif reste toujours la qualification juridique du revenu, pas seulement son intitulé commercial.

Quel est le taux global du PFU en 2026 et comment la hausse de la CSG l’influence-t-elle pour les revenus mobiliers ?

Le taux de 12,8 % d’impôt sur le revenu demeure inchangé au titre du PFU. En revanche, la LFSS 2026 a relevé la CSG à 10,6 % pour certaines catégories de revenus du capital, ce qui conduit, pour les revenus mobiliers concernés, à 18,6 % de prélèvements sociaux et donc à un taux global de 31,4 %. Il faut toutefois vérifier les exceptions prévues à l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale, car tous les revenus patrimoniaux ne sont pas alignés sur le même niveau.

Comment choisir entre le PFU et l’imposition au barème progressif en 2026 et quelles cases cocher sur la déclaration pour l’option 2OP ?

Le choix se raisonne à partir de votre tranche marginale, de l’éligibilité des dividendes à l’abattement de 40 % et de la CSG déductible. L’option 2OP est globale et s’exerce au dépôt de la déclaration 2042, en cochant la case 2OP ; la loi de finances pour 2026 a supprimé son caractère irrévocable pour l’impôt dû au titre de 2026 et des années suivantes, l’option restant irrévocable pour les revenus 2025. Les revenus de capitaux mobiliers déjà soumis aux prélèvements sociaux sont en général portés en 2BH, et la CSG déductible peut se retrouver en 6DE ou être calculée automatiquement par l’administration. Ce mécanisme exige donc une vérification chiffrée avant toute décision.

La flat tax s’applique-t-elle toujours aux dividendes et plus-values en 2026 et quelles sont les incidences du barème progressif sur ces revenus ?

Oui, pour les revenus qui entrent dans son champ, la flat tax reste le régime de droit commun. Les dividendes et les plus-values mobilières y sont donc soumis par défaut. En cas d’option pour le barème progressif, les dividendes éligibles peuvent bénéficier de l’abattement de 40 %, tandis que les plus-values de titres acquis à compter du 1er janvier 2018 ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention. Le barème modifie donc l’impôt sur le revenu, mais pas le besoin de déclarer correctement les montants et leurs lignes.

Et maintenant ?

Si vous souhaitez une analyse personnalisée de votre situation, notamment en présence de dividendes, de plus-values mobilières, d’une holding ou d’une structure patrimoniale plus large, vous pouvez consulter la pratique du droit fiscal, découvrir la présentation du cabinet et revenir à la page d’accueil de NBE Avocats. L’application du PFU, du barème et des prélèvements sociaux dépend toujours des faits propres à votre dossier.

Les droits de succession se calculent d’abord par étapes.

Le lien de parenté, l’abattement disponible, puis le barème applicable déterminent l’impôt dû, sauf exonération légale. Ce contenu est proposé à titre strictement informatif et ne remplace pas une analyse personnalisée du dossier.

En pratique, la logique fiscale est simple dans son principe, mais souvent délicate dans ses effets : on identifie la qualité de l’héritier, on vérifie si une exonération totale s’applique, on retranche les abattements encore disponibles, puis on applique le tarif prévu par le code général des impôts. Les donations consenties par le défunt au même héritier dans les quinze années précédentes sont rappelées pour le calcul fiscal. Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession. (legifrance.gouv.fr)

Le mécanisme juridique du calcul

Le point de départ est toujours la part nette revenant à chaque ayant droit. À ce stade, l’administration ne raisonne pas sur une intuition patrimoniale, mais sur une assiette fiscale précise, après déduction des dettes de la succession et application des règles propres à chaque lien de parenté. Les principaux abattements légaux sont ceux de la ligne directe, de la personne handicapée, des frères et sœurs et des neveux et nièces. Le code général des impôts, précisé par la doctrine administrative publiée au BOFiP, prévoit aussi que, selon les cas, la représentation successorale peut faire varier l’abattement et le taux applicables. (legifrance.gouv.fr)

Tableau récapitulatif des principaux régimes

Lien avec le défunt	Régime fiscal	Abattement principal	Taux ou exonération	Référence utile
Époux ou partenaire de Pacs	Exonération totale	0 €	0 %	CGI, article 796-0 bis
Enfant, parent, grand-parent ; petit-enfant venant par représentation (abattement du parent représenté, partagé entre représentants)	Ligne directe	100 000 €	Barème progressif de 5 % à 45 %	CGI, articles 777 et 779
Héritier en situation de handicap	Abattement spécifique cumulable	159 325 €	Se cumule avec l’abattement de parenté applicable	CGI, article 779
Frère ou sœur	Exonération sous conditions, sinon abattement	15 932 €	35 % jusqu’à 24 430 €, puis 45 %	CGI, articles 796-0 ter, 777 et 779
Neveu ou nièce	Parenté collatérale	7 967 €	55 % en principe	CGI, articles 777 et 779
Parent jusqu’au 4e degré ou personne sans lien de parenté	Lien éloigné	1 594 €	55 % ou 60 %	CGI, articles 777 et 788, IV

À retenir : la ligne directe bénéficie du régime le plus favorable après l’exonération du conjoint ou du partenaire de Pacs. À l’inverse, plus le lien de parenté s’éloigne, plus la taxation se durcit. En cas de représentation successorale, les règles du représentant suivent celles de l’héritier représenté. L’adoption plénière conduit, fiscalement, au même traitement qu’une filiation biologique, tandis que l’adoption simple doit être examinée au cas par cas. (service-public.gouv.fr)

Calcul pas à pas des droits de succession

1. Déterminer la part nette recueillie par chaque héritier, en tenant compte de l’actif brut, du passif et des éventuelles exonérations partielles.
2. Identifier le lien fiscal exact avec le défunt, car il commande l’abattement, l’exonération éventuelle et le barème applicable.
3. Vérifier si des donations antérieures, consenties par le même auteur dans les quinze dernières années, doivent être réintégrées au calcul.
4. Appliquer l’abattement encore disponible, y compris, le cas échéant, l’abattement spécifique de la personne handicapée.
5. Retenir ensuite le tarif correspondant à la catégorie d’héritier concernée.
6. Formaliser la déclaration de succession dans le délai légal et régler les droits en même temps que le dépôt, sauf cas particuliers.

Le sujet est donc arithmétique, mais il n’est jamais purement mécanique. En pratique, les points de vigilance sont presque toujours les mêmes : donations passées, qualité exacte de l’héritier, représentation successorale, et cohérence entre la dévolution civile et la qualification fiscale. Le rappel des donations de moins de quinze ans, prévu par l’article 784 du CGI, peut modifier sensiblement le résultat final. (legifrance.gouv.fr)

Exemples chiffrés selon le lien de parenté

Époux ou partenaire de Pacs

Exemple simple. Un partenaire de Pacs recueille 400 000 € au décès de son compagnon. Le droit fiscal est ici sans ambiguïté : le conjoint survivant et le partenaire lié par un Pacs sont exonérés de droits de mutation par décès. Le montant dû est donc de 0 €, sans barème à appliquer.

Enfant ou parent en ligne directe

Exemple. Un enfant recueille 300 000 €. Après l’abattement de 100 000 €, la base taxable tombe à 200 000 €. Le calcul des droits est alors le suivant : 8 072 € à 5 %, soit 403,60 € ; 4 037 € à 10 %, soit 403,70 € ; 3 823 € à 15 %, soit 573,45 € ; puis 184 068 € à 20 %, soit 36 813,60 €. Le total atteint 38 194,35 €. (legifrance.gouv.fr)

Héritier en situation de handicap

Exemple. Le même enfant est en situation de handicap au sens fiscal. Il peut cumuler l’abattement de 100 000 € avec l’abattement spécifique de 159 325 €, soit 259 325 € au total. Sur 300 000 €, la base taxable n’est plus que de 40 675 €. Les droits s’élèvent alors à 6 329,35 €, calculés par tranches selon le barème de la ligne directe.

Frère ou sœur

Exemple. Une sœur recueille 50 000 €. Si elle ne remplit pas les trois conditions d’exonération prévues pour les frères et sœurs, elle bénéficie de l’abattement de 15 932 €, ce qui laisse une base taxable de 34 068 €. Les droits sont alors de 12 887,60 €, soit 24 430 € à 35 %, puis le solde à 45 %. (legifrance.gouv.fr)

Neveu ou nièce

Exemple. Un neveu recueille 60 000 € directement de son oncle. Après l’abattement de 7 967 €, la base taxable ressort à 52 033 €, taxée à 55 %, soit 28 618,15 €. Si ce neveu vient par représentation de son parent prédécédé ou renonçant, le barème et l’abattement de la branche représentée sont alors appliqués, ce qui change sensiblement le résultat.

Autre parent jusqu’au 4e degré ou personne sans lien de parenté

Exemple. Un cousin au 4e degré recueille 20 000 €. Après l’abattement de 1 594 €, la base taxable s’établit à 18 406 € et les droits s’élèvent à 10 123,30 € au taux de 55 %. Pour une personne sans lien de parenté, la même base serait taxée à 60 %, soit 11 043,60 €.

Déclaration de succession et délai légal

Sur le plan déclaratif, le formulaire principal est le 2705-SD, complété par la feuille de suite 2705-S-SD si nécessaire. L’administration indique que le dépôt est obligatoire lorsque la succession est acceptée, sous réserve des cas de dispense prévus par la réglementation. La notice 2705-NOT-SD accompagne le formulaire et permet de sécuriser la rédaction. (impots.gouv.fr)

Le délai légal est de six mois à compter du décès lorsque celui-ci intervient en France métropolitaine, et d’un an dans les autres cas. Cette règle résulte de l’article 641 du CGI. En pratique, le respect du calendrier est aussi important que la justesse du calcul, car un dossier tardif complique rapidement la liquidation. (legifrance.gouv.fr)

Lorsque la succession soulève une question de passif, de représentation, de donations antérieures ou de patrimoine international, une lecture purement arithmétique ne suffit pas. Pour une vision plus large des enjeux fiscaux, vous pouvez consulter notre page dédiée au droit fiscal et suivre les actualités juridiques du cabinet lorsque vous souhaitez surveiller les évolutions de la matière.

FAQ

Quels sont les droits à payer sur une succession selon le lien avec le défunt ?

En pratique, tout dépend du lien fiscal avec le défunt. L’époux survivant ou le partenaire de Pacs est exonéré. En ligne directe, l’enfant ou le parent bénéficie d’un abattement de 100 000 €, puis du barème progressif. Les frères et sœurs relèvent d’un régime spécial avec exonération sous conditions, ou, à défaut, d’un abattement de 15 932 € et d’un taux de 35 % à 45 %. Les neveux et nièces sont, en principe, taxés à 55 % après un abattement de 7 967 €.

Comment calculer les droits de succession après abattement selon le lien de parenté ?

Le calcul se fait en quatre temps. D’abord, on fixe la part nette de chaque héritier. Ensuite, si le défunt a consenti des donations à ce même héritier dans les quinze ans précédents, elles sont rappelées pour le calcul fiscal. Puis, on applique l’abattement encore disponible selon le lien de parenté, déduction faite de la fraction déjà utilisée par ces donations. Enfin, on applique le barème correspondant à la catégorie d’héritier. C’est ce séquencement qui transforme une succession civile en liquidation fiscale exacte.

Quel est le barème des droits de succession et comment s’applique-t-il après les abattements ?

En ligne directe, le barème va de 5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €, 30 % jusqu’à 902 838 €, 40 % jusqu’à 1 805 677 €, puis 45 % au-delà. Pour les frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu’à 24 430 €, puis 45 %. Pour les parents jusqu’au 4e degré, le taux est de 55 %, et il est de 60 % au-delà ou en l’absence de lien de parenté.

Quels abattements puis-je bénéficier selon mon lien de parenté avec le défunt ?

Les principaux abattements sont de 100 000 € en ligne directe, 159 325 € pour l’héritier en situation de handicap, 15 932 € pour les frères et sœurs hors exonération spéciale, 7 967 € pour les neveux et nièces, et 1 594 € pour les liens plus éloignés ou les personnes sans lien de parenté. Pour les frères et sœurs, l’exonération reste possible si les conditions légales sont remplies. Le point décisif consiste toujours à vérifier si un abattement se cumule ou non avec un autre.

Comment savoir si mon héritage est exonéré de droits de succession ou soumis au barème ?

Il faut vérifier d’abord si l’exonération légale joue. C’est le cas du conjoint survivant et du partenaire de Pacs. Les frères et sœurs peuvent aussi être exonérés s’ils sont célibataires, veufs, divorcés ou séparés de corps, s’ils ont plus de 50 ans ou une infirmité empêchant de travailler, et s’ils ont vécu de façon constante avec le défunt pendant les cinq années précédant le décès. En dehors de ces hypothèses, la succession relève en général d’un abattement puis d’un barème.

Et maintenant ?

Si votre succession présente une difficulté particulière, donations antérieures, représentation successorale, patrimoine immobilier ou dimension internationale, une analyse sur mesure est indispensable. Vous pouvez prendre rendez-vous avec le cabinet pour une lecture personnalisée, ou revenir à la page d’accueil de NBE Avocats pour découvrir le positionnement du cabinet.

La donation avec réserve d’usufruit se lit en deux temps.

Le donateur transmet la nue-propriété, conserve l’usufruit et, au décès, la pleine propriété se reconstitue sans nouvelle taxation en principe, sous réserve du mécanisme de présomption de l’article 751 du CGI. Le dispositif repose sur la définition de la donation de l’article 894 du code civil, sur la notion d’usufruit des articles 578 et 582 du code civil, ainsi que sur l’évaluation fiscale prévue à l’article 669 du CGI. (legifrance.gouv.fr)

Le présent texte est fourni à titre strictement informatif. Il ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation familiale, civile et patrimoniale.

Le mécanisme civil et patrimonial

Donation, usufruit et nue-propriété

En droit civil, la donation entre vifs suppose un dépouillement actuel et irrévocable du donateur au profit du donataire. L’usufruit, quant à lui, confère à son titulaire le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits, tout en conservant la substance du bien. Concrètement, l’usufruitier peut percevoir des loyers, des intérêts ou d’autres fruits civils, tandis que le nu-propriétaire détient la propriété future appelée à se consolider à l’extinction de l’usufruit.

• L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus, comme des loyers ou des intérêts. (legifrance.gouv.fr)
• Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété lorsque l’usufruit s’éteint. (legifrance.gouv.fr)
• Si le bien est détenu via une SCI, les droits de vote et les pouvoirs de gestion doivent être vérifiés avec soin. (legifrance.gouv.fr)

Pourquoi la nue-propriété seule est fiscalement taxée

Le point fiscal central est le suivant, la donation ne taxe pas la pleine propriété lorsque le donateur en conserve l’usufruit. La base taxable est limitée à la nue-propriété, évaluée selon le barème de l’article 669 du CGI. Ce barème dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation, et non d’une estimation économique librement discutée par les parties. Pour un usufruit temporaire, l’article 669 II retient une valeur de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier. (legifrance.gouv.fr)

Barème légal de l’article 669 du CGI

Le tableau ci-dessous reprend le barème légal applicable à la valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

En pratique, ce barème produit un effet de gel fiscal partiel, puisque la valeur taxable de la transmission est arrêtée au jour de la donation. À l’inverse, la valeur reconstituée au décès de l’usufruitier n’est pas à nouveau taxée du seul fait de la réunion des droits, sous réserve toutefois de la présomption de l’article 751 du CGI lorsque les conditions du texte ne sont pas réunies.

Comment sont calculés les droits dus

Les droits de donation sont calculés après application des abattements personnels, puis du barème progressif prévu à l’article 777 du CGI. En ligne directe, l’abattement est de 100 000 € par enfant et par parent donateur. Entre époux ou partenaires liés par un PACS, l’abattement applicable entre vifs est de 80 724 €. Entre frères et sœurs, il est de 15 932 €. L’article 784 du CGI impose en outre le rappel des donations antérieures de moins de quinze ans. (legifrance.gouv.fr)

Exemple chiffré. Un appartement vaut 800 000 € en pleine propriété. L’usufruitier a 72 ans au jour de la donation. Selon l’article 669 du CGI, l’usufruitier ayant au moins 71 ans révolus et moins de 81 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur, soit 560 000 €. Si la donation est consentie en ligne directe, l’abattement de 100 000 € ramène la base taxable à 460 000 €. En appliquant le barème de l’article 777 du CGI, les droits s’élèvent à 90 194,35 €, avant toute éventuelle réduction personnelle ou prise en compte d’une donation antérieure de moins de quinze ans.

Le calcul doit toujours être repris à la lumière du lien de parenté, de l’historique des donations antérieures et de la nature exacte du bien transmis. La mécanique fiscale ne se résume jamais à une simple application automatique d’un pourcentage, surtout lorsqu’une donation-partage ou plusieurs transmissions successives entrent en ligne de compte.

Points de vigilance avant la signature

• L’âge de l’usufruitier gouverne la valorisation de la nue-propriété selon l’article 669 du CGI.
• La date de l’acte est déterminante pour neutraliser, autant que possible, la présomption de l’article 751 du CGI. (legifrance.gouv.fr)
• Les donations antérieures de moins de quinze ans doivent être rappelées pour la liquidation des droits et des abattements.
• Lorsque la propriété est logée dans une SCI, les statuts peuvent aménager les règles de vote prévues par le code civil.

Formalités déclaratives, formulaires et délais

Donation immobilière par acte notarié

Pour un bien immobilier, l’acte notarié est indispensable. L’article 931 du code civil impose la forme notariée pour tout acte portant donation entre vifs, l’article 939 du même code soumettant en outre les donations de biens susceptibles d’hypothèques à la publicité foncière, et l’administration fiscale précise que les actes portant donation d’immeubles sont déposés par le notaire dans le mois de la signature auprès du service de publicité foncière compétent. Cette formalité s’applique au bien immobilier lui-même, mais aussi, en pratique, à la sécurité juridique de la transmission de la nue-propriété avec réserve d’usufruit. (legifrance.gouv.fr)

Don manuel, déclaration en ligne et formulaires 2735 ou 2734-SD

Lorsque la donation relève d’un don manuel, les règles diffèrent. Depuis le 1er janvier 2026, les dons manuels et les dons de sommes d’argent doivent en principe être déclarés en ligne, sauf exception. Le formulaire papier 2735-SD demeure utilisable dans les cas de dispense, tandis que le formulaire 2734-SD permet, pour un don manuel supérieur à 15 000 €, d’opter pour le paiement différé des droits au décès du donateur. Le délai normal est d’un mois à compter de la révélation du don à l’administration fiscale, ou, pour l’option différée, d’un mois après le décès du donateur. (impots.gouv.fr)

Ce qu’il faut retenir sur les délais

• Pour un immeuble, le notaire dépose l’acte dans le mois de la signature. (impots.gouv.fr)
• Pour un don manuel, la déclaration intervient en principe dans le mois de la révélation à l’administration fiscale. (legifrance.gouv.fr)
• Pour un don manuel supérieur à 15 000 €, l’option de paiement au décès du donateur passe par le formulaire 2734-SD.
• La date d’enregistrement sert aussi de point de départ au rappel fiscal des abattements sur quinze ans.

Note pratique. Les schémas de démembrement sont très sensibles à la chronologie, au lien familial, à la nature du bien et à la rédaction des actes. Cet article n’est pas un conseil fiscal personnalisé; une consultation permet de vérifier la cohérence civile, fiscale et déclarative de l’opération.

Reconstitution de la pleine propriété au décès

Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. (legifrance.gouv.fr)

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint de plein droit en application de l’article 617 du code civil. Fiscalement, l’article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’ouvre aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion intervient par l’expiration du terme ou par le décès de l’usufruitier. En pratique, cela signifie que le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans acquitter de nouveaux droits sur cette seule réunion.

La prudence reste néanmoins de mise. L’article 751 du CGI institue une présomption fiscale lorsque des biens sont détenus pour l’usufruit par le défunt et pour la nue-propriété par ses présomptifs héritiers ou descendants. Cette présomption joue jusqu’à preuve contraire. Elle ne doit pas être négligée dans les dossiers où le démembrement a été constitué tardivement, mal documenté ou sans respect des conditions d’un acte authentique et d’une valorisation conforme à l’article 669 du CGI.

Cas particuliers, SCI, donation-partage et réversion d’usufruit

Donation de parts de SCI

Lorsque le bien est détenu via une société civile, la question ne se limite pas à la seule fiscalité du démembrement. L’article 1844 du code civil attribue, sauf stipulation statutaire contraire, le droit de vote au nu-propriétaire et réserve à l’usufruitier les décisions concernant l’affectation des bénéfices. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 16 février 2022 (n° 20-15.164, publié au bulletin), que l’usufruitier de parts sociales n’a pas la qualité d’associé, tout en pouvant provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance, ce qui explique l’importance d’une rédaction statutaire cohérente. Pour un angle plus large sur la structuration sociétaire, voyez aussi la comparaison entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.

Donation-partage et rappel fiscal

La donation-partage obéit aux règles des libéralités-partages de l’article 1075 du code civil. Sur le plan fiscal, l’article 784 du CGI continue de gouverner le rappel des donations antérieures de moins de quinze ans. En pratique, cette articulation devient importante lorsqu’un même parent transmet à plusieurs enfants en plusieurs temps, ou lorsque la transmission s’inscrit dans un calendrier patrimonial déjà ancien. (legifrance.gouv.fr)

Clause de réversion d’usufruit au profit du conjoint

Enfin, si l’acte organise une réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant, le régime fiscal est spécifique. L’article 796-0 bis du CGI exonère de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié par un PACS. La doctrine administrative confirme en outre l’exonération des réversions d’usufruit au profit du conjoint survivant pour les décès intervenus à compter du 22 août 2007. Pour les autres bénéficiaires, la fiscalité se raisonne selon le lien de parenté avec le stipulant. (legifrance.gouv.fr)

FAQ

Comment fonctionne une donation avec réserve d’usufruit et quels en sont les principes de base ?

Le principe est simple, mais il faut le lire avec rigueur. Le donateur se dépouille irrévocablement de la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien et ses fruits. En pratique, il peut donc garder les revenus d’un immeuble ou les fruits d’un portefeuille de titres. La transmission de la pleine propriété est différée jusqu’à l’extinction de l’usufruit, le plus souvent au décès. Fiscalement, la donation est liquidée sur la nue-propriété seulement.

Comment sont calculés les droits de donation lorsque la transmission porte sur la nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

On commence par valoriser la nue-propriété selon le barème de l’article 669 du CGI, qui dépend de l’âge de l’usufruitier ou, en cas d’usufruit temporaire, de la durée du droit. On applique ensuite l’abattement correspondant au lien de parenté, par exemple 100 000 € en ligne directe, puis le tarif progressif de l’article 777 du CGI. Les donations antérieures de moins de quinze ans sont rappelées pour la liquidation. Le calcul doit donc être refait à chaque dossier.

Quels effets surgissent au décès de l’usufruitier sur la propriété et sur la reconstitution de la pleine propriété ?

Le décès de l’usufruitier entraîne l’extinction de l’usufruit et la consolidation de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire. L’article 1133 du CGI prévoit qu’aucun impôt ou taxe n’est dû du seul fait de cette réunion. Il faut toutefois surveiller l’article 751 du CGI, qui peut permettre à l’administration de présumer que certains biens appartiennent en réalité à la succession de l’usufruitier si le démembrement n’a pas été correctement établi ou suffisamment ancien.

Est-il possible de faire une donation avec réserve d’usufruit sur des parts de SCI et quelles en seraient les implications pratiques et fiscales ?

Oui, c’est possible, mais la rédaction doit être particulièrement soignée. L’article 1844 du code civil prévoit que, lorsqu’une part est grevée d’un usufruit, le nu-propriétaire et l’usufruitier participent aux décisions collectives, avec un droit de vote en principe attribué au nu-propriétaire sauf pour l’affectation des bénéfices. Les statuts peuvent toutefois déroger à ces règles. Fiscalement, la valorisation suit toujours l’article 669 du CGI et les abattements de droit commun restent applicables.

Quelles conditions et clauses prévoir pour sécuriser la récupération de la pleine propriété au décès ou à l’issue de l’usufruit temporaire ?

La première sécurité tient à la forme authentique, surtout pour un immeuble. La seconde tient à la chronologie, car un démembrement effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème de l’article 669 du CGI écarte la présomption de l’article 751 du CGI. Il faut aussi préciser la durée de l’usufruit lorsqu’il est temporaire, les charges supportées par chacun et, le cas échéant, une clause de réversion d’usufruit au profit du conjoint. Le montage doit toujours être relu au cas par cas.

Et maintenant ?

Si votre dossier concerne un immeuble, des parts de SCI ou une transmission familiale complexe, vous pouvez prendre appui sur la page cabinet de NBE Avocats à Paris 8, puis consulter la pratique du droit fiscal du cabinet et son expertise en droit des sociétés. Pour prolonger votre réflexion, le site de NBE Avocats présente l’ensemble du positionnement du cabinet, tandis qu’une lecture complémentaire de la comparaison entre SCI à l’IR et SCI à l’IS peut être utile si le bien est logé dans une société civile.

Le don familial d’argent peut être exonéré.

Encore faut-il choisir le bon régime et respecter les délais. En 2026, il faut distinguer l’exonération pérenne de l’article 790 G du CGI, centrée sur le lien familial et l’âge des parties, et l’exonération temporaire de l’article 790 A bis du CGI, réservée à certains projets immobiliers et énergétiques. La fiche officielle Service-Public sur le don d’une somme d’argent rappelle en outre que la déclaration reste obligatoire, même lorsque le don est exonéré.

Information importante : ce contenu est fourni à titre strictement informatif sur l’état du droit. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre situation, à vos donations antérieures et à vos objectifs patrimoniaux, il convient de soumettre votre dossier à un examen dédié.

Deux régimes distincts, deux logiques fiscales

Le don familial de sommes d’argent ne doit pas être confondu avec une donation ordinaire. Le régime de l’article 790 G repose sur des critères personnels, à savoir l’âge du donateur, l’âge du bénéficiaire et le lien de parenté. À l’inverse, l’article 790 A bis introduit une exonération temporaire fondée sur l’affectation des fonds à un usage déterminé, à savoir l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou certains travaux de rénovation énergétique.

La documentation administrative est cohérente sur un point essentiel : dans les deux cas, le bénéficiaire doit déclarer le don, y compris lorsqu’aucun droit n’est finalement dû. C’est donc la combinaison entre le bon texte, la bonne qualification et la bonne formalité qui sécurise le traitement fiscal.

Article 790 G du CGI : l’exonération pérenne des dons familiaux de sommes d’argent

L’article 790 G du CGI instaure une exonération durable, toujours applicable en 2026, sous réserve de conditions strictes. Le texte vise les dons familiaux de sommes d’argent et fixe un plafond propre à ce régime, distinct des abattements de droit commun.

Qui peut en bénéficier ?

• Le donateur doit avoir moins de 80 ans au jour de la transmission.
• Le donataire doit avoir 18 ans révolus ou être émancipé au jour du don.
• Le bénéficiaire doit être un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou, à défaut de descendance, un neveu ou une nièce. La notice administrative mentionne aussi, par représentation, le petit-neveu ou la petite-nièce.
• Le plafond d’exonération est de 31 865 € par même donateur et même donataire.

Plafond, renouvellement et articulation avec l’abattement de droit commun

Le plafond de 31 865 € se renouvelle tous les quinze ans entre les mêmes personnes. Le point de départ se calcule de date à date, ce que l’administration illustre par exemple avec une donation réalisée le 7 novembre 2015, ouvrant un nouveau cycle le 7 novembre 2030. Par ailleurs, les dons exonérés au titre de l’article 790 G ne sont pas pris en compte pour l’application de l’article 784 du CGI.

Cette exonération se cumule avec les abattements prévus à l’article 779 du CGI, ainsi qu’avec ceux des articles 790 B et 790 D. Le guide officiel Service-Public illustre ce cumul par un exemple à 131 865 € pour un enfant recevant de son parent, et à 63 730 € pour un petit-enfant recevant de son grand-parent, sous réserve du respect des conditions de chaque régime.

Déclaration n° 2735-SD et délai d’un mois

La formalité déclarative est assurée par le formulaire n° 2735-SD, dont la version 2025 rappelle qu’il est obligatoire en vertu des articles 635 A et 790 G du CGI, ainsi que de l’article 281 E de l’annexe III. La déclaration doit être déposée au service chargé de l’enregistrement du domicile du donataire, en double exemplaire lorsqu’elle est papier.

Le délai légal est d’un mois à compter de la date du don. À compter du 1er janvier 2026, la télédéclaration devient la règle pour les dons entre particuliers, y compris les dons exonérés en application de l’article 790 G, sauf exceptions prévues par l’administration. La déclaration en ligne ne doit pas être doublée d’un dépôt papier. (impots.gouv.fr)

Le recours au notaire n’est pas obligatoire pour un don de somme d’argent, même si un acte ou un écrit peut être utile pour sécuriser la preuve du versement et la chronologie des donations antérieures.

Exonération temporaire de l’article 790 A bis : financer un logement neuf ou des travaux énergétiques

L’article 790 A bis du CGI a été rétabli par l’article 71 de la loi de finances pour 2025. Il institue une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons de sommes d’argent effectués dans le cadre familial, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Qui est visé et quels sont les plafonds ?

• Le don doit être consenti en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou, à défaut de descendance, à un neveu ou à une nièce.
• À la différence du régime de l’article 790 G, ni le texte de l’article 790 A bis, ni la notice n° 2735-NOT-SD, ni la doctrine administrative ne visent le petit-neveu ou la petite-nièce venant par représentation. (impots.gouv.fr)
• Aucune condition d’âge n’est imposée au donateur pour ce régime temporaire.
• L’exonération est limitée à 100 000 € par même donateur et même donataire, et à 300 000 € par donataire, quels que soient les donateurs.
• Le texte s’applique aux sommes versées du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.

Affectation des fonds et conservation du logement

Les sommes doivent être affectées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Deux usages sont admis : l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou des travaux et dépenses éligibles à la prime prévue pour la rénovation énergétique du logement que le donataire détient et occupe à titre de résidence principale.

• Pour l’achat, le bien doit être neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement. La construction d’une maison par le donataire lui-même, hors VEFA, n’ouvre pas droit au régime.
• Pour les travaux, ils doivent être éligibles à la prime de rénovation énergétique, la documentation officielle renvoyant à MaPrimeRénov’.
• En cas d’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, le logement doit être affecté de manière continue à la résidence principale du donataire ou loué à usage d’habitation principale pendant cinq ans à compter de son acquisition, ou de son achèvement s’il est postérieur. En cas de travaux de rénovation énergétique, la location n’est pas admise : le logement doit rester la résidence principale du donataire pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux. En cas de location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.
• Le bénéfice de l’exonération est remis en cause si cette condition de conservation pendant cinq ans n’est pas respectée.
• L’exonération ne s’applique pas aux dépenses déjà couvertes par le crédit d’impôt emploi à domicile, par une déduction de charges, ou par MaPrimeRénov’.

Déclaration, preuve et délai

Le millésime 2025 du formulaire 2735-SD comporte une case dédiée aux dons relevant de l’article 790 A bis, avec rappel du plafond de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire. La notice précise également que ce même imprimé sert à déclarer les dons de sommes d’argent exonérés en vertu des articles 790 G et 790 A bis. La doctrine administrative ajoute que le donataire conserve les pièces justificatives à la disposition de l’administration. (impots.gouv.fr)

La FAQ officielle de la DGFiP indique qu’en l’état, cette exonération n’est pas techniquement applicable en déclaration en ligne. Il faut donc utiliser le formulaire papier n° 2735 et l’adresser au service chargé de l’enregistrement du domicile du donataire.

Cumul du 790 G, du 790 A bis et de l’article 779

Tableau comparatif des trois mécanismes utiles

Dispositif	Logique	Plafond principal	Déclaration et point clé
Article 790 G du CGI	Exonération pérenne des dons familiaux de sommes d’argent	31 865 € par même donateur et même donataire, renouvelable tous les quinze ans	Déclaration dans le mois, en principe en ligne depuis le 1er janvier 2026, sauf exceptions.
Article 790 A bis du CGI	Exonération temporaire orientée vers l’achat immobilier et la rénovation énergétique	100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire	Versements du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, affectation sous six mois, formulaire papier 2735-SD à ce jour.
Article 779 du CGI	Abattement de droit commun lié au lien de parenté	100 000 € entre parent et enfant, renouvelable tous les quinze ans	Il s’ajoute aux exonérations précitées lorsque les conditions sont réunies.

Le point technique essentiel est le suivant : l’article 790 A bis se cumule avec l’exonération de 31 865 € de l’article 790 G, ainsi qu’avec les abattements des articles 779, 790 B et 790 D. En parallèle, les dons exonérés au titre de l’article 790 G ne sont pas pris en compte pour l’application de l’article 784 du CGI, c’est-à-dire pour la liquidation des droits dus sur les donations ultérieures entre les mêmes personnes. Cette articulation explique pourquoi un même foyer peut, dans certains cas, transmettre des montants très élevés sans droits, à condition de respecter précisément chaque série de critères.

Exemple chiffré de cumul des trois dispositifs

À titre illustratif, supposons qu’un père âgé de moins de 80 ans donne à sa fille majeure trois versements distincts, tous correctement qualifiés et déclarés :

1. 31 865 € au titre de l’article 790 G du CGI.
2. 100 000 € au titre de l’abattement en ligne directe prévu à l’article 779 du CGI.
3. 100 000 € au titre de l’article 790 A bis du CGI, affectés dans les six mois à l’acquisition d’un appartement neuf en VEFA destiné à la résidence principale de la fille.

Dans cette configuration, la charge de droits peut être nulle sur 231 865 € au total, sous réserve que la fraction relevant de chaque régime soit clairement identifiée, seule la somme effectivement affectée à l’acquisition pouvant relever de l’article 790 A bis, que les plafonds disponibles ne soient pas déjà consommés et que les conditions propres à l’article 790 A bis soient strictement respectées. Cette lecture résulte du cumul admis par la documentation officielle, mais elle ne dispense jamais d’une vérification factuelle dossier par dossier.

Points d’attention avant de donner

Dans la pratique, la première vérification porte toujours sur l’historique des donations déjà reçues du même donateur, car la disponibilité de l’abattement en ligne directe, ou d’un autre avantage fiscal, se calcule dans le temps. Une revue globale en droit fiscal peut alors éviter une erreur de cumul. Les évolutions textuelles et doctrinales peuvent aussi être suivies dans les actualités juridiques du cabinet.

• Conservez la preuve du virement, du chèque ou de la remise de fonds, ainsi que les justificatifs d’affectation pour l’article 790 A bis.
• Vérifiez le délai de six mois pour l’usage des sommes relevant de l’article 790 A bis, car un achat, une mise en location ou des travaux non conformes peuvent remettre l’exonération en cause.
• En 2026, la télédéclaration devient la règle pour les dons entre particuliers, mais l’article 790 A bis reste, à ce jour, traité par le formulaire papier 2735-SD selon la FAQ de la DGFiP.
• Le don exonéré au titre de l’article 790 G n’est pas pris en compte pour l’application de l’article 784 du CGI, mais il doit être déclaré dans le délai d’un mois suivant sa date, ce dépôt dans le délai étant une condition de l’exonération.

FAQ sur le don familial de sommes d’argent

Comment bénéficier de l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent prévue par l’article 790 G du CGI ?

Il faut réunir plusieurs conditions cumulatives : le donateur doit avoir moins de 80 ans, le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé, et le lien familial doit entrer dans le champ du texte. Le plafond est de 31 865 € par même donateur et même donataire, avec renouvellement tous les quinze ans. Enfin, la déclaration reste obligatoire, y compris pour un don exonéré. Depuis le 1er janvier 2026, la télédéclaration est la règle, sauf cas de dispense prévus par l’administration.

Quelles sont les conditions pour qu’un don familial de sommes d’argent soit exonéré en vertu de l’article 790 A bis ?

Le régime temporaire vise les dons en pleine propriété consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou à défaut à un neveu ou une nièce. Le plafond est de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire. Les fonds doivent être utilisés dans les six mois pour acheter un logement neuf ou en VEFA, ou pour des travaux éligibles à MaPrimeRénov’ dans l’habitation principale, avec conservation du logement pendant cinq ans.

Comment déclarer un don familial de sommes d’argent et quel est le délai d’un mois ?

Pour l’article 790 G, la déclaration doit être déposée dans le mois qui suit la date du don. À compter du 1er janvier 2026, elle se fait en principe en ligne, via l’espace particulier du bénéficiaire, sauf exceptions. Pour l’article 790 A bis, la DGFiP indique encore que l’exonération n’est pas techniquement disponible en télédéclaration et qu’il faut utiliser le formulaire papier 2735-SD, à adresser au service de l’enregistrement du domicile du donataire.

Peut-on cumuler l’exonération 790 G et l’exonération temporaire 790 A bis pour un même don ?

Oui, la FAQ officielle l’indique expressément. L’exonération temporaire 790 A bis se cumule avec l’exonération de 31 865 € prévue à l’article 790 G, ainsi qu’avec les abattements de l’article 779 et, selon les cas, ceux des articles 790 B et 790 D. En pratique, le cumul reste subordonné au respect des conditions propres à chacun des régimes et à une bonne identification des versements.

Quel est le plafond de l’exonération 790 G et comment se renouvelle-t-il tous les 15 ans ?

Le plafond est de 31 865 € par même donateur et même donataire. Il se renouvelle tous les quinze ans, ce qui signifie qu’un nouveau cycle peut s’ouvrir à compter de la date anniversaire du premier don, si aucun élément du dossier ne vient modifier l’analyse. L’administration donne un exemple simple avec une donation effectuée le 7 novembre 2015, ouvrant un nouveau bénéfice à partir du 7 novembre 2030.

Et maintenant ?

Si vous envisagez une donation familiale, l’enjeu n’est pas seulement le montant, mais aussi la chronologie, la déclaration et la traçabilité des fonds. Pour une revue personnalisée de votre situation, vous pouvez prendre attache avec la présentation du cabinet à Paris 8 ou revenir à la page d’accueil de NBE Avocats afin de préparer un échange sur votre projet en droit fiscal.