Catégorie : Droit fiscal

Comprendre le régime des impatriés en 2026

Le régime des impatriés est aujourd’hui l’un des principaux outils d’attractivité fiscale de la France pour les cadres et dirigeants internationaux. Il est prévu à l’article 155 B du Code général des impôts (CGI) et vise les personnes qui s’installent fiscalement en France pour occuper un emploi au sein d’une entreprise établie sur le territoire.(legifrance.gouv.fr)Concrètement, ce dispositif permet, sous conditions, une exonération partielle :

• de la rémunération liée à l’impatriation (prime spécifique et part du salaire afférente à l’activité exercée à l’étranger) ;
• de certains revenus dits « passifs » (dividendes, intérêts, redevances…) et de plus-values de cession de valeurs mobilières ou droits sociaux de source étrangère.(bofip.impots.gouv.fr)

La durée d’application du régime est, en 2026, fixée jusqu’au 31 décembre de la huitième année civile suivant la prise de fonctions en France, pour les personnes dont la prise de fonctions intervient à compter du 6 juillet 2016.(impots.gouv.fr) Par exemple, un salarié prenant ses fonctions le 1er janvier 2026 pourra bénéficier du dispositif jusqu’au 31 décembre 2034, sous réserve de remplir chaque année les conditions requises.Important : les développements ci-dessous sont fournis à titre purement informatif, sur la base des textes et commentaires administratifs disponibles à la date de rédaction. Ils ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Une analyse au cas par cas est indispensable, notamment avec un cabinet spécialisé comme NBE Avocats, avant toute décision structurante.

Conditions d’éligibilité au régime des impatriés en 2026

Absence de domicile fiscal en France au cours des cinq années précédentes

Pour bénéficier du régime des impatriés, le contribuable ne doit pas avoir été fiscalement domicilié en France au cours des cinq années civiles précédant celle de sa prise de fonctions dans l’entreprise située en France.(impots.gouv.fr)Exemple : un cadre prend ses fonctions en France le 1er septembre 2026. Il devra démontrer qu’il n’était pas résident fiscal français de 2021 à 2025 inclus (au sens de l’article 4 B CGI ou, le cas échéant, de la convention fiscale applicable).

Conditions de recrutement et notion de « prise de fonctions »

Le dispositif concerne les salariés et certains dirigeants (président, directeur général, membres de directoire, etc.) qui viennent occuper un emploi dans une entreprise établie en France, soit :

• par l’intermédiaire d’une entreprise étrangère (détachement ou mise à disposition intra-groupe) ;
• soit par recrutement direct par l’entreprise établie en France.(bofip.impots.gouv.fr)

L’administration admet désormais que le régime puisse s’appliquer même si le salarié a spontanément postulé depuis l’étranger, et non uniquement lorsqu’il est « appelé » par l’entreprise française.(efl.fr)La prise de fonctions correspond à la date à laquelle commence effectivement l’exécution du contrat de travail ou du mandat social en France. C’est cette date qui sert de point de départ à la durée de huit ans.(bofip.impots.gouv.fr)

Conditions à respecter pendant toute la durée du régime

Pour chaque année au titre de laquelle l’avantage fiscal est revendiqué, le bénéficiaire doit :

• avoir son foyer ou le lieu de son séjour principal en France (au sens de l’article 4 B du CGI) ;
• exercer en France son activité professionnelle à titre principal.(impots.gouv.fr)

Le non-respect de ces conditions une année donnée n’entraîne pas automatiquement la perte définitive du régime : il peut de nouveau s’appliquer pour les années ultérieures où les conditions redeviennent remplies, dans la limite de la période maximale de huit ans.(impots.gouv.fr)

Avantages fiscaux sur la rémunération d’activité

Prime d’impatriation : exonération totale ou forfait de 30 %

Le cœur du dispositif d’impatriation réside dans l’exonération du supplément de rémunération directement lié à l’impatriation, souvent désigné comme « prime d’impatriation ». Cette prime, versée en espèces ou en nature (logement, indemnité de coût de la vie, scolarité des enfants, etc.), est exonérée d’impôt sur le revenu pour son montant réel, sous réserve :

• qu’elle soit directement liée à l’exercice temporaire de l’activité en France ;
• qu’elle figure distinctement dans le contrat de travail ou le mandat social, ou dans un avenant établi avant la prise de fonctions, ou qu’elle soit déterminable selon des critères objectifs (pourcentage de la rémunération de base, etc.).(bofip.impots.gouv.fr)

Pour certains impatriés recrutés directement à l’étranger, il est possible d’opter pour une évaluation forfaitaire de la prime : celle-ci est alors réputée égale à 30 % de la rémunération nette totale au sens de l’article 155 B.(bofip.impots.gouv.fr)Le choix entre prime « réelle » et prime « forfaitaire » dépend notamment du niveau de rémunération, de la structure du package (fixe, variable, avantages en nature) et des comparaisons internes (« rémunération de référence ») dans l’entreprise d’accueil.

Part de rémunération afférente à l’activité exercée à l’étranger

En complément de la prime d’impatriation, la fraction de la rémunération correspondant à l’activité exercée à l’étranger peut également être exonérée, lorsque les déplacements sont réalisés dans l’intérêt direct et exclusif de l’employeur.(legifrance.gouv.fr)Le cumul de ces deux exonérations (prime et part « étranger ») est toutefois encadré par un mécanisme de plafonnement au choix du contribuable :

• soit plafonnement global : l’ensemble de la rémunération exonérée (prime + part d’activité à l’étranger) est limité à 50 % de la rémunération totale ;
• soit plafonnement spécifique : seule la part de rémunération afférente à l’activité exercée à l’étranger est limitée à 20 % de la rémunération imposable nette de la prime d’impatriation.(bofip.impots.gouv.fr)

Chaque année, le contribuable peut choisir le plafonnement le plus favorable. Une modélisation chiffrée en amont du départ est donc essentielle.

Exemple chiffré simplifié en 2026

Un directeur financier impatrié perçoit en 2026 :

• rémunération nette totale (avant régime impatriés) : 300 000 € ;
• prime d’impatriation contractuelle : 120 000 € ;
• rémunération liée à des missions à l’étranger dans l’intérêt de l’employeur : 60 000 € (le reliquat de 120 000 € correspondant à l’activité exercée en France).

L’exonération potentielle avant plafonnement est donc de 180 000 € (prime 120 000 € + part « étranger » 60 000 €). Le plafonnement global à 50 % limite l’exonération à 150 000 € (50 % de 300 000 €). La rémunération imposable serait alors de 150 000 €, contre 300 000 € en l’absence du régime. L’économie d’impôt dépendra de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux applicables.Un accompagnement chiffré par un cabinet spécialisé, tel que la pratique de l’équipe Droit fiscal de NBE Avocats, permet d’optimiser ce choix de plafonnement et de sécuriser son argumentation face à l’administration.

Exonération de 50 % des revenus passifs et plus-values mobilières

Revenus concernés

Les salariés et dirigeants qui bénéficient du régime des impatriés pour leur rémunération d’activité peuvent, pendant la même période, être exonérés d’impôt sur le revenu à hauteur de 50 % sur certains revenus de source étrangère 🙁bofip.impots.gouv.fr)

• dividendes et intérêts (revenus de capitaux mobiliers) dont le paiement est assuré par un établissement établi hors de France dans un État ayant conclu avec la France une convention contenant une clause d’assistance administrative ;
• produits de la propriété intellectuelle ou industrielle (redevances) versés par un débiteur établi à l’étranger ;
• plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux, lorsque le dépositaire des titres (ou la société émettrice à défaut de dépositaire) est établi dans un État lié à la France par une convention fiscale avec assistance administrative.(bofip.impots.gouv.fr)

Cette exonération de 50 % s’applique uniquement au titulaire du régime (par exemple, un seul des époux) et non aux autres membres du foyer fiscal.(bofip.impots.gouv.fr)

Conditions et limites pratiques

Plusieurs conditions doivent être respectées :

• Éligibilité au régime d’impatriation pour la rémunération d’activité ;
• Localisation du payeur des revenus ou du dépositaire des titres dans un État ou territoire conventionné avec clause d’assistance administrative ;
• Justification de la qualité d’impatrié et de la nature des revenus (conventions de dividendes, relevés bancaires, attestations du dépositaire des titres…).(bofip.impots.gouv.fr)

Pour les plus-values de cession de titres dont le dépositaire est établi à l’étranger, un imprimé spécifique, le formulaire n° 2074-IMP-SD, doit être utilisé afin d’appliquer l’exonération de 50 % et de limiter corrélativement la constatation des moins-values.(service-public.gouv.fr)

Déclarations à déposer

En pratique, les revenus passifs et plus-values concernés sont déclarés :

• sur la déclaration annuelle n° 2042 (et parfois ses annexes, selon la nature des revenus) ;
• sur la déclaration n° 2074 pour les plus ou moins-values de cessions de valeurs mobilières, le cas échéant ;
• sur la déclaration complémentaire n° 2074-IMP-SD pour les opérations éligibles à l’exonération spécifique des impatriés.(service-public.fr)

L’articulation entre ces formulaires, les cases spécifiques à cocher en ligne et l’option éventuelle pour le barème progressif ou le prélèvement forfaitaire unique (PFU) doit être examinée avec soin.

Incidences patrimoniales : IFI, actions, management packages

Régime des impatriés et impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Indépendamment de l’article 155 B, l’article 964 du CGI prévoit un régime spécifique en matière d’IFI pour les personnes qui deviennent résidentes fiscales françaises après avoir été non-résidentes au cours des cinq années civiles précédentes.(legifrance.gouv.fr)Ces nouveaux résidents – y compris les impatriés – ne sont imposables à l’IFI, pendant une durée de cinq ans à compter de leur installation, que sur leurs biens et droits immobiliers situés en Francelegifrance.gouv.fr)Il s’agit d’un levier important pour structurer un patrimoine international lors d’un retour ou d’une installation en France, notamment lorsqu’il existe des immeubles détenus via des sociétés étrangères ou des structures de type trust ou fondation.

Stock-options, actions gratuites, carried interest : vigilance accrue

Le régime des impatriés coexiste avec d’autres dispositifs fiscaux (stock-options, actions gratuites, BSPCE, carried interest, régimes des fonds d’investissement, etc.). Certaines rémunérations en actions sont expressément exclues de l’assiette de la prime d’impatriation pour l’évaluation forfaitaire de 30 %.(bofip.impots.gouv.fr)Pour les dirigeants de groupes, cadres du numérique ou managers associés à des fonds d’investissement, la combinaison des règles d’impatriation, des conventions fiscales et des régimes spécifiques des instruments financiers doit être modélisée de façon fine. Les équipes de NBE Avocats – Droit NTIC et de NBE Avocats – Droit fiscal interviennent fréquemment sur ces problématiques à forte composante internationale et digitale.

Démarches pratiques, déclarations et calendrier

Pas d’« option » formelle, mais une documentation solide

À ce jour, le régime des impatriés ne suppose pas le dépôt d’un formulaire d’option dédié auprès de l’administration : il s’applique dès lors que les conditions légales sont remplies. En pratique, l’administration attend cependant que le contribuable soit en mesure de produire :

• son contrat de travail ou mandat social et, le cas échéant, l’avenant prévoyant la prime d’impatriation ;
• des éléments établissant sa non-résidence fiscale en France durant les cinq années antérieures ;
• les éléments de calcul de la rémunération de référence et du plafonnement choisi (50 % ou 20 %).(bofip.impots.gouv.fr)

En cas de doute, une demande de rescrit ou une prise de position formelle de l’administration peut être envisagée, ce qui suppose une préparation juridique et factuelle minutieuse.

Déclaration de revenus : formulaires à utiliser

Chaque année, l’impatrié doit déclarer l’ensemble de ses revenus mondiaux (y compris ceux partiellement exonérés) via la déclaration en ligne, qui se traduit en pratique par l’utilisation de la déclaration n° 2042 et de ses annexes éventuelles. Les éléments suivants peuvent être mobilisés selon les cas :

• déclaration n° 2042 (et, le cas échéant, n° 2042 C ou n° 2042-NR pour les revenus de l’année de départ/retour) ;(service-public.fr)
• formulaires n° 2074 et n° 2074-IMP-SD pour les plus-values sur valeurs mobilières et celles spécifiquement liées au régime des impatriés ;(service-public.fr)
• autres formulaires spécialisés (plus-values en report, déclarations spécifiques non-résidents, etc.) en fonction de la situation patrimoniale.(service-public.gouv.fr)

Le paramétrage du compte fiscal en ligne et la correcte identification des cases « impatriés » nécessitent une attention particulière, en particulier la première année de retour ou d’arrivée.

Calendrier déclaratif

Comme pour l’ensemble des contribuables résidents, la déclaration des revenus de l’année N doit être déposée au printemps de l’année N+1 (généralement en mai-juin, la date limite variant selon le département et l’année). Le calendrier précis est publié chaque année sur le site officiel impots.gouv.fr.(impots.gouv.fr)L’année de retour en France ou de départ à l’étranger peut nécessiter la souscription de formulaires spécifiques (par exemple n° 2042-NR) afin de distinguer revenus de source française et revenus de source étrangère.(service-public.fr) Une anticipation est recommandée pour éviter les erreurs de qualification de la résidence fiscale.

Points de vigilance et stratégies d’optimisation

Mobilités intra-groupe, changements de fonctions, passage en indépendant

Le régime des impatriés peut être maintenu en cas de changement de fonction au sein de la même entreprise ou de changement d’employeur au sein du même groupe, sans proroger la durée totale de huit ans.(bofip.impots.gouv.fr)En revanche, un passage en indépendant ou en société unipersonnelle (freelance, consultant) sort en principe du champ du régime, qui vise les salariés et certains dirigeants assimilés au sens de l’article 80 ter CGI.(bofip.impots.gouv.fr) Un accompagnement anticipé est indispensable pour modéliser un éventuel changement de statut (salarié → indépendant) et en mesurer l’impact fiscal global.

Conventions fiscales et risques de double résidence

Le bénéfice du régime des impatriés suppose que la personne soit considérée comme résidente de France au sens de la loi interne et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales. En présence de liens économiques ou familiaux forts avec le pays de départ (résidence, entreprises, famille), des situations de double résidence peuvent survenir et être tranchées par les critères de « tie-breaker » conventionnels (foyer d’habitation permanent, centre des intérêts vitaux, etc.).(bofip.impots.gouv.fr)La structuration des flux (dividendes, intérêts, management fees) et la répartition des fonctions entre sociétés françaises et étrangères doivent être alignées sur cette analyse de résidence pour éviter les risques de double imposition ou de contestation ultérieure.

Contrôle fiscal et documentation à conserver

L’administration peut, en cas de contrôle, remettre en cause tout ou partie du bénéfice du régime si :

• les conditions d’éligibilité ne sont pas démontrées (résidence antérieure, nature de la mobilité, qualité de salarié ou de dirigeant éligible) ;
• la prime d’impatriation n’est pas correctement documentée ou excède manifestement la rémunération de référence comparable ;
• les pourcentages d’activité exercée à l’étranger ne sont pas justifiés (agenda, ordres de mission, billets d’avion, etc.).(bofip.impots.gouv.fr)

Les conséquences financières (rappels d’impôt, intérêts de retard, pénalités) peuvent être significatives, en particulier pour les hauts revenus. NBE Avocats intervient tant en amont (sécurisation, rescrit, structuration patrimoniale et professionnelle) qu’en aval (assistance en cas de vérification de comptabilité ou d’examen de situation fiscale personnelle).

Questions fréquentes sur le régime des impatriés

Comment bénéficier concrètement du régime des impatriés en 2026 ?

Il n’existe pas, à ce jour, de formulaire unique d’« option » pour le régime des impatriés. En pratique, vous devez d’abord vérifier votre éligibilité : non-résidence fiscale en France au cours des cinq années précédentes, recrutement ou mobilité vers une entreprise établie en France, transfert de votre domicile fiscal et exercice principal de votre activité en France.(impots.gouv.fr) Ensuite, votre contrat ou mandat social doit prévoir clairement la prime d’impatriation et, si nécessaire, les modalités de calcul des jours travaillés à l’étranger. Enfin, ces éléments sont pris en compte dans votre déclaration annuelle (formulaire 2042 et annexes), en appliquant les plafonds prévus par l’article 155 B.

Quel est l’intérêt du régime des impatriés par rapport à un package « classique » ?

À niveau de rémunération brute identique, le régime des impatriés permet de réduire significativement la base imposable à l’impôt sur le revenu. La prime d’impatriation peut être totalement exonérée, et la part de rémunération afférente à l’activité exercée à l’étranger peut également être exonérée, dans les limites de 50 % ou de 20 % selon le plafonnement choisi.(bofip.impots.gouv.fr) De plus, certains revenus passifs et plus-values de source étrangère bénéficient d’une exonération de 50 %. L’effet est particulièrement sensible pour les contribuables situés dans les tranches supérieures du barème et soumis aux contributions additionnelles. Une simulation globale (incluant charges sociales, PFU, IFI) est toutefois indispensable avant de négocier votre package.

Le régime des impatriés s’applique-t-il aux indépendants et freelances ?

Non, le régime des impatriés vise expressément les salariés et certains dirigeants assimilés fiscalement à des salariés (notamment les mandataires sociaux visés à l’article 80 ter CGI).(bofip.impots.gouv.fr) Les travailleurs indépendants, freelances, consultants exerçant via une structure individuelle ou une société dont ils ne relèvent pas du régime des traitements et salaires ne peuvent pas, en principe, bénéficier de l’article 155 B. En revanche, ils peuvent parfois bénéficier d’autres dispositifs (par exemple, le régime d’exonération IFI applicable aux nouveaux résidents) et structurer leurs flux internationaux via des conventions fiscales. Une analyse personnalisée est nécessaire.

Que se passe-t-il si je quitte la France avant la fin des huit ans ?

Le régime cesse, de facto, de s’appliquer à compter de l’année où vous ne remplissez plus les conditions (perte de la résidence fiscale française ou cessation de l’activité principale en France).(impots.gouv.fr) Il n’y a pas de « remboursement » rétroactif des avantages acquis si les conditions étaient effectivement remplies les années antérieures, mais l’administration peut reconstituer la situation en cas d’erreur de qualification. En outre, votre départ peut déclencher d’autres conséquences fiscales (imposition des plus-values latentes selon votre situation, changement de traitement de certains instruments financiers, etc.). Une préparation en amont de l’année de départ est fortement recommandée.

Peut-on cumuler le régime des impatriés avec l’exonération IFI sur les immeubles étrangers ?

Oui. Le régime d’impatriation de l’article 155 B et l’exonération spécifique en matière d’IFI pour les nouveaux résidents prévues à l’article 964 CGI sont deux dispositifs distincts qui se cumulent fréquemment.(legifrance.gouv.fr) Pendant que vous bénéficiez de l’exonération partielle sur vos rémunérations et certains revenus de source étrangère (jusqu’à huit ans), vous pouvez parallèlement, pendant cinq ans, être imposable à l’IFI uniquement sur vos biens immobiliers situés en France. La gestion combinée de ces deux régimes offre des marges de manœuvre intéressantes pour la structuration de votre patrimoine international.

Et après ? Sécuriser et optimiser votre régime d’impatrié

Le régime des impatriés est un outil puissant, mais aussi techniquement exigeant : conditions d’éligibilité, rédaction des contrats, choix des plafonnements, articulation avec les conventions fiscales, instruments financiers complexes, IFI, etc. Chaque situation (dirigeant d’un groupe international, cadre du numérique, investisseur immobilier ou financier) appelle une stratégie sur mesure.Les avocats de NBE Avocats, spécialisés en fiscalité française et internationale et en droit du numérique et des nouvelles technologies, accompagnent particuliers, dirigeants, entreprises et investisseurs dans la mise en place, la sécurisation et le contentieux éventuel liés au régime des impatriés et à la structuration de leurs flux transfrontaliers.Pour obtenir une analyse personnalisée de votre situation ou préparer une installation/retour en France en 2026, vous pouvez prendre rendez-vous via la page Contact. Un diagnostic en amont permet le plus souvent de maximiser la portée du régime des impatriés tout en limitant les risques de remise en cause ultérieure par l’administration fiscale.

Les management packages sont devenus un outil central de rémunération des dirigeants en France.En 2025, ces mécanismes d’intéressement (BSPCE, actions de préférence, BSA, actions gratuites, etc.) sont au cœur de la structuration des opérations de LBO, de capital-investissement ou de scale-up. Ils font désormais l’objet d’un régime fiscal spécifique, codifié à l’article 163 bis H du CGI, et d’une doctrine administrative dédiée publiée au BOFiP le 23 juillet 2025.(legifrance.gouv.fr)Avertissement important : les développements qui suivent sont fournis à titre purement informatif, sur la base des textes, de la doctrine et de la jurisprudence disponibles à la date de rédaction. Ils ne constituent en aucun cas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Toute mise en place ou remise en cause d’un management package doit faire l’objet d’une analyse spécifique avec un conseil compétent, tel qu’un avocat fiscaliste.Le présent article propose une définition opérationnelle des management packages, expose leurs objectifs, présente les principaux schémas utilisés en pratique et fait le point sur le nouveau régime fiscal applicable en 2025, avant de revenir sur les enjeux déclaratifs.

1. Management package : définition et cadre général en 2025

1.1. Définition économique et juridique

Il n’existe pas, en droit français, de définition légale générale du « management package ». La notion est essentiellement économique et contractuelle. On désigne ainsi l’ensemble des instruments (titres, options, bons, actions gratuites, etc.) alloués à un cercle restreint de dirigeants ou cadres clés afin de les associer à la création de valeur de la société (souvent dans le cadre d’un LBO ou d’une levée de fonds importante).(legifiscal.fr)Concrètement, un management package permet au bénéficiaire :

• de souscrire ou d’acquérir des titres (ordinaires, de préférence, convertibles, etc.) à des conditions spécifiques ;
• de bénéficier, en cas de cession ou d’introduction en bourse, d’un gain potentiellement significatif, souvent plus important que sa mise initiale (« sweet equity ») ;
• d’être soumis à des conditions de présence, de performance, ou de non-concurrence, qui l’incitent à rester impliqué sur la durée de l’investissement.

Depuis la loi de finances pour 2025, une fraction des gains tirés de ces instruments est encadrée par un régime fiscal spécifique lorsque ces gains sont regardés comme acquis « en contrepartie de l’exercice de fonctions salariées ou de dirigeant » au sens de l’article 163 bis H du CGI.(legifrance.gouv.fr)

1.2. Acteurs concernés

Les management packages concernent principalement :

• les dirigeants mandataires sociaux (président, directeur général, membres du directoire, gérants, etc.) ;
• les cadres supérieurs et key managers (CFO, COO, CTO, responsables business units, etc.) ;
• les investisseurs financiers (fonds de private equity, fonds de growth, family offices) qui structurent ces instruments pour aligner les intérêts des dirigeants sur les leurs.

Les entreprises concernées vont de la start-up technologique (où l’on recourt fréquemment aux BSPCE) jusqu’aux grands groupes passés sous LBO, en passant par les ETI industrielles ou de services.

1.3. Lien avec les opérations de private equity et de LBO

En pratique, le management package est souvent articulé autour d’une opération de type :

• LBO (leveraged buy-out) : les dirigeants réinvestissent via des actions ordinaires ou de préférence, des BSA/BSPCE ou des obligations convertibles ;
• OBO (owner buy-out) : le dirigeant existant réinvestit à côté du fonds, avec un schéma de « sweet equity » ;
• Series A/B/C de start-up : attribution de BSPCE, d’actions gratuites ou d’options pour attirer et retenir les talents clés.

Dans tous les cas, la mécanique fiscale dépend désormais moins de la seule nature technique de l’instrument que de la réponse à une question centrale : le gain provient-il essentiellement de l’exercice de fonctions salariées ou de dirigeant, ou de la prise de risque en capital du bénéficiaire ? C’est à cette question que la jurisprudence, puis le législateur en 2025, ont cherché à répondre.(cms.law)

2. Objectifs d’un management package pour la société et les managers

2.1. Alignement des intérêts et partage de la valeur créée

Le premier objectif est l’alignement des intérêts entre :

• les investisseurs (fonds, actionnaires historiques) ;
• les dirigeants et cadres clés ;
• la société elle-même.

Les dirigeants sont ainsi directement intéressés à la valeur de sortie de l’entreprise. Dans un exemple simple, un manager qui investit 100 000 € dans un véhicule de « sweet equity » peut, en cas de multiple de sortie de 4x sur 5 à 7 ans, percevoir un produit de cession brut d’environ 400 000 €, sous réserve des modalités exactes du package et de la structure du capital.

2.2. Fidélisation, recrutement et incitation à la performance

Les packages de management remplissent également une fonction de ressources humaines :

• fidélisation via des périodes de vesting (acquisition progressive des droits) et des clauses de « good leaver / bad leaver » ;
• recrutement de profils rares, en particulier dans la tech ou la santé, lorsque la rémunération fixe ne suffit pas à attirer les talents ;
• incitation à la performance grâce à des objectifs de performance individuels ou collectifs conditionnant tout ou partie du gain.

Ces aspects, bien que non fiscaux, sont déterminants dans l’appréciation par l’administration de la nature du gain (rémunération ou plus-value) : plus l’instrument est calibré sur la performance individuelle ou la présence du dirigeant, plus le risque de qualification salariale est élevé.(dahanavocats.com)

2.3. Optimisation de la structure du capital (equity story)

Enfin, le management package permet de structurer finement l’equity story :

• répartition claire entre « equity économique » (droit aux flux) et « equity politique » (droits de vote) ;
• mise en place de mécanismes de ratchet pour protéger l’investisseur ou, au contraire, surpondérer le gain du management au-delà d’un certain multiple de sortie ;
• anticipation de scénarios de revente partielle, de refinancement ou de mise en bourse.

Ces aspects capitalistiques ont des incidences fiscales (évaluation de la juste valeur des instruments, appréciation de l’aléa économique, etc.) qui doivent être documentées (rapports d’évaluation, attestations, business plan) et conservées en vue d’un éventuel contrôle.

3. Schémas courants de management packages

3.1. Dispositifs encadrés par la loi (stock-options, AGA, BSPCE)

Certains instruments fréquemment utilisés dans les management packages bénéficient de régimes légaux spécifiques :Stock-options et actions gratuites (AGA)

• encadrées par le Code de commerce (articles L. 225-177 à L. 225-186 pour les options, L. 225-197-1 et s. pour les actions gratuites) ;
• régime fiscal détaillé par la doctrine administrative BOFiP (BOI-RSA-ES-20-10-20-20 et BOI-RSA-ES-20-20-20), avec distinction entre gain d’acquisition et plus-value de cession.(bofip.impots.gouv.fr)

BSPCE (bons de souscription de parts de créateur d’entreprise)

• réservés aux sociétés par actions non cotées ou de petite capitalisation ;
• régime spécifique de l’article 163 bis G du CGI, récemment précisé par une mise à jour du BOFiP en 2025, qui distingue désormais clairement le gain d’exercice (de nature salariale) et le gain de cession (de nature plus-value).(bofip.impots.gouv.fr)

Dans un management package, ces dispositifs légaux peuvent coexister avec des instruments « sur-mesure » plus sophistiqués, lesquels ne bénéficient pas d’un cadre fiscal spécial et relèvent désormais, pour partie, de l’article 163 bis H.

3.2. Instruments contractuels hors dispositifs légaux

En pratique, une large part des management packages repose sur des instruments conçus contractuellement :

• BSA / BSA ratchet : bons de souscription d’actions aux conditions préférentielles, parfois assortis de mécanismes de ratchet augmentant le nombre d’actions en cas de forte performance ;
• Actions de préférence / sweet equity : titres bénéficiant d’un droit prioritaire à la valeur de sortie au-delà d’un certain seuil (waterfall) ;
• Obligations convertibles (OCA, ORA, etc.) : titres hybrides se transformant en actions en cas de scénario de sortie déterminé ;
• Contrats d’options d’achat (COA) : promesse unilatérale de vente consentie au manager, souvent à un prix très inférieur à la valeur escomptée à la date de l’exercice.

Les décisions de plénière fiscale du Conseil d’État du 13 juillet 2021 (n° 428506, 435452 et 437498) ont précisément porté sur des management packages structurés via des BSA et des COA hors cadres légaux, conduisant à la requalification des gains en traitements et salaires.(efl.fr)

3.3. Utilisation de sociétés interposées (holding personnelle)

Un montage fréquent consiste à interposer une société civile ou une société par actions simplifiée détenue par le manager, chargée de souscrire les instruments du management package. L’objectif est parfois de :

• faciliter des réinvestissements successifs ;
• loger la participation dans un cadre patrimonial (transmission, démembrement, etc.) ;
• tenter de dissocier la qualité d’investisseur de celle de salarié ou dirigeant.

La jurisprudence a toutefois clairement rappelé que cette interposition n’interdit pas la requalification en salaires lorsque la société est dépourvue de substance ou poursuit un but purement fiscal : CE 27 juin 2019, « Hemery », puis CE 28 janvier 2022, n° 433965, ont validé la mise en œuvre de la procédure d’abus de droit pour requalifier en traitements et salaires des gains réalisés via une société civile artificielle.(lexcase.com)En pratique, l’usage d’une holding doit donc être manié avec une grande prudence et dûment justifié (activité réelle, diversification des investissements, substance, etc.).

4. Le tournant jurisprudentiel (2019–2023)

4.1. Les arrêts de plénière fiscale du 13 juillet 2021

Par trois arrêts rendus en formation plénière le 13 juillet 2021, le Conseil d’État a posé une grille d’analyse désormais centrale. Il a jugé que les gains réalisés dans le cadre de certains management packages (BSA, options d’achat hors régime légal) doivent être imposés comme des traitements et salaires lorsqu’ils trouvent « essentiellement » leur source dans l’exercice de fonctions de dirigeant ou de salarié, même en présence d’un aléa financier ou d’une mise de fonds.(efl.fr)

Autrement dit, le critère déterminant n’est pas tant la forme de l’instrument que le lien économique entre le gain et les fonctions exercées au sein de la société.

Ces décisions ont entraîné un accroissement notable des redressements fiscaux portant sur des gains antérieurement déclarés comme plus-values mobilières, avec application corrélative des cotisations sociales sur salaires.

4.2. L’affaire Hemery et la société interposée

Dans l’arrêt « Hemery » du 27 juin 2019 (CE n° 420262), le Conseil d’État avait refusé la requalification en salaires d’une plus-value de cession d’actions de préférence détenues via une société civile soumise à l’impôt sur le revenu, faute pour l’administration d’avoir mis en œuvre la procédure d’abus de droit. Cette décision a été nuancée par la jurisprudence postérieure, notamment l’arrêt CE 28 janvier 2022 n° 433965, qui admet la requalification lorsque la société interposée est jugée artificielle et dépourvue de substance.(sbl.eu)Ce mouvement jurisprudentiel a renforcé l’idée que la simple interposition d’un véhicule ne protège pas, à elle seule, de la qualification salariale des gains.

4.3. Les enjeux sociaux : la jurisprudence de la Cour de cassation

Parallèlement, la Cour de cassation a, de son côté, rappelé que les gains tirés de BSA ou d’autres instruments alloués à des salariés ou dirigeants entrent, lorsqu’ils sont consentis en contrepartie ou à l’occasion du travail, dans l’assiette des cotisations sociales. L’arrêt du 28 septembre 2023 (2e Civ., n° 21-20.685) s’inscrit dans cette logique, en confirmant une requalification en salaires d’un gain de BSA pour le calcul des cotisations.(mayerbrown.com)Cette convergence des jurisprudences fiscale et sociale a conduit le législateur à intervenir en 2025 afin de clarifier et, dans une certaine mesure, de stabiliser le régime applicable.

5. Le nouveau régime fiscal des management packages en 2025 (article 163 bis H CGI)

5.1. Origine législative et champ d’application temporel

La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a créé un régime spécifique pour les gains réalisés dans le cadre de management packages, codifié à l’article 163 bis H du CGI.(legifrance.gouv.fr)Ce régime s’applique aux gains réalisés à compter du 15 février 2025 sur des titres :

• souscrits ou acquis (ou attribués) par un salarié ou un dirigeant ;
• et dont le gain net est regardé comme acquis « en contrepartie de l’exercice de ses fonctions » dans la société émettrice, sa société mère ou sa filiale.(bofip.impots.gouv.fr)

Les cessions ou autres opérations (conversion, mise en location) intervenues avant cette date demeurent soumises aux règles antérieures (qualification jurisprudentielle en salaires ou plus-values). Les titres placés en sursis d’imposition avant le 15 février 2025 restent également régis par les anciens textes pour la fraction du gain déjà placée en sursis.(bofip.impots.gouv.fr)

5.2. Principe : le gain net est en principe imposable comme un salaire

L’article 163 bis H pose, en son I, un principe clair : le gain net réalisé sur les titres relevant d’un management package et acquis en contrepartie de fonctions salariées ou de dirigeant est en principe imposé selon les règles des traitements et salaires.(legifrance.gouv.fr)Concrètement, cela signifie :

• imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après déduction forfaitaire de 10 % ou frais réels ;
• assujettissement à une contribution sociale salariale spécifique de 10 % sur la fraction imposée comme salaires pour les opérations réalisées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2027, sans cotisations sociales patronales de droit commun.(legifiscal.fr)

Ce traitement marque la reconnaissance par le législateur que la majeure partie du gain relève, par nature, d’une rémunération différée ou variable liée aux fonctions du bénéficiaire.

5.3. Exception : une fraction du gain imposée comme plus-value mobilière

Par exception, le II de l’article 163 bis H prévoit que, sous certaines conditions (présence d’un risque de perte en capital, durée minimale de détention, etc.), une fraction du gain net peut être imposée selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières des particuliers, dans la limite d’un plafond déterminé en fonction de la performance financière de la société.(legifrance.gouv.fr)En synthèse :

• une première tranche du gain, limitée à un multiple (3x) de la performance financière de la société (moins le prix payé), est imposée comme une plus-value mobilière, généralement au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), sous réserve d’options pour le barème et de contributions additionnelles ;(legifiscal.fr)
• la fraction excédentaire au-delà de ce plafond reste imposée comme un salaire, assortie de la contribution sociale de 10 % sur la période transitoire 2025–2027.(blog.avocats.deloitte.fr)

Ce mécanisme consacre l’idée qu’une part du gain des dirigeants correspond bien à une prise de risque en capital et mérite un traitement de plus-value, tandis que le surplus est assimilé à une rémunération.

5.4. Inéligibilité au PEA et interactions avec d’autres régimes

Le BOFiP précise que les titres acquis dans le cadre d’un management package ne sont plus éligibles au Plan d’épargne en actions (PEA/PEA-PME) depuis le 15 février 2025. De plus, le gain net relevant de l’article 163 bis H, même si les titres sont inscrits en PEA, ne bénéficie plus de l’exonération d’impôt sur le revenu attachée au plan.(bofip.impots.gouv.fr)Par ailleurs :

• les règles de sursis ou de report d’imposition (article 150-0 B du CGI) ne s’appliquent qu’à la fraction du gain bénéficiant du régime des plus-values ;
• les gains déjà placés en sursis avant le 15 février 2025 restent hors du champ du nouveau régime, ce qui impose une cartographie fine des opérations passées.(bofip.impots.gouv.fr)

6. Enjeux pratiques et points de vigilance en 2025

6.1. Qualification fiscale du gain : grille d’analyse

Malgré le nouveau régime légal, l’enjeu premier demeure la qualification du gain : relève-t-il du champ de l’article 163 bis H ou d’une plus-value purement capitalistique ? Les critères mis en avant par la jurisprudence (notamment celle du 13 juillet 2021) restent déterminants :

• conditions d’attribution réservées aux seuls dirigeants ou salariés ;
• caractère préférentiel du prix de souscription ou de la structure des droits ;
• dépendance du gain à la présence ou à la performance du bénéficiaire (clauses de vesting, leaver, objectifs de performance) ;
• temporalité (exercice des bons ou options très proche de la cession des titres sous-jacents) ;
• existence ou non d’un risque économique significatif (possibilité réelle de perte en capital).(dahanavocats.com)

Une documentation solide (évaluations indépendantes, justificatifs de la mise de fonds, business plan, procès-verbaux d’instances sociales) est fortement recommandée pour sécuriser la qualification en cas de contrôle.

6.2. Enjeux sociaux et coordination URSSAF / fisc

La qualification salariale d’un gain de management package emporte non seulement des conséquences fiscales, mais aussi sociales. L’arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2023 confirme que les BSA attribués à des salariés ou dirigeants peuvent, lorsqu’ils sont consentis à des conditions préférentielles en lien avec le travail, entrer dans l’assiette des cotisations sociales.(mayerbrown.com)Avec le nouveau régime, la fraction du gain imposée comme salaires bénéficie toutefois d’un traitement social particulier (contribution salariale spécifique de 10 %, sans charges patronales de droit commun), ce qui limite le risque d’un surcoût social massif pour l’employeur – sous réserve de la bonne articulation entre textes fiscaux et sociaux, qui doit encore être suivie attentivement au gré des commentaires et décisions à venir.(legifiscal.fr)

6.3. Exemple chiffré simplifié

Supposons un dirigeant qui a investi 100 000 € dans un management package en 2022, donnant droit à des actions de préférence cédées en mars 2026 pour 1 000 000 € :

• le gain net brut est de 900 000 € (1 000 000 € – 100 000 €) ;
• après application des règles de l’article 163 bis H, le plafond de gain éligible au régime des plus-values (déterminé selon la performance financière de la société) est, dans cet exemple, supposé être de 600 000 € ;
• les 600 000 € sont alors imposés comme plus-values mobilières (PFU 30 % en l’absence d’option) ;
• les 300 000 € excédentaires restent imposés comme salaires, soumis au barème progressif et à la contribution sociale de 10 %.

Ce cas simplifié illustre la logique du dispositif, sans se substituer au calcul précis qui doit être effectué sur la base du texte légal et des commentaires administratifs, ni à la simulation personnalisée avec un conseil spécialisé.(legifrance.gouv.fr)

6.4. Aspects internationaux et mobilité des dirigeants

La montée en puissance des management packages s’accompagne de problématiques de mobilité internationale : changement de résidence fiscale du dirigeant, présence de stock-options, BSPCE ou actions gratuites étrangères, application d’une convention fiscale bilatérale, exit tax, etc. Les commentaires du BOFiP et la doctrine professionnelle soulignent que nombre de questions restent ouvertes, notamment sur l’articulation du régime de l’article 163 bis H avec les règles de territorialité (rattachement du gain à une période d’activité française ou étrangère).(bofip.impots.gouv.fr)Dans ces situations transfrontalières, une analyse conjointe (fiscale française, droit local étranger, conventions fiscales) est indispensable avant toute cession ou départ à l’étranger.

7. Obligations déclaratives et calendrier pratique

7.1. Déclaration des gains issus d’un management package

Les gains de management package réalisés par un contribuable fiscalement résident de France doivent être pris en compte dans la déclaration annuelle des revenus :

• la fraction imposable comme traitements et salaires est à déclarer dans les rubriques « salaires et assimilés » de la déclaration n° 2042 ;
• la fraction imposable comme plus-values mobilières doit être calculée et reportée, le cas échéant, sur la déclaration n° 2074 (Cerfa n° 11905) relative aux plus ou moins-values sur valeurs mobilières, à joindre à la 2042.(service-public.gouv.fr)

Certains régimes particuliers (BSPCE, AGA, stock-options) supposent en outre de renseigner les rubriques spécifiques de la déclaration complémentaire n° 2042-C, notamment en cas d’option pour le barème progressif sur le gain d’exercice.(bofip.impots.gouv.fr)

7.2. Dates limites de déclaration en 2025 (revenus 2024)

À titre de repère, pour la campagne 2025 relative aux revenus 2024 :

• l’ouverture du service en ligne est intervenue le 10 avril 2025 ;
• les dates limites de déclaration en ligne allaient du 22 mai au 5 juin 2025 selon le département (22 mai pour les départements 01 à 19 et les non-résidents, 28 mai pour les départements 20 à 54, 5 juin pour les départements 55 à 974/976) ;
• la date limite de dépôt papier (cas résiduels) était fixée au 20 mai 2025.(economie.gouv.fr)

Les revenus de 2025 (et donc les gains de management package réalisés à compter du 15 février 2025) seront déclarés au printemps 2026, selon un calendrier qui sera précisé chaque année par l’administration fiscale. Le respect de ces échéances est crucial, d’autant que les plus-values et gains sur titres ne sont jamais pré-remplis et peuvent faire l’objet de contrôles ciblés.(lemonde.fr)

7.3. Contrôle fiscal et documentation à conserver

En cas de contrôle, l’administration pourra demander :

• les accords de management package (term sheet, pacte d’actionnaires, plans d’options, etc.) ;
• les justificatifs de valorisation des titres à la date de souscription ou d’attribution (rapports d’évaluation, comparables, etc.) ;
• les preuves de la mise de fonds (relevés bancaires, attestations de virement) ;
• les éléments attestant de la performance financière de la société (attestation de la société, comptes, rapports des commissaires aux comptes) utilisés pour calculer le plafond de gain éligible au régime des plus-values.(bofip.impots.gouv.fr)

Une préparation en amont, lors de la structuration du package, est souvent déterminante pour sécuriser la position du contribuable en cas de contrôle ultérieur.

8. Comment NBE Avocats peut vous accompagner ?

La complexité croissante du régime fiscal des management packages, les interactions avec le droit social et la mobilité internationale exigent une approche intégrée. Le cabinet NBE Avocats, dédié au droit fiscal français et international, intervient régulièrement sur :

• la structuration fiscale de packages d’intéressement pour dirigeants et équipes clés ;
• la revue et la sécurisation de dispositifs existants (audit de management package avant sortie ou refinancement) ;
• l’assistance en cas de contrôle ou de contentieux fiscaux relatifs à la qualification des gains (salaires vs plus-values) ;
• la coordination avec les enjeux de droit des sociétés, de droit social et, le cas échéant, de droit des nouvelles technologies pour les start-up et scale-up numériques.

Ces missions sont menées en lien étroit avec les dirigeants, les investisseurs et leurs autres conseils (banques d’affaires, experts-comptables, notaires) pour assurer une cohérence globale de la structuration.

FAQ : questions fréquentes sur les management packages en 2025

Qu’est-ce qu’un management package au sens de l’article 163 bis H du CGI ?

Au regard de l’article 163 bis H, on parle de management package lorsque le gain net réalisé sur des titres (actions, obligations convertibles, bons, etc.) est regardé comme acquis en contrepartie de l’exercice de fonctions de salarié ou de dirigeant dans la société émettrice, sa mère ou sa filiale. Peu importe que l’instrument soit un BSA, une action de préférence ou une option hors régime légal : c’est le lien économique avec les fonctions qui détermine l’entrée dans le champ du régime. Ce gain est alors, par principe, imposé comme un salaire, sous réserve de la fraction pouvant relever du régime des plus-values mobilières.(legifrance.gouv.fr)

Comment est calculée la fraction du gain imposée comme plus-value mobilière ?

La fraction du gain imposable comme plus-value mobilière est plafonnée par un multiple de la performance financière de la société sur la période de détention, déterminé selon une formule définie par la loi de finances pour 2025 et précisée par le BOFiP. En pratique, il s’agit d’un plafond égal à trois fois la performance financière, diminuée du prix payé pour les titres. Concrètement, une attestation de la société émettrice détaillant l’évolution de la valeur est généralement établie pour documenter ce calcul. Au-delà de ce plafond, le gain est obligatoirement imposé comme traitement et salaire.(legifrance.gouv.fr)

Mon management package mis en place avant 2025 est-il concerné par le nouveau régime ?

Oui, potentiellement, mais uniquement pour les cessions ou opérations assimilées réalisées à compter du 15 février 2025. Le nouveau régime vise les gains réalisés après cette date, même si le package a été attribué ou souscrit antérieurement. En revanche, les cessions intervenues avant le 15 février 2025, ainsi que les gains déjà placés en sursis d’imposition avant cette date, demeurent soumis aux règles et jurisprudences antérieures (qualification en salaires ou en plus-values selon les critères dégagés par le Conseil d’État). Il est donc crucial de distinguer, dans vos simulations, les différentes dates d’acquisition et de cession.(bofip.impots.gouv.fr)

Quels sont les principaux risques de redressement en matière de management package ?

Les risques principaux tiennent à la requalification en traitements et salaires de gains déclarés comme plus-values, avec, à la clé, un surcoût d’impôt sur le revenu, l’application d’une contribution sociale spécifique et potentiellement de cotisations sociales, ainsi que des intérêts de retard et pénalités. L’administration s’attache en particulier aux packages très asymétriques (mise de fonds faible, gain garanti ou quasi garanti, forte dépendance à la présence dans l’entreprise) et aux sociétés interposées dépourvues de substance. Une documentation insuffisante ou incohérente (évaluations approximatives, absence de justification de la performance financière) constitue également un facteur aggravant.(dahanavocats.com)

Comment déclarer concrètement un gain de management package lors de la campagne annuelle ?

Concrètement, vous devez d’abord ventiler le gain entre fraction imposable comme plus-value de cession et fraction imposable comme salaires, conformément à l’article 163 bis H et, le cas échéant, à l’attestation fournie par la société. La partie « plus-value » est détaillée sur le formulaire n° 2074 (et reportée sur la 2042), tandis que la partie « salaire » est intégrée dans les rubriques « traitements et salaires » de la déclaration n° 2042 (ou 2042-C). Aucun de ces montants n’est pré-rempli : il vous appartient de vérifier les informations transmises par l’employeur ou la société et de conserver l’ensemble des justificatifs en vue d’un éventuel contrôle ultérieur.(service-public.gouv.fr)

Et maintenant ? Comment sécuriser ou mettre en place votre management package ?

La réforme intervenue en 2025 offre un cadre plus lisible, mais aussi plus technique, pour les management packages. Si vous êtes dirigeant, cadre clé ou investisseur et que vous envisagez de mettre en place, de renégocier ou de céder un package existant, il est fortement recommandé de procéder à une analyse préalable :

• qualification du gain au regard de l’article 163 bis H ;
• calcul du plafond de gain éligible au régime des plus-values ;
• revue des risques fiscaux et sociaux (requalification, abus de droit, société interposée, mobilité internationale).

Le cabinet NBE Avocats, en droit fiscal, peut vous accompagner dans ces démarches, depuis la conception du package jusqu’à l’assistance en cas de contrôle ou de contentieux. Pour échanger sur votre situation et obtenir un avis personnalisé, vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact ou consulter les informations disponibles sur le site www.nbe-avocats.fr. Toute décision sera alors prise sur la base d’une étude détaillée de votre dossier et de vos objectifs patrimoniaux et professionnels.

Comprendre simplement le montage LBO

Définition et logique économique d’un LBO

Un LBO (leveraged buy-out) est un rachat d’entreprise financé en grande partie par de la dette. Concrètement, une holding de reprise est créée, s’endette pour acquérir une société cible, puis rembourse l’emprunt grâce aux flux de trésorerie générés par cette cible (dividendes, remontées de trésorerie, cessions d’actifs).Sur le plan économique, un montage LBO poursuit généralement trois objectifs :

• Transmettre ou réorganiser la propriété d’une entreprise (sortie d’un actionnaire historique, rachat par un fonds, MBO/MBI, etc.) ;
• Effet de levier financier : une part significative du prix est financée par de la dette, ce qui peut augmenter la rentabilité des fonds propres investis si le plan d’affaires est respecté ;
• Structuration fiscale : la dette logée dans la holding permet, sous conditions, de déduire des charges financières et de réduire le coût après impôt de l’opération.

Le présent article propose une explication simple du mécanisme de LBO et de ses principaux enjeux fiscaux en droit français. Il s’agit d’informations générales à jour à la date de rédaction et non de conseils individualisés. Pour tout arbitrage concret, il est indispensable de consulter un avocat fiscaliste et, le cas échéant, de prendre rendez-vous avec le cabinet NBE Avocats.

Les principaux intervenants d’un LBO

Un montage LBO fait intervenir plusieurs catégories d’acteurs :

• Les investisseurs financiers (fonds de capital-investissement, family offices, industriels), qui apportent les fonds propres et négocient les conditions de sortie ;
• Le management, souvent associé au capital via un « management package » (options, actions de préférence, BSA/BSPCE, ratchets, etc.) ;
• La holding de reprise (société nouvelle ou existante), qui contracte l’emprunt et détient la société cible ;
• Les prêteurs (banques, fonds de dette, mezzanine) ;
• Les cédants (fondateurs, groupes industriels, fonds sortants), parfois réinvestisseurs minoritaires.

Schéma typique d’un LBO et déroulé opérationnel

Étapes clés d’un montage LBO

Sans entrer dans toutes les variantes (LBO primaire, secondaire, tertiaire, OBO, etc.), un schéma classique comporte les étapes suivantes :

1. Structuration : choix de la forme juridique de la holding (souvent SAS ou SA), répartition capitalistique (fonds / management / réinvestisseurs), éventuelle mise en place d’un pacte d’actionnaires.
2. Levée de la dette : négociation avec les banques ou fonds de dette (tranches senior, mezzanine, unitranche…), fixation des covenants financiers.
3. Signature de la documentation transactionnelle : protocole d’acquisition (SPA), contrats de financement, garanties (nantissements, sûretés, etc.).
4. Closing : la holding reçoit les fonds (emprunt + apports en capital ou en compte courant) et acquiert les titres de la cible auprès des vendeurs.
5. Phase d’exploitation : la cible remonte de la trésorerie (dividendes, remontées de cash intra-groupe) pour permettre à la holding de payer les intérêts et de rembourser le capital de la dette.
6. Sortie : revente de la cible (cession de titres, parfois IPO), refinancement ou mise en place d’un nouveau LBO.

Exemple chiffré simplifié (à titre purement illustratif)

Afin de visualiser le mécanisme, imaginons – de manière purement pédagogique – un LBO sur une société opérationnelle valorisée 50 M€ :

• Création d’une holding de reprise H ;
• Apport en fonds propres : 20 M€ (investisseurs + management) ;
• Emprunt bancaire : 30 M€ (taux fixe annuel de 5 %, amortissable sur 7 ans) ;
• La cible génère un EBITDA récurrent de 8 M€ et distribue, lorsque les covenants le permettent, une part de son résultat à H ;
• Les intérêts annuels sont de 1,5 M€ (30 M€ × 5 %) ; leur déductibilité sera plafonnée par les règles françaises de limitation des charges financières, que nous détaillons ci-dessous.

Cet exemple reste volontairement simplifié et ne doit pas être utilisé tel quel pour structurer une opération réelle, laquelle suppose une modélisation fiscale et financière beaucoup plus fine.

Montage LBO et fiscalité française : mécanismes clés

Déductibilité des intérêts d’emprunt : règles générales (article 212 bis du CGI)

Dans un LBO, la charge d’intérêts supportée par la holding de reprise est un élément central du modèle. En France, ces charges financières nettes (charges – produits financiers) sont, en principe, déductibles de l’impôt sur les sociétés (IS), mais dans la limite d’un double plafond issu de la directive ATAD, transposée à l’article 212 bis du CGI.Pour un exercice de douze mois, les charges financières nettes ne sont déductibles que dans la limite du plus élevé des deux montants suivants :

• 3 M€ par exercice ; ou
• 30 % de l’EBITDA fiscal (résultat fiscal avant intérêts, impôts, dépréciations et amortissements, déterminé notamment à partir du tableau n° 2058-A-SD de la liasse fiscale IS).(bofip.impots.gouv.fr)

Ce dispositif s’applique au niveau de chaque entité soumise à l’IS ou, le cas échéant, au niveau du groupe intégré. Les charges financières non déductibles peuvent, sous conditions, être reportées sur les exercices suivants, avec un mécanisme de décote au-delà d’un certain délai.(bofip.impots.gouv.fr)

Sous-capitalisation et endettement excessif : le risque de plafonnement renforcé

Lorsque la société est sous-capitalisée, c’est-à-dire que les dettes vis-à-vis d’entreprises liées dépassent un certain niveau par rapport à ses fonds propres (en pratique, plus de 1,5 fois les fonds propres), un régime spécifique plus restrictif s’applique.(bofip.impots.gouv.fr)Dans ce cas, les charges financières sont ventilées en deux catégories (dettes « normales » et dettes excédentaires vis-à-vis d’entreprises liées) et peuvent être plafonnées, pour la fraction excédentaire, à 10 % de l’EBITDA fiscal ou 1 M€, au lieu de 30 % ou 3 M€.(bofip.impots.gouv.fr)Les montages LBO fortement endettés, particulièrement lorsque la dette est contractée auprès d’entités liées (fonds d’actionnaires, dettes intragroupe), sont donc exposés à un risque significatif de non-déductibilité d’une partie des intérêts. La modélisation doit anticiper ce coût fiscal résiduel.

Intégration fiscale : optimiser la remontée de cash

Lorsque les conditions sont réunies, la holding de reprise peut opter pour le régime de l’intégration fiscale (articles 223 A et suivants du CGI) : une société dite « mère » se constitue seule redevable de l’IS sur le résultat d’ensemble du groupe formé avec ses filiales détenues à au moins 95 %.(legifrance.gouv.fr)Dans un LBO, ce régime présente plusieurs avantages fiscaux majeurs :

• Compensation des résultats : les bénéfices de la cible peuvent compenser les charges financières de la holding, dans la limite des plafonds de déductibilité ;
• Neutralisation de certains flux intragroupe (dividendes, plus-values intragroupe, quote-part de frais et charges dans certains cas), ce qui évite une double imposition ;(bofip.impots.gouv.fr)
• Gestion centralisée de l’IS au niveau de la mère de groupe.

En contrepartie, l’intégration fiscale suppose de respecter des conditions de détention, d’option (engagement en principe pour cinq exercices) et de suivi déclaratif strict. L’option est formalisée dans la déclaration de résultats n° 2065-SD (IS) et ses annexes de liasse fiscale.(entreprendre.service-public.gouv.fr)

L’amendement Charasse et les opérations de rachat « à soi-même »

Dans le contexte des LBO intragroupes (rachat d’une société par une holding contrôlée, directement ou indirectement, par le même actionnaire que la cible), le dispositif dit de l’« amendement Charasse », codifié à l’article 223 B du CGI, revêt une importance particulière.(bofip.impots.gouv.fr)Ce mécanisme anti-abus vise les situations dans lesquelles une société d’un groupe fiscal intégré acquiert, à titre onéreux, les titres d’une autre société qui devient membre du même groupe, lorsque ces titres sont acquis auprès de la ou des personnes qui contrôlent le groupe (ou de sociétés qu’elles contrôlent). Dans ce cas, une fraction des charges financières du groupe est réputée liée à cette acquisition « à soi-même » et doit être réintégrée au résultat d’ensemble pendant l’exercice d’acquisition et les huit exercices suivants.(blog.avocats.deloitte.fr)En pratique, la réintégration est calculée de manière forfaitaire en appliquant au total des charges financières déduites un coefficient égal au rapport entre le prix d’acquisition des titres et le montant moyen des dettes des sociétés du groupelegifiscal.fr)> Ce dispositif peut annihiler en grande partie l’intérêt fiscal d’un LBO intragroupe mal structuré. La jurisprudence récente du Conseil d’État de 2025 confirme par ailleurs l’importance du calcul du « prix d’acquisition » dans ce ratio.(mayerbrown.com)

Abus de droit fiscal et mini-abus : sécuriser la substance du montage

Au-delà des textes spécifiques aux charges financières, l’administration peut invoquer la procédure d’abus de droit fiscal (article L. 64 du Livre des procédures fiscales) ou la procédure dite de « mini-abus de droit » (article L. 64 A LPF) pour écarter un montage dont le motif serait exclusivement ou principalement fiscal.(legifrance.gouv.fr)Dans un LBO, les principaux points de vigilance sont les suivants :

• Holding de reprise dépourvue de substance économique réelle (absence de direction effective, de moyens, de fonctions de pilotage du groupe) ;
• Endettement manifestement excessif au regard de la capacité bénéficiaire de la cible ;
• Montage visant essentiellement à « loger » de la dette dans une juridiction plus favorable ou à contourner les limitations internes de déductibilité.

Une analyse préalable de la substance, une documentation robuste du rationnel économique et, le cas échéant, le recours à une procédure de rescrit peuvent grandement sécuriser le montage.

Régime des plus-values à la sortie et fiscalité du management

Au moment de la sortie du LBO, la fiscalité des gains dépend de la qualité du porteur et de la nature des titres :

• Au niveau de la holding ou de l’investisseur société, les plus-values de cession de titres de participation détenus depuis au moins deux ans peuvent, sous conditions, bénéficier du régime des plus-values à long terme (quasi-exonération avec quote-part de frais et charges de 12 %).(bofip.impots.gouv.fr)
• Au niveau du management personne physique, l’analyse est souvent complexe : gains de cession, mais aussi éventuelle requalification en salaires ou traitements si l’administration considère qu’il s’agit de la contrepartie du travail (gestion des « management packages »).

La doctrine administrative, la jurisprudence récente et les spécificités des instruments utilisés (BSPCE, AGA, actions de préférence, etc.) nécessitent un accompagnement spécialisé, à la croisée du droit fiscal des sociétés et, lorsque des instruments numériques sont utilisés, du droit des nouvelles technologies.

Obligations déclaratives et calendrier fiscal d’un LBO

Déclarations d’impôt sur les sociétés (formulaire 2065-SD et liasse fiscale)

Les sociétés françaises soumises à l’IS, y compris les holdings de LBO, doivent déposer chaque année une déclaration de résultats n° 2065-SD (Cerfa 11084), accompagnée de la liasse n° 2050 à 2059 G (régime réel normal) ou 2033 A à G (régime simplifié).(entreprendre.service-public.gouv.fr)À titre d’illustration, pour les sociétés clôturant au 31 décembre 2024, la date limite de dépôt de la déclaration IS 2065-SD a été fixée au 5 mai 2025, avec un délai supplémentaire de 15 jours calendaires pour les téléprocédures.(francegenerosites.org) Ces échéances sont régulièrement actualisées ; il convient de se référer chaque année aux informations publiées sur les sites officiels, tels que service-public.fr (impôt sur les sociétés).Dans le cadre d’un LBO :

• la bonne détermination de l’EBITDA fiscal, des charges financières nettes et des réintégrations extra-comptables (tableaux 2058-A-SD et suivants) est cruciale ;(bofip.impots.gouv.fr)
• des formulaires complémentaires peuvent être requis, par exemple la déclaration n° 2066-SD pour les revenus ou crédits d’impôt de source étrangère si la structure comporte des flux internationaux.(entreprendre.service-public.gouv.fr)

Suivi des charges financières et documentation

Pour anticiper et justifier la déductibilité des intérêts, il est recommandé de mettre en place :

• un tableau de suivi détaillé des dettes (par prêteur, par tranche, par lien de dépendance, etc.) et des charges financières nettes ;
• une modélisation annuelle des plafonds de 3 M€/30 % EBITDA et, le cas échéant, de 1 M€/10 % en cas de sous-capitalisation, avec archivage des calculs ;(bofip.impots.gouv.fr)
• l’archivage de la documentation de financement (contrats de crédit, sûretés, pactes d’actionnaires) et des analyses juridiques et fiscales ayant présidé au choix du montage.

En pratique, ces éléments sont souvent demandés en cas de contrôle fiscal ciblant les charges financières ou la qualification d’abus de droit.

Bonnes pratiques pour sécuriser un montage LBO

Points d’attention récurrents en contrôle fiscal

Lorsqu’elle contrôle un LBO, l’administration fiscale concentre généralement son attention sur :

• la réalité de la direction effective au niveau de la holding (siège réel, décisions stratégiques, gouvernance) ;
• la proportionnalité de la dette au regard de la capacité bénéficiaire de la cible et des covenants bancaires ;
• le respect des plafonds de déductibilité des charges financières (ATAD, sous-capitalisation, Charasse) et leur articulation ;(bofip.impots.gouv.fr)
• l’identification des éventuels motifs principalement fiscaux (structures interposées dans des pays à fiscalité privilégiée, absence de substance, etc.) au regard des articles L. 64 et L. 64 A LPF.(legifrance.gouv.fr)

Une approche proactive de ces sujets, dès la phase de conception du montage, permet de réduire sensiblement le risque de redressement.

Apport d’un cabinet d’avocats fiscalistes

Un LBO réussi repose sur une articulation fine entre enjeux économiques, juridiques et fiscaux. Un cabinet spécialisé comme NBE Avocats, intervenant en fiscalité française et internationale, peut notamment :

• tester différents scénarios de structuration (niveau d’endettement, intégration fiscale, remontée de cash, clauses de garantie) ;
• analyser l’application concrète des dispositifs de limitation des charges financières et de l’amendement Charasse ;
• sécuriser la documentation et, le cas échéant, piloter des rescrits fiscaux sur les points les plus sensibles ;
• gérer les contentieux fiscaux éventuels liés au montage (réintégration d’intérêts, requalification d’abus de droit, litiges sur la fiscalité du management, etc.).

L’ensemble des développements ci-dessus a un caractère général et informatif. Ils ne sauraient se substituer à un conseil personnalisé, tenant compte de la situation particulière de chaque investisseur, groupe ou équipe dirigeante.

Questions fréquentes sur le montage LBO et ses enjeux fiscaux

Un LBO est-il toujours intéressant sur le plan fiscal ?

Non. Un LBO n’est pas, par nature, « fiscalement avantageux » dans tous les cas. L’intérêt du levier fiscal dépend notamment de la capacité bénéficiaire de la cible, du niveau d’endettement, de la nature des prêteurs (liés ou non liés) et de l’accès à l’intégration fiscale. Les plafonds de 3 M€/30 % (voire 1 M€/10 % en situation de sous-capitalisation) peuvent conduire à une non-déductibilité significative d’intérêts, ce qui réduit l’attrait de l’opération.(bofip.impots.gouv.fr) Une analyse chiffrée, actualisée chaque année en fonction des résultats réels, est indispensable pour mesurer l’intérêt économique global du montage.

Quelle est la durée idéale d’un montage LBO au regard de la fiscalité ?

Il n’existe pas de « durée idéale » universelle, mais la plupart des LBO se projettent sur un horizon de 5 à 7 ans, qui permet en principe de rembourser une part significative de la dette et de créer de la valeur. Sur le plan fiscal, certains dispositifs, comme l’amendement Charasse, s’appliquent pendant l’exercice d’acquisition et les huit exercices suivants, ce qui invite à réfléchir à l’horizon de détention et aux éventuels refinancements.(bofip-archives.impots.gouv.fr) La durée doit aussi tenir compte des contraintes de covenant bancaire et de l’évolution possible des règles fiscales (taux d’IS, directives européennes, imposition minimale mondiale, etc.).(legifrance.gouv.fr)

Comment sécuriser fiscalement une holding de LBO en France ?

La sécurisation passe d’abord par la substance : direction effective en France, présence de dirigeants, de fonctions de pilotage, tenue de conseils d’administration ou d’assemblées au siège, etc. Ensuite, la structuration de la dette doit respecter les ratios de sous-capitalisation et anticiper les plafonds de déductibilité.(bofip.impots.gouv.fr) Enfin, une documentation complète (business plan, analyses de sensibilité, justifications économiques) et, le cas échéant, une démarche de rescrit peuvent limiter le risque d’application des procédures d’abus de droit ou de mini-abus de droit (articles L. 64 et L. 64 A LPF).(legifrance.gouv.fr)

Quelles différences fiscales entre un LBO primaire, secondaire et tertiaire ?

Sur le plan technique, les règles de base (limitation des charges financières, sous-capitalisation, intégration fiscale, Charasse, abus de droit) restent les mêmes. Toutefois, un LBO secondaire ou tertiaire intervient sur une société déjà endettée et parfois déjà intégrée fiscalement. Le niveau de dette cumulée, l’historique des remontées de trésorerie, les éventuelles réintégrations en cours au titre de l’amendement Charasse et la valorisation de la cible sont alors plus complexes à appréhender.(bofip.impots.gouv.fr) Une revue détaillée de la structure existante (dette, pactes, engagements fiscaux) est indispensable avant de mettre en place un nouveau LBO.

Comment les règles de déductibilité des intérêts s’articulent-elles avec les normes internationales (ATAD, imposition minimale mondiale) ?

Les plafonds de déductibilité (3 M€/30 %, 1 M€/10 % en cas de sous-capitalisation) résultent de la transposition en droit français de la directive ATAD, qui poursuit un objectif de lutte contre l’érosion de la base d’imposition.(bofip.impots.gouv.fr) Par ailleurs, l’introduction en France d’une imposition minimale mondiale (Pilier 2), codifiée aux articles 223 VJ à 223 WZ du CGI, peut, pour les grands groupes, conduire à un impôt complémentaire si la charge fiscale globale, après application des limitations de déductibilité, est jugée insuffisante.(legifrance.gouv.fr) L’analyse d’un LBO transfrontalier doit donc être menée à l’échelle du groupe international.

Et maintenant ? Comment faire accompagner votre projet de LBO ?

Si vous envisagez un LBO (ou un refinancement d’un LBO existant), il est essentiel de modéliser en amont les impacts fiscaux : plafonds de déductibilité, intégration fiscale, risques d’abus de droit, fiscalité du management, interactions internationales, etc. Le cabinet NBE Avocats, dédié au droit fiscal français et international et aux opérations complexes, peut vous assister à chaque étape : structuration, négociation, sécurisation et éventuels contentieux. Pour une analyse personnalisée de votre projet, vous pouvez prendre rendez-vous via la page contact du cabinet. Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal individualisé ; un audit spécifique reste indispensable avant toute prise de décision.

Les montages SCI–holding peuvent être puissants. Mal maîtrisés, ils deviennent risqués.En France, combiner une société civile immobilière (SCI) avec une société holding permet de structurer un patrimoine immobilier, optimiser la fiscalité des revenus et des plus-values, et préparer une transmission. Mais ces mécanismes obéissent à des règles juridiques et fiscales précises (régime mère-fille, intégration fiscale, prélèvements sociaux, PFU, déclarations 2072/2065, etc.), dont la méconnaissance expose à des redressements, voire à l’abus de droit.Les développements qui suivent sont fournis à titre strictement informatif et pédagogique. Ils ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal individualisé. Pour toute décision de structuration, il est indispensable de faire analyser votre situation par un professionnel et, le cas échéant, de prendre rendez-vous avec le cabinet NBE Avocats.

Qu’est-ce qu’une SCI holding ? Définition et objectifs

SCI classique vs SCI intégrée dans un montage holding

Une SCI est une société civile ayant pour objet principal la détention et la gestion d’immeubles (location, parfois mise à disposition des associés). Elle est en principe translucide fiscalement et relève de l’impôt sur le revenu (IR) au niveau des associés, sauf option ou application de plein droit de l’impôt sur les sociétés (IS).On parle de « SCI holding » ou de « montage SCI–holding » lorsque les parts de la SCI sont détenues, en tout ou partie, par une société holding (souvent à l’IS), qui peut elle-même détenir d’autres participations (sociétés opérationnelles, autres sociétés immobilières, etc.). La SCI n’est alors qu’un maillon d’une chaîne patrimoniale ou d’un groupe de sociétés.Selon les cas, la SCI pourra :

• rester à l’IR, avec imposition directe des revenus fonciers chez les associés (personnes physiques et/ou holding) ;
• opter pour l’IS, devenant une société à prépondérance immobilière imposée en tant que personne morale, ses bénéfices étant taxés à l’IS (taux normal de 25 % en 2025).(nbe-avocats.fr)

Les objectifs typiques d’un montage SCI–holding

Les raisons de mettre en place un montage SCI–holding sont variées :

• Regrouper et piloter un patrimoine immobilier via une société tête de groupe (holding) qui détient plusieurs SCI ou sociétés immobilières.
• Optimiser la trésorerie : faire remonter des loyers sous forme de dividendes vers la holding, puis les réinvestir dans d’autres projets, sans remontée immédiate de liquidités aux personnes physiques.
• Bénéficier de régimes fiscaux de groupe (régime mère-fille, intégration fiscale) lorsque les conditions sont réunies.
• Préparer la transmission du patrimoine immobilier par donations progressives des titres de holding ou de SCI, éventuellement avec décote de minorité et de non-liquidité.
• Isoler les risques (séparation entre sociétés opérationnelles et foncières, par exemple).

Ces objectifs ne justifient un montage que s’ils s’inscrivent dans une logique économique réelle et documentée. À défaut, l’administration pourrait invoquer l’abus de droit (article L. 64 du LPF).

Les principaux montages SCI–holding en pratique

Holding à l’IS détenant une SCI à l’IR

Dans ce schéma, la SCI demeure translucide : les revenus fonciers sont imposés chez les associés, y compris la holding, au prorata de leurs droits.Exemple simplifié :

• SCI A à l’IR détient un immeuble de bureaux loué 100 000 € par an.
• Après charges déductibles, le résultat foncier net est de 70 000 €.
• La holding H (à l’IS) détient 60 % des parts de la SCI A ; deux personnes physiques détiennent chacune 20 %.

La quote-part de résultat est alors :

• 42 000 € imposables à l’IS dans la holding (catégorie revenus fonciers dans sa liasse, mais taxés au taux IS applicable) ;
• 14 000 € imposables chez chaque associé personne physique, au barème de l’IR, assorti des prélèvements sociaux de 17,2 %.(impots.gouv.fr)

Ce montage permet de faire porter une partie de la charge fiscale sur une société à l’IS, mais ne permet pas d’appliquer le régime mère-fille sur des revenus fonciers (la SCI n’est pas à l’IS).

Holding à l’IS détenant une SCI à l’IS

Lorsque la SCI opte pour l’IS ou y est assujettie de plein droit (activité commerciale prépondérante, location meublée habituelle, etc.), elle devient une société imposable comme une société commerciale : ses bénéfices sont taxés à 25 % (taux normal de l’IS)(nbe-avocats.fr), avec possibilité d’amortir l’immeuble et de déduire les charges financières, dans certaines limites.Si la holding détient au moins 5 % du capital et des droits de vote de la SCI à l’IS et remplit les autres conditions de l’article 145 du CGI (conservation des titres au moins deux ans, sociétés mères et filiales soumises à l’IS au taux normal, etc.), les dividendes versés par la SCI à la holding peuvent relever du régime mère-fille, avec une exonération de 95 % des dividendes et taxation limitée à une quote-part de frais et charges (QFPC) de 5 %.(bofip.impots.gouv.fr)Ce schéma est fréquent dans les groupes d’investissement immobilier (foncières familiales, club deals, détention d’immeubles d’exploitation par une SCI à l’IS, etc.).

Holdings multiples, démembrement et détention croisée

On rencontre également des montages plus sophistiqués :

• Une holding familiale détenant une ou plusieurs SCI ;
• Un démembrement de propriété sur les titres (nue-propriété détenue par les enfants, usufruit conservé par les parents ou par une holding) ;
• Des détentions en chaîne combinant SCI, SARL de famille, SAS immobilière, etc.

Ces montages peuvent être pertinents mais compliquent l’analyse des flux et des régimes fiscaux applicables (plus-values, droits de mutation, ISF/IFI, etc.). Un audit préalable, notamment en droit fiscal, est alors indispensable.

Les principaux avantages fiscaux d’une SCI détenue par une holding

Optimisation de l’imposition des revenus immobiliers

Le premier levier d’optimisation réside dans le choix du régime fiscal de la SCI (IR ou IS) et dans la répartition des droits entre personnes physiques et holding.SCI à l’IR :

• Les loyers nets sont taxés au barème de l’IR chez chaque associé, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % sur la fraction nette imposable.(justice.fr)
• Ce régime peut être favorable pour des associés faiblement imposés ou lorsque le projet vise la détention longue permettant, à terme, de bénéficier des abattements pour durée de détention sur les plus-values immobilières (exonération totale d’IR et de prélèvements sociaux après 30 ans dans le régime des particuliers).(indy.fr)

SCI à l’IS :

• Les loyers sont imposés à l’IS (25 % en 2025), avec déduction intégrale des charges réelles et amortissement des immeubles, ce qui peut fortement réduire le résultat imposable dans les premières années.(nbe-avocats.fr)
• La contrepartie est un régime de plus-values professionnelles : la plus-value de cession est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC), sans abattement pour durée de détention, et taxée à l’IS.(entreprendre.service-public.gouv.fr)

L’intervention d’une holding permet :

• de concentrer la fiscalité sur des entités à l’IS lorsque c’est pertinent (notamment pour des associés très imposés à l’IR) ;
• d’arbitrer entre distribution et capitalisation en haut de chaîne (une personne physique ne subit l’IR et les prélèvements sociaux que lors du versement effectif de dividendes par la holding).

Régime mère-fille : quasi-exonération des dividendes immobiliers

Lorsque la SCI et la holding sont toutes deux soumises à l’IS et que la holding détient une participation d’au moins 5 % du capital (et, en pratique, 5 % des droits de vote), les dividendes que la SCI verse à la holding peuvent bénéficier du régime mère-fille.(bofip.impots.gouv.fr)Concrètement :

• 100 % des dividendes sont exonérés d’IS chez la mère ;
• mais une QFPC de 5 % du montant brut des dividendes est réintégrée dans le résultat imposable de la holding (taxée à 25 %).

Exemple chiffré :

• SCI B (IS) verse 200 000 € de dividendes à la holding H (IS) qui détient 100 % de son capital.
• H déduit 200 000 € de son résultat et réintègre 5 %, soit 10 000 €.
• À 25 % d’IS, la charge fiscale est de 2 500 € (soit 1,25 % des dividendes reçus).

On obtient ainsi une quasi-exonération des flux intragroupe, permettant une remontée de trésorerie vers la holding avec un frottement fiscal très limité, sous réserve du respect des conditions (seuil de participation, conservation des titres au moins deux ans, absence de situations exclues, etc.).(bofip.impots.gouv.fr)

Intégration fiscale : compensation des résultats entre sociétés

Lorsque la holding détient au moins 95 % du capital (droits à dividendes et droits de vote) de ses filiales soumises à l’IS, et que les autres conditions de l’article 223 A du CGI sont réunies (mêmes dates de clôture, option valable cinq ans, etc.), le groupe peut opter pour le régime de l’intégration fiscale.(fiscalonline.com)Les avantages principaux sont :

• compensation immédiate des bénéfices et des déficits des sociétés intégrées (par exemple, une SCI déficitaire peut absorber le bénéfice d’une autre filiale immobilière bénéficiaire) ;
• neutralisation, sous conditions, de certains flux intragroupe (dividendes, plus-values internes, etc.) ;
• pilotage centralisé de la charge d’IS par la société mère.(nbe-avocats.fr)

Pour un groupe détenant plusieurs immeubles via différentes SCI ou sociétés immobilières à l’IS, l’intégration fiscale peut constituer un levier significatif de lissage de la fiscalité, notamment en phase d’investissement (fortes charges financières, amortissements, travaux).

Transmission et gouvernance patrimoniale

Le montage SCI–holding offre également des avantages civils :

• possibilité de donner progressivement des titres de la holding ou de la SCI aux enfants, tout en conservant le contrôle (via démembrement ou clauses statutaires) ;
• éventuelle décote de valeur en cas de transmission de parts minoritaires et non liquides, sous réserve d’une évaluation sérieuse et défendable ;
• gouvernance centralisée (un pacte d’associés ou de famille organisé au niveau de la holding plutôt qu’immeuble par immeuble).

Ces aspects sont cependant très sensibles au regard des droits de mutation, de l’IFI et du risque d’abus de droit. Une approche pluridisciplinaire (civil, fiscal, éventuellement NTIC pour la gestion d’actifs numériques ou de données immobilières) est souvent nécessaire.

Les erreurs fréquentes et risques fiscaux à éviter

Monter une SCI–holding uniquement pour réduire l’impôt

L’administration fiscale peut écarter un montage qu’elle considère comme artificiel, c’est-à-dire poursuivant un but exclusivement fiscal, au moyen de la procédure d’abus de droit (article L. 64 du LPF). Cela concerne notamment les situations où :

• la holding n’a aucune substance économique (pas de réelles fonctions de gestion, pas de risques assumés, pas de moyens propres) ;
• l’interposition de la holding n’a d’autre objet que de faire bénéficier des dividendes d’un régime favorable (mère-fille, intégration) sans justification économique.(bofip.impots.gouv.fr)

En cas de remise en cause, les conséquences peuvent être lourdes : réintégration des dividendes dans le résultat imposable, intérêts de retard, majoration de 40 % voire 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.

Choisir trop vite entre SCI à l’IR et SCI à l’IS

Le choix entre IR et IS est structurant, surtout dans un contexte de holding, et est souvent irrévocable (option pour l’IS en principe définitive). Les erreurs classiques :

• Se laisser séduire uniquement par l’IS à 25 % sans mesurer l’impact sur les plus-values futures (absence d’abattement pour durée de détention, plus-values calculées sur la VNC amortie, etc.).(nbe-avocats.fr)
• Oublier que, dans une SCI à l’IR, la revente d’un immeuble détenu depuis longtemps peut bénéficier d’abattements aboutissant à une exonération totale d’IR et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.(indy.fr)
• Ne pas anticiper la double couche d’imposition en cas de distribution : IS en société, puis IR + prélèvements sociaux ou PFU à 30 % chez les associés en cas de versement de dividendes.(economie.gouv.fr)

Un exemple simple montre l’enjeu : pour un immeuble très apprécié à long terme, l’économie d’IS en phase d’exploitation peut être largement compensée par un coût de sortie très élevé si la SCI est à l’IS.

Négliger la fiscalité des associés personnes physiques (PFU, prélèvements sociaux, IFI)

La présence d’une holding ne supprime pas l’imposition au niveau des personnes physiques lorsqu’elles perçoivent des dividendes ou réalisent des plus-values sur les titres :

• les dividendes versés par la holding aux personnes physiques sont, par défaut, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, composé de 12,8 % d’IR et de 17,2 % de prélèvements sociaux.(economie.gouv.fr)
• une option globale pour l’imposition au barème de l’IR est possible, avec abattement de 40 % sur les dividendes, mais elle doit être appréciée au cas par cas.
• les associés personnes physiques peuvent demeurer redevables de l’IFI si les conditions sont réunies, même en présence d’interpositions sociétaires.

Ignorer ces aspects revient à se focaliser sur la fiscalité des sociétés en oubliant le véritable enjeu : la charge globale au niveau des personnes physiques sur toute la durée du projet.

Oublier les obligations déclaratives (2072, 2065, 2042, 2044, etc.)

Un montage SCI–holding se traduit par une superposition de liasses fiscales et de déclarations :

• la SCI à l’IR doit déposer chaque année une déclaration n° 2072-S-SD ou 2072-C-SD (revenus 2024 à déclarer, par exemple, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai 2025, avec un délai supplémentaire d’environ 15 jours en cas de télédéclaration, selon le calendrier annuel publié par la DGFiP).(impots.gouv.fr)
• les SCI et holdings à l’IS déposent une déclaration de résultat n° 2065 (liasse IS), exclusivement par voie dématérialisée.(bofip.impots.gouv.fr)
• chaque associé personne physique reporte sa quote-part de revenus fonciers sur la déclaration 2042 et, le cas échéant, sur la 2044, dans les délais fixés (généralement entre avril et juin selon le département).(indy.fr)

Des erreurs de ventilation (répartition des résultats par associé, confusion IR/IS, omission d’une déclaration) peuvent entraîner des pénalités, des intérêts de retard et compliquer la défense d’un montage en cas de contrôle.

Sous-estimer le risque de requalification (activité de marchand de biens, BIC, etc.)

Certains montages combinant SCI, holding et rotations rapides d’actifs peuvent s’approcher d’une activité professionnelle d’achat-revente ou de promotion. L’administration peut alors :

• requalifier les revenus en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• soumettre l’entité à l’IS de plein droit ;
• appliquer le régime des plus-values professionnelles, plus onéreux dans de nombreux cas.(entreprendre.service-public.fr)

L’enjeu est d’autant plus important que cette requalification peut porter sur plusieurs années rétroactivement. La documentation de la stratégie immobilière (durée de détention, nature des travaux, mode de financement) et la cohérence globale du groupe sont alors déterminantes.

Questions fréquentes sur les montages SCI–holding

Une SCI peut-elle être considérée comme une holding éligible au régime mère-fille ?

Le régime des sociétés mères (article 145 du CGI) s’applique aux sociétés soumises à l’IS qui perçoivent des dividendes de filiales elles-mêmes à l’IS, dès lors qu’elles détiennent au moins 5 % du capital (et, en pratique, 5 % des droits de vote) et conservent les titres au moins deux ans.(bofip.impots.gouv.fr)Une SCI soumise à l’IS peut donc, en principe, bénéficier du régime mère-fille lorsqu’elle détient une filiale éligible. De même, une holding à l’IS détenant une SCI à l’IS peut appliquer ce régime, sous réserve des autres conditions (notamment exclusion de certaines sociétés de personnes translucides et filiales situées dans des États ou territoires non coopératifs). Un examen précis de la forme juridique, de l’assujettissement à l’IS et de la nature des titres est nécessaire.

Quelle différence fiscale entre SCI à l’IR et SCI à l’IS dans un montage avec holding ?

Dans une SCI à l’IR, les revenus fonciers sont imposés directement chez les associés (holding et personnes physiques) au barème de l’IR ou à l’IS selon la nature de l’associé, avec prélèvements sociaux de 17,2 % pour les personnes physiques.(justice.fr)Dans une SCI à l’IS, c’est la société qui acquitte l’IS (25 %) sur un résultat déterminé de manière commerciale, avec amortissement de l’immeuble et régime des plus-values professionnelles à la revente.(nbe-avocats.fr) Les dividendes remontant à la holding peuvent bénéficier du régime mère-fille (quasi-exonération) si les conditions sont réunies. Le choix doit être réalisé en tenant compte du profil des associés, de l’horizon de détention, du niveau d’endettement, et des perspectives de cession.

Comment déclarer fiscalement une SCI détenue par une holding ?

Pour une SCI à l’IR, la société dépose une déclaration 2072-S-SD ou 2072-C-SD auprès de son service des impôts des entreprises, par voie dématérialisée via l’espace professionnel impots.gouv.fr, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (avec quelques jours supplémentaires en télédéclaration, selon le calendrier annuel).(impots.gouv.fr) Le résultat fiscal est ensuite ventilé entre les associés, y compris la holding : la quote-part de résultat est intégrée dans sa liasse IS si la holding est à l’IS.Pour une SCI à l’IS, la société dépose la liasse 2065 comme toute société à l’IS.(bofip.impots.gouv.fr) Si une intégration fiscale est en place, la SCI remonte son résultat individuel à la société mère qui calcule le résultat d’ensemble du groupe. Il convient de synchroniser les clôtures, d’anticiper les retraitements intragroupe et de suivre strictement les délais déclaratifs.

Quels sont les risques d’abus de droit pour un montage SCI–holding ?

Le risque principal survient lorsque la création d’une holding ou d’une SCI n’a pas de véritable substance économique (pas de fonction de gestion, interposition purement artificielle) et vise uniquement à bénéficier d’un régime fiscal privilégié (mère-fille, intégration fiscale, exonération de plus-values, etc.). L’administration peut alors invoquer l’abus de droit et requalifier l’ensemble des opérations, en réintégrant les revenus dans la base imposable et en appliquant des majorations pouvant atteindre 80 %.(bofip.impots.gouv.fr)Pour limiter ce risque, il est essentiel de démontrer une motivation principale non fiscale : rationalisation de la gouvernance, mutualisation des financements, protection de l’outil professionnel, préparation organisée de la transmission, etc. Une documentation juridique et économique solide, ainsi que des décisions de gestion cohérentes, sont indispensables.

Une holding permet-elle d’échapper au PFU de 30 % sur les dividendes ?

La holding ne supprime pas, en soi, le PFU de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) applicable aux dividendes versés à des personnes physiques résidentes françaises.(economie.gouv.fr) Elle permet en revanche de différer cette imposition tant que les bénéfices restent capitalisés dans la chaîne sociétaire (SCI à l’IS → holding → réinvestissement, par exemple), et, dans certains cas, d’optimiser la distribution (choix entre PFU et barème progressif avec abattement de 40 %).En d’autres termes, la holding décale la taxation au moment où les sommes sortent du « bloc sociétés » vers la sphère privée, mais ne l’annule pas. L’arbitrage entre distribution et capitalisation doit être intégré dans une stratégie patrimoniale globale, incluant l’IFI et les besoins personnels de trésorerie.

Et maintenant ?

Un montage SCI–holding bien conçu peut être un outil extrêmement efficace de structuration patrimoniale, de financement et de transmission, à condition d’être cohérent avec vos objectifs économiques, conforme aux textes en vigueur et correctement documenté.Si vous envisagez de créer une SCI détenue par une holding, d’opter pour l’IS, de mettre en place un régime mère-fille ou une intégration fiscale, ou encore de restructurer un patrimoine immobilier existant, il est vivement recommandé de vous faire accompagner. Le cabinet NBE Avocats, spécialisé en fiscalité française et internationale, assiste régulièrement particuliers, entrepreneurs et investisseurs dans la mise en place et la sécurisation de ces montages.Pour obtenir un avis adapté à votre situation, analyser vos schémas actuels ou envisager une restructuration, vous pouvez prendre contact via la page dédiée : contacter NBE Avocats.

Introduction : l’OBO immobilier en une idée

L’OBO immobilier permet de « vendre sans quitter son bien ». Derrière cette formule se cache une opération sophistiquée de cession à soi-même, permettant à un dirigeant ou à un investisseur de monétiser un patrimoine immobilier tout en en conservant le contrôle économique. Cet article a pour objet de proposer un guide complet de l’OBO immobilier pour dirigeants et investisseurs, dans une perspective à la fois juridique, financière et fiscale, en rappelant qu’il s’agit d’informations générales, qui ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé.NBE Avocats, cabinet dédié au droit fiscal français et international, accompagne régulièrement des opérations complexes de structuration patrimoniale et de réorganisation de groupes, dont fait partie l’Owner Buy Out immobilier. Les lignes qui suivent ont pour ambition de donner des repères clairs, les décisions devant ensuite être prises sur la base d’un audit et d’un accompagnement sur mesure.

Qu’est-ce qu’un OBO immobilier ? Définition et logiques économiques

Définition de l’OBO immobilier

Un OBO immobilier (Owner Buy Out) est une opération par laquelle un propriétaire (souvent un dirigeant) cède un immeuble à une société qu’il contrôle (existante ou créée pour l’occasion), généralement financée par de la dette bancaire. Concrètement :

• la personne physique ou la société A est propriétaire de l’immeuble ;
• elle crée ou utilise une société B (souvent à l’IS) contrôlée par elle ;
• la société B acquiert l’immeuble, financé par dette et/ou apport en capital ;
• le cédant perçoit un prix de cession et devient, le plus souvent, associé de la société B.

Le bien reste ainsi dans la sphère de contrôle du dirigeant ou de l’investisseur, mais sous une autre enveloppe juridique et fiscale.

Objectifs classiques d’un OBO immobilier

Les motivations les plus fréquentes d’un OBO immobilier sont les suivantes :

• désinvestir partiellement pour récupérer de la liquidité (diversification patrimoniale, préparation de la retraite, réinvestissement dans l’entreprise ou d’autres actifs) ;
• reloger l’actif immobilier dans une structure plus adaptée (société à l’IS, holding patrimoniale) ;
• organisation de la transmission (démembrement des titres, donations successives, pactes Dutreil lorsque les conditions sont réunies) ;
• effet de levier financier via un endettement porté par la société acquéreuse, remboursé par les loyers ;
• séparation des risques entre l’exploitation (société opérationnelle) et la détention des murs (société immobilière).

Il ne s’agit toutefois pas d’un mécanisme d’optimisation fiscale pure, mais d’une opération globale qui doit reposer sur de réelles considérations économiques, sous peine d’exposition au risque d’abus de droit.

Architecture juridique typique d’un OBO immobilier

Les principaux acteurs de l’opération

Un schéma standard implique généralement :

• Le cédant : dirigeant ou investisseur, personne physique ou société, propriétaire initial de l’immeuble.
• La société cible : société (souvent une SAS ou SARL à l’IS) qui va acquérir l’immeuble. Elle peut être :

* une société existante, déjà détentrice d’autres actifs ;

* ou une société ad hoc (SPV immobilier) constituée spécifiquement pour l’opération.

• Les financeurs : banque(s) et, le cas échéant, investisseurs associés qui complètent le financement par apport en capital ou quasi-fonds propres.

Étapes clés d’un OBO immobilier

Un OBO immobilier rigoureux se déroule en plusieurs phases :

1. Audit préalable : diagnostic juridique (titres de propriété, baux, servitudes), technique (état du bien), financier (valeur locative, capex à prévoir) et fiscal (régime de plus-value, TVA, droits d’enregistrement).
2. Structuration : choix de la forme sociale, du régime d’imposition (IR/IS lorsque possible), du niveau et du type de dette (amortissable, in fine, PGE remboursé par refinancement, etc.).
3. Valorisation du bien : expertise indépendante fortement recommandée, surtout en présence de parties liées, pour sécuriser la valeur de cession vis-à-vis de l’administration fiscale.
4. Négociation bancaire : durée du crédit (souvent 10 à 20 ans), ratio de couverture des charges financières par les loyers, garanties (hypothèque, caution, nantissement de parts).
5. Rédaction et signature des actes : promesse puis acte authentique de cession chez notaire, actes de prêt et éventuellement pactes d’associés.
6. Mise en place des baux : conclusion ou révision du bail entre l’occupant (souvent la société d’exploitation) et la nouvelle société bailleresse.

Exemple simplifié de montage

Un dirigeant détient en direct un immeuble de bureaux valorisé 2 000 000 € en 2025, loué à sa société d’exploitation pour 120 000 € de loyer annuel hors charges. Il crée une SAS immobilière à l’IS, qui emprunte 1 400 000 € sur 15 ans et reçoit un apport en capital de 600 000 € (provenant en partie de l’épargne personnelle du dirigeant et/ou d’investisseurs proches). La SAS acquiert l’immeuble pour 2 000 000 €. Le dirigeant perçoit le prix, déduction faite des éventuelles plus-values et frais, puis réinvestit une partie de cette liquidité dans une stratégie diversifiée.

Enjeux fiscaux de l’OBO immobilier : personne physique, société, plus-values

Les conséquences fiscales d’un OBO immobilier varient fortement selon que le cédant est une personne physique ou une société soumise à l’IS, la nature du bien (professionnel, locatif, résidence principale…), la durée de détention et le régime de plus-value applicable. Les éléments ci-dessous sont donnés à titre purement informatif et général, sur la base de la législation connue à la date de rédaction ; tout projet doit être validé au regard des textes en vigueur et de la situation particulière du contribuable.

Hypothèse 1 : cession par une personne physique (plus-value immobilière des particuliers)

Lorsque le bien est détenu directement par une personne physique et qu’il ne constitue pas un actif professionnel, l’opération relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI). Ce régime prévoit notamment :

• imposition de la plus-value au taux de 19 % + prélèvements sociaux (en principe 17,2 %), sous réserve d’exonérations ;
• abattement pour durée de détention sur l’assiette de l’impôt et des prélèvements sociaux, conduisant à une exonération d’impôt sur la plus-value au-delà de 22 ans et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans, sous réserve de modifications législatives ultérieures ;
• cas d’exonération spécifiques : résidence principale, cession inférieure à un certain seuil, remploi dans l’acquisition d’une résidence principale dans certaines conditions, etc.

Par exemple, si un immeuble détenu depuis 15 ans est cédé dans le cadre d’un OBO, la plus-value brute sera réduite par un abattement pour durée de détention, dont les taux et modalités doivent être vérifiés à la date de l’opération. La plus-value nette ainsi déterminée est à déclarer via les formulaires utilisés par le notaire (formulaire 2048-IMM ou équivalents selon la nature de la cession), le notaire procédant au prélèvement de l’impôt lors de la vente.

Hypothèse 2 : cession par une société à l’IS (plus-value professionnelle)

Si le bien est détenu par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value (ou moins-value) immobilière est intégrée au résultat fiscal de la société :

• la plus-value est en principe taxée au taux normal de l’IS en vigueur au titre de l’exercice concerné ;
• la distinction court terme / long terme peut produire des effets spécifiques selon la nature de l’actif et les textes applicables ;
• la cession intra-groupe ou à une société liée doit être analysée au regard des prix de transfert et de l’article 57 du CGI, pour éviter tout risque de rectification de valeur vénale.

La société cédante déclare le résultat de cession sur sa liasse fiscale (formulaire 2065 et annexes), dans les délais normaux de dépôt de la déclaration de résultats (généralement dans les trois mois de la clôture de l’exercice, les dates exactes pouvant varier selon la date de clôture et les éventuels reports).

Risque d’abus de droit et prix de marché

Un OBO immobilier est particulièrement sensible au regard du risque d’abus de droit fiscal (ancien article L.64 du LPF, complété par le dispositif d’abus de droit à motif principalement fiscal – L.64 A – sous certaines conditions). L’administration fiscale peut remettre en cause une opération si elle estime :

• qu’elle est principalement (ou exclusivement, selon le texte appliqué) motivée par un objectif fiscal ;
• que le prix de cession est manifestement surévalué ou sous-évalué par rapport à la valeur vénale de l’immeuble ;
• que le schéma retenu est dépourvu de substance économique réelle (absence de risque, financement artificiel, absence de cohérence avec la situation économique du groupe).

Il est donc crucial de :

• faire réaliser une expertise indépendante de l’immeuble ;
• documenter les motifs économiques de l’opération (séparation murs/fonds, préparation de la transmission, besoin de liquidités réelles, restructuration du groupe) ;
• s’assurer que la dette est supportable par les loyers attendus, et que le montage a une véritable réalité économique.

OBO immobilier et structuration patrimoniale du dirigeant

Articulation avec la holding patrimoniale

Les dirigeants disposent fréquemment d’une holding (souvent à l’IS) qui détient les titres de la société opérationnelle. L’OBO immobilier peut être combiné avec cette holding de plusieurs manières :

• création d’une filiale immobilière détenue par la holding, qui acquiert l’immeuble ;
• apport des titres de la société immobilière existante à la holding, éventuellement sous le régime de l’apport-cession, sous réserve des conditions légales et d’une véritable réallocation des capitaux ;
• mise en place de flux intragroupe (loyers, management fees) cohérents et à prix de pleine concurrence.

Ce type de structuration peut faciliter à la fois la gestion de trésorerie de groupe et la transmission des titres via donations de parts de holding, sous réserve d’une étude approfondie des dispositifs, en particulier des régimes de faveur (par exemple le dispositif dit Dutreil transmission lorsque les conditions sont remplies).

Transmission et démembrement de propriété

L’OBO immobilier peut constituer une base pertinente pour une stratégie de transmission :

• le dirigeant cède l’immeuble à une société ;
• il détient ensuite des titres (pleine propriété, nue-propriété, usufruit) de cette société ;
• il peut envisager de donner la nue-propriété des titres à ses enfants, en conservant l’usufruit, ce qui lui permet de garder la jouissance économique (dividendes) tout en anticipant la transmission.

La valorisation de la nue-propriété et de l’usufruit obéit à des règles précises, notamment les barèmes fiscaux en vigueur à la date de la donation. L’analyse doit également tenir compte de la situation matrimoniale du dirigeant et des effets civils (pactes familiaux, clauses d’agrément, etc.).

Articulation avec d’autres actifs (numériques, financiers, professionnels)

Les dirigeants et investisseurs gèrent souvent un patrimoine composite : immobilier, participations dans des sociétés, actifs numériques, instruments financiers, etc. L’OBO immobilier n’est qu’un élément d’un patrimoine global. Une stratégie cohérente suppose :

• d’analyser la liquidité globale : l’OBO doit-il servir à réinvestir dans l’entreprise, dans des actifs financiers, dans la préparation de la retraite ?
• de mesurer le profil de risque du couple crédit/immeuble détenu par la société ;
• de coordonner la fiscalité immobilière avec la fiscalité des autres actifs (plus-values mobilières, revenus de capitaux mobiliers, fiscalité des actifs numériques, etc.).

Sur ces sujets transverses, le recours à un conseil pluridisciplinaire (fiscal, patrimonial, corporate) est indispensable pour arbitrer entre les différentes options.

Aspects opérationnels : financement, baux, flux de trésorerie

Financement bancaire et covenants

Le succès d’un OBO immobilier repose en grande partie sur la capacité de la société acquéreuse à supporter la dette. Les établissements de crédit examinent notamment :

• le niveau de loyers (réels ou projetés) et leur caractère de marché ;
• le taux de couverture des annuités d’emprunt par les loyers (Debt Service Coverage Ratio) ;
• la qualité du locataire (souvent la société d’exploitation du dirigeant) et la solidité de son modèle économique ;
• la durée résiduelle du bail et les possibilités de renouvellement ;
• les garanties possibles : hypothèque sur l’immeuble, cautions personnelles, nantissement de parts sociales.

Une modélisation financière précise (business plan, stress tests sur les taux d’intérêt et la vacance locative) est vivement recommandée avant de s’engager.

Baux et relations entre société d’exploitation et société immobilière

Lorsque l’immeuble est occupé par la société d’exploitation du dirigeant, il convient de définir un bail équilibré et conforme au marché :

• type de bail (bail commercial, bail professionnel, bail civil selon la nature des locaux et de l’activité) ;
• niveau de loyer : justifié par des comparables de marché et une éventuelle expertise locative ;
• répartition des charges, travaux et impôts (taxe foncière, grosses réparations) ;
• durée ferme, facultés de résiliation, indexation (indices légaux en vigueur).

Un loyer manifestement surévalué pourrait être requalifié fiscalement (par exemple en distribution déguisée) et fragiliser le montage. À l’inverse, un loyer sous-évalué peut pénaliser la capacité de remboursement de la dette et dégrader la rentabilité de l’opération.

Flux de trésorerie et fiscalité courante

Une fois l’OBO réalisé, la fiscalité courante devient un point de vigilance majeur :

• la société immobilière encaisse des loyers, déduit ses charges (intérêts d’emprunt, amortissements, charges de gestion) et est imposée à l’IS sur le résultat ;
• les distributions de dividendes à l’associé (dirigeant ou holding) sont imposées à son niveau, selon les règles en vigueur (PFU, option pour le barème progressif, régime mère-fille en cas de holding admissible, etc.) ;
• les éventuels intérêts versés à des prêteurs liés (par exemple avances de la holding) doivent être fixés à un taux de marché, sous peine de risque de requalification.

Une revue régulière (au moins annuelle) de la situation fiscale de la société immobilière et de ses associés est recommandée pour anticiper les effets de modification de la législation ou des conditions économiques (hausse des taux, baisse des loyers, évolution de la fiscalité des dividendes, etc.).

Cadre déclaratif et points d’attention pratiques

Déclarations et formalités principales

Selon la configuration retenue, un OBO immobilier peut déclencher ou impliquer :

• l’intervention du notaire pour la cession de l’immeuble (publication foncière, perception des droits d’enregistrement, formalités hypothécaires) ;
• l’établissement et le dépôt, par le notaire, des formulaires fiscaux de cession (par exemple formulaires dédiés aux plus-values immobilières) ;
• la déclaration de la plus-value dans la déclaration de revenus (formulaire 2042 et annexes) lorsque le cédant est une personne physique et que la réglementation le prévoit ;
• la mention de l’opération dans la liasse fiscale de la société cédante ou acquéreuse (formulaire 2065, états de suivi des immobilisations, amortissements, etc.).

Les délais de dépôt (en particulier autour de la période de déclaration des revenus – généralement au printemps de chaque année pour l’année précédente – et de la déclaration de résultats pour les sociétés) doivent être scrupuleusement respectés, sous peine de pénalités et intérêts de retard.

Contrôles fiscaux et documentation à conserver

Compte tenu de la complexité et des enjeux, il est prudent de constituer un dossier documentaire complet :

• rapports d’expertise de valeur vénale et locative ;
• simulations financières, procès-verbaux de décisions sociales, conventions de prêts ;
• baux et avenants, justificatifs de paiements des loyers et des charges ;
• analyses fiscales préalables, consultations juridiques, correspondances éventuelles avec l’administration (rescrits).

Ce dossier constitue un élément de défense essentiel en cas de contrôle fiscal ultérieur, plusieurs années après l’opération.

Importance d’un accompagnement spécialisé

Un OBO immobilier combine droit fiscal, droit des sociétés, financement bancaire et parfois droit des technologies (notamment lorsque des actifs numériques ou des activités en ligne sont intégrés à la stratégie globale). Le recours à un cabinet disposant d’une compétence transversale, tel que NBE Avocats, permet :

• d’identifier les risques spécifiques (abus de droit, prix de transfert, conventions réglementées) ;
• d’optimiser la structure sans se limiter à la seule approche fiscale ;
• d’anticiper les évolutions de la situation personnelle du dirigeant (cession de l’entreprise, expatriation, transmission familiale).

Rappel important : les informations figurant dans cet article sont de nature générale et ne sauraient se substituer à un conseil adapté à votre situation. Un diagnostic personnalisé est indispensable avant toute prise de décision.

Questions fréquentes sur l’OBO immobilier

Un OBO immobilier est-il toujours intéressant fiscalement pour un dirigeant ?

L’intérêt fiscal d’un OBO immobilier dépend très fortement de la situation de départ (type de bien, durée de détention, régime fiscal actuel, niveau de plus-value latente) et des objectifs recherchés. Dans certains cas, l’imposition de la plus-value lors de la cession à la société peut être significative et réduire l’intérêt économique global. Dans d’autres, la capacité à loger l’immeuble dans une société à l’IS, à amortir le bien et à organiser la transmission via les titres de la société peut compenser cette imposition initiale. Sans étude chiffrée détaillée, il est impossible de conclure à un « intérêt automatique ».

Peut-on réaliser un OBO immobilier avec un bien à usage mixte (professionnel et habitation) ?

Il est possible d’envisager un OBO sur un bien à usage mixte, mais la situation devient plus technique. Il faut distinguer les parties à usage professionnel et celles à usage d’habitation, tant pour la valorisation que pour le traitement fiscal (régime de la plus-value, éventuelles exonérations, TVA immobilière selon les cas). La rédaction des baux doit également refléter la réalité des usages. Dans ce contexte, une expertise immobilière segmentée (par parties professionnelles et d’habitation) et une analyse fiscale approfondie sont indispensables avant de s’engager dans l’opération.

Quel est le délai typique pour mettre en place un OBO immobilier complet ?

En pratique, un OBO immobilier sérieux nécessite souvent plusieurs mois. La phase d’audit et de structuration (analyse juridique, fiscale, financière, expertise du bien, modélisation) peut prendre de quelques semaines à deux ou trois mois selon la complexité du dossier. La négociation bancaire, la collecte des pièces et l’obtention des accords de crédit ajoutent généralement plusieurs semaines. Enfin, la rédaction et la signature des actes chez le notaire supposent la coordination de nombreux intervenants. Compter un horizon de trois à six mois est fréquent pour un projet bien préparé.

Peut-on combiner OBO immobilier et projets internationaux (ex : dirigeant expatrié) ?

Lorsque le dirigeant est expatrié ou envisage de s’installer à l’étranger, la combinaison OBO immobilier / mobilité internationale soulève des questions complexes : résidence fiscale, conventions fiscales bilatérales, éventuelle exit tax, traitement des dividendes et plus-values à l’étranger, déclarations d’avoirs détenus hors de l’État de résidence, etc. L’opération doit alors être analysée à la lumière de la fiscalité française et de celle du pays de résidence ou d’accueil. Dans une configuration transfrontalière, l’intervention d’un conseil rompu à la fiscalité internationale est pratiquement incontournable.

L’OBO immobilier peut-il porter sur plusieurs immeubles en même temps ?

Oui, un OBO peut concerner un portefeuille d’immeubles, cédés à une ou plusieurs sociétés immobilières. Cette approche permet parfois d’optimiser les financements (effet de mutualisation des loyers) et la structuration patrimoniale (ségrégation des risques par type d’actif ou par pays, par exemple). En contrepartie, la complexité augmente : valorisation de chaque bien, calibrage des dettes, gestion des différents baux, suivi des flux intragroupe. Là encore, l’analyse doit être globale, en tenant compte non seulement de la fiscalité, mais aussi des risques opérationnels et de la gouvernance des structures créées.

Et maintenant ? Comment sécuriser et structurer votre OBO immobilier

Si vous envisagez un OBO immobilier ou une réorganisation plus large de votre patrimoine (immobilier, participations, actifs numériques), il est fortement recommandé de faire analyser votre situation par un professionnel du droit fiscal et du droit des sociétés. Le cabinet NBE Avocats accompagne dirigeants, entrepreneurs et investisseurs, en France et à l’international, sur des schémas sur mesure, en veillant à la sécurité juridique et fiscale des opérations. Pour étudier concrètement la faisabilité d’un projet d’OBO immobilier adapté à votre situation, vous pouvez prendre contact via la page dédiée : formulaire de contact NBE Avocats. Cet échange confidentiel permettra de déterminer les options pertinentes et les prochaines étapes éventuelles.

Structurer un Owner Buy-Out est une décision patrimoniale lourde de conséquences fiscales.Pour un dirigeant français, l’Owner Buy-Out (OBO) est un montage de rachat de sa propre société via une holding, financé par de la dette, qui permet de dégager de la liquidité, de réorganiser son patrimoine professionnel et parfois de préparer la transmission. Cet article présente, à titre purement informatif, la définition de l’OBO, son fonctionnement pratique et ses principaux enjeux fiscaux au regard du droit français en vigueur à la date de décembre 2025. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : toute opération doit être analysée avec un avocat fiscaliste, tel que le cabinet NBE Avocats.

1. Définition de l’Owner Buy-Out (OBO) pour les dirigeants

1.1. Notion d’OBO : un LBO sur son propre capital

L’Owner Buy-Out (OBO) peut être défini comme une opération de « leverage buy-out » (LBO) dans laquelle le cédant est aussi le repreneur. Concrètement, le dirigeant-actionnaire fait racheter sa société opérationnelle par une société holding qu’il contrôle, généralement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et financée par de la dette bancaire ou par des investisseurs.Du point de vue économique, l’OBO permet :

• de monétiser une partie de la valeur de l’entreprise (cash-out) sans la vendre à un tiers ;
• de loger les titres dans une structure patrimoniale (holding) plus souple pour la gouvernance et la transmission ;
• d’utiliser la capacité de l’entreprise à générer des flux pour rembourser la dette de rachat (effet de levier).

Sur le plan juridique et fiscal, l’OBO mobilise souvent plusieurs dispositifs : plus-values mobilières, régime de report d’imposition de l’article 150‑0 B ter du CGI, régime mère‑fille, voire intégration fiscale.(legifrance.gouv.fr)

1.2. Objectifs patrimoniaux usuels d’un OBO

Pour un dirigeant, les objectifs classiques d’un OBO sont :

• Diversification patrimoniale : transformer une partie d’un actif illiquide (les titres de la société) en liquidités ou en portefeuille financier ;
• Sécurisation et protection : isoler la valeur accumulée dans une holding, distincte des risques opérationnels de la société d’exploitation ;
• Préparation de la retraite : organiser la sortie progressive de l’entreprise et le financement de la retraite ;
• Transmission : associer la famille ou des managers (MBO/OBO) à travers des co‑investissements, management packages, etc. ;
• Financement de la croissance : faire entrer des investisseurs minoritaires au niveau de la holding ou de la cible.

Ces intérêts économiques doivent être réels et documentés, d’autant plus que l’administration fiscale surveille étroitement les montages d’apport‑cession et d’OBO au regard des procédures d’abus de droit (art. L.64 et L.64 A du LPF).(bofip.impots.gouv.fr)

2. Fonctionnement pratique d’un Owner Buy-Out

2.1. Schéma de base d’un OBO « simple »

Dans sa version la plus simple, un OBO s’articule en quatre étapes :

1. Création d’une holding (soumise à l’IS, détenue majoritairement par le dirigeant, éventuellement avec co‑investisseurs) ;
2. Octroi d’un financement (dette bancaire senior, mezzanine, obligations convertibles, etc.) à la holding ;
3. Cession des titres de la société opérationnelle par le dirigeant à la holding, financée par la dette ;
4. Remboursement de la dette grâce à la remontée de dividendes ou à des distributions de la société opérationnelle vers la holding.

Dans ce schéma de cession directe, la plus-value réalisée par le dirigeant est immédiatement imposable (PFU ou barème progressif). Il ne s’agit pas encore d’un montage d’« apport-cession » au sens de l’article 150‑0 B ter du CGI, mais d’une cession classique à une société contrôlée.

2.2. Schéma OBO avec apport préalable des titres (apport‑cession)

Dans la pratique, certains dirigeants structurent l’OBO en deux temps :

1. Apport préalable de tout ou partie des titres à une holding contrôlée, pour bénéficier du report d’imposition de la plus-value (art. 150‑0 B ter du CGI) ;(legifrance.gouv.fr)
2. Cession ultérieure des titres de la cible par la holding (par exemple à un investisseur ou via un réaménagement du capital) afin de dégager des liquidités, qui peuvent ensuite être distribuées au dirigeant sous forme de dividendes ou de remboursement de compte courant.

Ce type de montage, qualifié d’« apport‑cession », est expressément encadré par l’article 150‑0 B ter et par la doctrine fiscale (BOFiP), notamment s’agissant du délai de 3 ans et de l’obligation de réinvestissement d’au moins 60 % du produit de cession dans une activité économique éligible pour maintenir le report.(bofip.impots.gouv.fr)

Attention : un OBO combinant apport préalable et cession rapide des titres par la holding, sans véritable projet économique ni réinvestissement, expose le dirigeant à un risque réel de remise en cause du report d’imposition et de procédure d’abus de droit.

2.3. Exemple chiffré simplifié (base 2025)

Exemple purement illustratif, simplifié et non contractuel.Un dirigeant détient 100 % d’une SAS valorisée 5 M€. Son coût d’acquisition (prix de revient fiscal) est de 1 M€ ; la plus-value latente est donc de 4 M€.Scénario 1 – OBO par cession directe à la holding :

• La holding emprunte 3 M€ auprès d’une banque et verse 3 M€ au dirigeant pour 60 % des titres ;
• Le dirigeant conserve 40 % de la société en direct ou via la holding (suivant le schéma retenu) ;
• La plus-value imposable est calculée sur les 60 % cédés : 60 % × 4 M€ = 2,4 M€.

En cas d’application du PFU à 30 % sur 2,4 M€ (hypothèse pour des revenus mobiliers 2025), l’impôt total (IR + prélèvements sociaux) serait de 720 000 €, pour un gain net après impôts de 1,68 M€.(economie.gouv.fr)Scénario 2 – OBO avec apport préalable (report 150‑0 B ter) :

• Le dirigeant apporte 100 % de ses titres à une holding contrôlée ; la plus-value de 4 M€ est placée en report d’imposition, sous conditions ;(legifrance.gouv.fr)
• La holding peut ensuite céder une partie des titres à un investisseur ou à une autre structure, ou encore réaménager son capital pour dégager des liquidités utilisées dans le montage d’OBO ;
• Le maintien du report dépendra notamment du respect des conditions de contrôle, de durée de détention et de réinvestissement d’au moins 60 % du produit de cession dans une activité éligible.

Dans ce second scénario, la charge fiscale peut être différée, mais le risque de remise en cause du report (et d’intérêts de retard) est significatif en cas de montage artificiel.

3. Cadre juridique et risques d’abus de droit

3.1. Report d’imposition de l’article 150‑0 B ter CGI

L’article 150‑0 B ter du CGI organise un report d’imposition (et non un sursis) de la plus-value réalisée lors de l’apport de titres à une société soumise à l’IS et contrôlée par l’apporteur. L’apporteur doit mentionner le montant de la plus-value en report dans sa déclaration de revenus (formulaire n°2042 et, en pratique, annexe n°2074 pour le calcul des plus-values).(legifrance.gouv.fr)Les grands principes sont les suivants :

• le report s’applique de plein droit si les conditions de contrôle et d’assujettissement à l’IS sont remplies ;
• la soulte éventuellement reçue est immédiatement imposée, dans la limite de 10 % de la valeur nominale des titres reçus ;
• le report prend fin en cas de cession, rachat, remboursement, annulation des titres de la holding, ou de cession des titres apportés dans un délai de 3 ans sans respect de l’obligation de réinvestissement d’au moins 60 % dans les 2 ans ;(bofip.impots.gouv.fr)
• une troisième opération d’apport ou d’échange mettant en jeu ces titres conduit à l’expiration du report initial.(bofip.impots.gouv.fr)

En pratique, l’administration dispose d’un ensemble d’obligations déclaratives et de pouvoirs de contrôle importants autour de ces opérations (attestations de la holding, suivi de la plus-value en report, etc.).(legifrance.gouv.fr)

3.2. Mini-abus de droit (art. L.64 A LPF) et OBO

Depuis la loi de finances pour 2019, l’article L.64 A du Livre des procédures fiscales permet à l’administration d’écarter les actes ayant pour motif principal d’éluder l’impôt, même en présence d’un objectif économique accessoire.(bofip.impots.gouv.fr)De nombreuses décisions et avis du Comité de l’abus de droit fiscal concernent précisément des schémas d’apport‑cession et d’OBO où :

• l’apport à la holding est suivi très rapidement d’une cession des titres ;
• aucun véritable réinvestissement économique n’est réalisé ou le réinvestissement est purement financier ;
• l’objectif dominant est la perception, en franchise immédiate d’impôt, d’une somme qui aurait dû être imposée comme plus-value ou, plus tard, comme dividende.(fiscalonline.com)

Dans ces hypothèses, la plus-value en report peut être réintégrée et imposée rétroactivement, avec intérêts de retard et, le cas échéant, majorations (40 % ou 80 % selon le cas). D’où l’importance d’une analyse fine du dossier (business plan, financement, horizon de détention, etc.) et d’une documentation probante.

3.3. OBO, départ à la retraite et anciens régimes d’abattement

Certains dirigeants ont connu, par le passé, des régimes d’abattements renforcés pour départ à la retraite (abattement fixe de 500 000 €, art. 150‑0 D ter ancien). Ces dispositifs ont été supprimés pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018 ; ils ne sont donc plus accessibles pour un OBO mis en place aujourd’hui.(bofip.impots.gouv.fr)Un OBO actuel doit donc être analysé au regard des règles de droit commun (PFU, barème progressif, dispositifs de report et de sursis) et des mécanismes anti‑abus récents. Une confusion avec d’anciens régimes peut conduire à des erreurs lourdes de conséquences.

4. Fiscalité d’un OBO pour le dirigeant

4.1. Imposition de la plus-value de cession (cession directe à la holding)

Lorsque le dirigeant cède directement ses titres à la holding (OBO « simple »), la plus-value est en principe imposée selon le régime de droit commun des plus-values mobilières :

• PFU (« flat tax ») à 30 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, pour les revenus mobiliers 2025 ;(economie.gouv.fr)
• ou, sur option globale, imposition au barème progressif de l’IR avec certains mécanismes d’abattement selon l’origine de la plus-value (attention aux très nombreuses conditions et limites).

Remarque : une réforme a été votée pour porter à compter du 1er janvier 2026, pour certains revenus financiers, le PFU de 30 % à 31,4 %, via une hausse des prélèvements sociaux (CSG). Des exceptions sont prévues pour les revenus immobiliers et certains produits. Les dirigeants doivent donc intégrer la perspective d’un alourdissement possible de la fiscalité lors des arbitrages post‑2025.(zonebourse.com)

4.2. Plus-value en report (apport à une holding contrôlée)

En cas d’apport de titres à une holding contrôlée, la plus-value peut être placée en report d’imposition (art. 150‑0 B ter). Elle n’est alors pas taxée immédiatement, mais :

• le montant de la plus-value est calculé au jour de l’apport (différence entre valeur d’apport et prix de revient) ;(bofip.impots.gouv.fr)
• le report prend fin lors d’un événement ultérieur (cession des titres de la holding, cession par la holding des titres apportés sans réinvestissement adéquat, perte de contrôle de la holding, etc.) ;(legifrance.gouv.fr)
• au dénouement du report, la plus-value est imposée dans les conditions de droit commun (PFU ou barème) en tenant compte de la durée de détention originelle.

Sur le plan déclaratif, le contribuable doit :

• déclarer l’opération d’apport sur un formulaire n°2074 (ou via son équivalent dématérialisé) pour le calcul détaillé des plus-values ;
• reporter le montant de la plus-value et du report sur la déclaration de revenus n°2042 et/ou 2042 C, en veillant au bon suivi des reports les années suivantes.(legifrance.gouv.fr)

Une erreur de suivi (par exemple omission de la plus-value en report lors d’une nouvelle opération) peut conduire à une rectification significative plusieurs années après.

4.3. Fiscalité des dividendes versés par la holding au dirigeant

Une fois l’OBO mis en place, la valeur créée et la trésorerie remontent généralement de la société opérationnelle vers la holding, puis éventuellement vers le dirigeant sous forme de dividendes. Ces dividendes perçus à titre personnel suivent le régime classique :

• application par défaut du PFU à 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) sur les distributions 2025 ;(economie.gouv.fr)
• option ponctuelle possible pour le barème progressif de l’IR avec abattement de 40 % dans certaines situations, si cela est plus favorable, au prix d’une complexité accrue.

Sur le plan déclaratif, les dividendes sont préremplis en grande partie sur la déclaration n°2042, mais le choix entre PFU et barème (case d’option) reste à faire au moment de la télédéclaration. Les montants sont ensuite intégrés dans le calcul global de l’impôt et des contributions sociales.

4.4. Régime mère-fille pour les dividendes entre société opérationnelle et holding

Au niveau de la holding, les dividendes reçus de la société opérationnelle bénéficient en principe du régime mère‑fille (articles 145 et 216 du CGI), sous réserve du respect des conditions de forme et de seuils de détention.(bofip.impots.gouv.fr)Dans ce régime :

• les dividendes perçus sont exonérés d’IS à hauteur de 95 % de leur montant ;
• une quote-part de frais et charges de 5 % est réintégrée dans le résultat imposable et soumise au taux normal de l’IS (25 % depuis 2022), soit une imposition effective d’environ 1,25 % du dividende brut.(bofip.impots.gouv.fr)

Ce mécanisme rend l’OBO particulièrement efficace d’un point de vue financier : la dette d’acquisition logée dans la holding peut être remboursée avec une faible friction fiscale. Corollaire : l’administration fiscale est attentive au caractère réel de la dette et à la substance de la holding.

5. Aspects déclaratifs et calendrier des obligations fiscales

5.1. Déclaration des revenus du dirigeant (impôt sur le revenu)

Les opérations intervenues en année N (plus-values, dividendes, etc.) sont déclarées au printemps de l’année N+1 via la déclaration en ligne sur impots.gouv.fr. Pour les revenus 2024, la campagne 2025 s’est déroulée du 10 avril au début juin 2025, avec des dates limites échelonnées selon les départements (22 mai, 28 mai ou 5 juin).(economie.gouv.fr)Les principales déclarations sont :

• Formulaire n°2042 (déclaration principale) et, le cas échéant, n°2042 C pour les revenus complémentaires (plus-values mobilières, reports, etc.) ;
• Formulaire n°2074 (ou équivalent en ligne) pour le détail des plus-values et le suivi des reports 150‑0 B ter ;(legifrance.gouv.fr)
• éventuelles déclarations annexes (revenus fonciers, IFI, etc.).

À partir de 2025, l’administration renforce les contrôles a priori sur certaines informations (crédits d’impôt, prélèvements à la source), avec la possibilité de demander des justificatifs avant l’émission de l’avis d’imposition.(lemonde.fr)

5.2. Déclarations de la société opérationnelle et de la holding

Les sociétés (holding et cible) déposent une déclaration de résultat n°2065 (IS) accompagnée de la liasse fiscale (formulaires de la série 2050 et suivants). La date limite dépend de la date de clôture de l’exercice :

• pour un exercice clos au 31 décembre N‑1, dépôt en principe au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai N ;
• pour un exercice clos à une autre date, dépôt dans les trois mois de la clôture.(economie.gouv.fr)

Les dividendes bénéficiant du régime mère‑fille, les charges financières de la dette d’acquisition, et le cas échéant l’intégration fiscale, doivent être correctement retracés en comptabilité et dans la liasse. Les erreurs de qualification (par exemple sur la quote-part de frais et charges de 5 %) peuvent générer des rectifications significatives.(bofip.impots.gouv.fr)

6. Points de vigilance et bonnes pratiques pour les dirigeants

6.1. Justifier l’intérêt économique de l’OBO

Pour limiter le risque d’abus de droit, il est essentiel de démontrer que l’OBO répond à un véritable projet économique :

• plan de développement, investissements futurs, croissance externe, restructuration capitalistique ;
• association de nouveaux managers ou de membres de la famille ;
• optimisation de la gouvernance (pacte d’actionnaires, répartition des pouvoirs) ;
• gestion prudente de l’endettement, compatible avec la capacité bénéficiaire de l’entreprise.

La documentation (business plan, études, procès‑verbaux d’assemblées et des organes bancaires, rapports d’évaluation) doit être conservée et structurée. Elle pourra être déterminante en cas de contrôle.

6.2. Anticiper les flux de trésorerie et la soutenabilité de la dette

Un OBO ne doit pas fragiliser la société opérationnelle. Avant toute opération, il est indispensable de modéliser :

• les flux de dividendes remontant à la holding sur plusieurs années ;
• le service annuel de la dette (intérêts + remboursement du capital) au niveau de la holding ;
• les covenants bancaires et les scénarios de stress (baisse du chiffre d’affaires, hausse des taux, etc.).

Une dette trop élevée peut conduire à une sous-capitalisation, voire à des difficultés de distribution (interdiction de distribution en cas de capitaux propres inférieurs à la moitié du capital social, respect des tests de solvabilité, etc.). Ces enjeux sont autant économiques que juridiques.

6.3. Intégrer les autres dimensions patrimoniales : famille, numérique, international

Les OBO impliquant des actionnaires familiaux, des investisseurs étrangers ou des actifs numériques (tokens, parts de plateformes, etc.) présentent des complexités supplémentaires : gouvernance, protection du conjoint, régime matrimonial, fiscalité internationale, réglementation des actifs numériques. Le recours à un avocat en droit fiscal et, le cas échéant, à un conseil en droit du numérique et des technologies est alors particulièrement recommandé.Le montage doit être pensé de manière globale (patrimoine privé, régime matrimonial, résidence fiscale, clauses bénéficiaires d’assurance-vie, etc.) et non comme une simple « optimisation ponctuelle ».

7. FAQ – Questions fréquentes sur l’Owner Buy-Out et la fiscalité des dirigeants

7.1. Un OBO est-il toujours intéressant fiscalement pour un dirigeant ?

Non. Un OBO peut être fiscalement pertinent dans certains cas (par exemple lorsqu’il permet de cristalliser une plus-value dans un cadre maîtrisé ou de financer une transmission). Mais il peut aussi aboutir à une fiscalité plus lourde qu’une cession classique à un tiers, notamment lorsque la plus-value est immédiatement taxée au PFU et que les dividendes futurs subissent à nouveau l’imposition. Tout dépend du niveau de plus-value, de la tranche marginale d’imposition, de la situation familiale, de l’horizon de détention et de la capacité de réinvestissement. Une simulation chiffrée, dossier par dossier, est indispensable.

7.2. Quelles sont les conditions principales pour bénéficier du report d’imposition 150‑0 B ter dans un OBO ?

Pour bénéficier du report d’imposition prévu par l’article 150‑0 B ter lors d’un apport de titres à une holding contrôlée, il faut notamment : que la holding soit soumise à l’IS ou à un impôt équivalent ; que l’apporteur contrôle effectivement la holding (généralement plus de 50 % des droits de vote) ; que la plus-value soit mentionnée dans la déclaration de revenus ; et, en cas de cession des titres apportés dans les 3 ans, que la holding réinvestisse au moins 60 % du produit dans une activité économique éligible dans les 2 ans pour maintenir le report.(legifrance.gouv.fr)

7.3. Comment déclarer une opération d’OBO dans ma déclaration de revenus ?

En pratique, plusieurs étapes sont à distinguer. L’année de l’opération, vous devrez : déclarer les plus-values de cession ou d’apport via le formulaire n°2074 (ou son équivalent en ligne), en y indiquant le détail des calculs et, le cas échéant, les plus-values placées en report 150‑0 B ter ; reporter le résultat (plus-values, moins-values, reports) sur la déclaration n°2042 et/ou 2042 C ; déclarer les dividendes éventuels versés la même année par la holding. Les années suivantes, vous devrez suivre les reports et les dénouements éventuels (cession des titres de holding, réinvestissements, etc.). En cas de doute, un accompagnement professionnel est vivement conseillé.(legifrance.gouv.fr)

7.4. Quelles sont les erreurs fréquentes qui exposent un OBO à l’abus de droit ?

Les erreurs les plus rencontrées sont : un apport à une holding immédiatement suivi d’une cession des titres sans réel projet économique ; un réinvestissement purement financier, insuffisant au regard des exigences de l’article 150‑0 B ter ; une absence de documentation sur l’intérêt économique de l’opération (pas de business plan, pas d’analyses de capacité de remboursement) ; une structuration visant uniquement à appréhender des liquidités en franchise d’impôt par rapport à un scénario de distribution classique. Ces éléments peuvent justifier le recours par l’administration aux procédures d’abus de droit (art. L.64 et L.64 A LPF) et entraîner la remise en cause du report et l’application de pénalités.(bofip.impots.gouv.fr)

7.5. Un OBO est-il adapté aux startups et entreprises technologiques ?

Un OBO peut être envisagé dans l’univers des startups, par exemple lorsqu’un fondateur souhaite sécuriser une partie de sa plus-value latente tout en restant aux commandes. Mais ces opérations sont délicates : la valorisation est souvent volatile, les investisseurs existants peuvent avoir des clauses restrictives (liquidation preference, anti‑dilution, etc.), et les enjeux de gouvernance et de propriété intellectuelle sont majeurs. La compatibilité de l’OBO avec les pactes d’actionnaires, les plans de BSPCE et l’entrée éventuelle de nouveaux investisseurs doit être soigneusement étudiée, idéalement avec un cabinet mêlant expertise en droit fiscal et en droit des nouvelles technologies.

8. Et maintenant ? Sécuriser votre projet d’OBO

Un Owner Buy-Out est une opération puissante, mais techniquement exigeante et surveillée par l’administration fiscale. Avant de vous lancer, il est essentiel de confronter vos objectifs patrimoniaux à la réalité juridique, fiscale, bancaire et familiale de votre situation. Les développements ci‑dessus sont généraux et ne valent pas avis personnalisé. Pour bénéficier d’une analyse sur mesure, bâtir un schéma sécurisé et préparer la documentation nécessaire en cas de contrôle, vous pouvez vous rapprocher du cabinet NBE Avocats, spécialisé en droit fiscal français et international, ou prendre rendez-vous afin d’étudier la faisabilité de votre projet d’OBO dans votre cas particulier.

La plus-value immobilière professionnelle obéit à des règles très spécifiques.Pour un chef d’entreprise, un loueur en meublé professionnel, un médecin propriétaire de ses murs, ou une société commerciale, la cession d’un immeuble affecté à l’activité ne relève pas du régime des plus-values immobilières « des particuliers », mais du régime des plus-values professionnelles, beaucoup plus technique. Le présent article, mis à jour au 18 décembre 2025, vise à exposer de manière pédagogique les grands principes de calcul, d’imposition et d’exonération, à titre strictement informatif.Attention : les informations ci-dessous sont générales, ne tiennent pas compte de votre situation propre et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Pour toute stratégie ou décision, il est indispensable de solliciter un accompagnement adapté, par exemple auprès d’un cabinet spécialisé tel que NBE Avocats.

1. Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière professionnelle ?

1.1. Immeuble professionnel vs immeuble privé

On parle de plus-value immobilière professionnelle lorsque le bien immobilier est inscrit à l’actif d’une entreprise ou affecté à une activité professionnelle relevant des BIC, BNC ou BA, ou encore détenu par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).Quelques exemples typiques :

• Immeuble inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle BIC (commerce, artisanat, loueur en meublé professionnel).
• Cabinet médical détenu par un professionnel libéral et inscrit au registre des immobilisations.
• Entrepôt détenu par une société à l’IS et utilisé pour son activité d’exploitation.
• Immeuble détenu via une SCI « professionnelle » (soumise à l’IS ou à l’IR mais affectée à l’exploitation au sens de l’article 151 nonies du CGI).

À l’inverse, la vente d’un immeuble non inscrit à l’actif et appartenant au patrimoine privé (par exemple un immeuble de rapport détenu par un particulier ou un loueur en meublé non professionnel) relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses propres formulaires (déclaration n° 2048-IMM) et abattements pour durée de détention.

1.2. Plus-value professionnelle, court terme et long terme

Les plus-values professionnelles – y compris immobilières – sont classées en :

• plus-values à court terme :

* biens (amortissables ou non) détenus depuis moins de 2 ans, ou

* pour un bien amortissable détenu depuis au moins 2 ans, la fraction correspondant aux amortissements déjà déduits.

• plus-values à long terme :

* biens non amortissables détenus depuis au moins 2 ans (par exemple la valeur du terrain),

* et, pour un bien amortissable détenu depuis au moins 2 ans, la fraction de plus-value qui excède le total des amortissements déduits (article 39 duodecies et suivants du CGI).

Cette distinction est centrale, car la fiscalité applicable aux plus-values à court terme diffère sensiblement de celle applicable aux plus-values à long terme.

2. Calcul de la plus-value immobilière professionnelle

2.1. Formule de base : prix de cession – valeur nette comptable

Le calcul est réalisé élément par élément. La plus-value (ou moins-value) sur un immeuble professionnel est la différence entre :

• le prix de cession (ou la valeur vénale en cas de transmission à titre gratuit, expropriation, indemnité d’assurance, etc.),
• et la valeur nette comptable (VNC) du bien, c’est-à-dire le prix d’acquisition (ou de revient) diminué des amortissements fiscalement déduits pour la partie amortissable (généralement le bâtiment, mais pas le terrain).

Lorsque le prix de cession est inférieur à la VNC, il s’agit d’une moins-value professionnelle.

2.2. Exemple chiffré complet (entreprise individuelle à l’IR)

Un loueur en meublé professionnel (BIC réel) acquiert en janvier 2010 un immeuble composé de :

• Terrain : 100 000 € (non amortissable),
• Bâtiment : 300 000 € (amortissable sur 30 ans linéaire).

Soit un coût total de 400 000 €. En décembre 2025, il cède l’immeuble pour 650 000 €.Étape 1 – Amortissements déduits

Amortissement annuel du bâtiment : 300 000 / 30 = 10 000 €.

Durée de détention : 16 ans révolus (2010–2025).

Amortissements cumulés : 16 × 10 000 = 160 000 €.Étape 2 – Valeur nette comptable (VNC)

• Terrain : 100 000 € (non amorti),
• Bâtiment : 300 000 – 160 000 = 140 000 €.

VNC totale = 100 000 + 140 000 = 240 000 €.Étape 3 – Plus-value globale

Plus-value totale = Prix de cession – VNC = 650 000 – 240 000 = 410 000 €.Étape 4 – Ventilation court terme / long terme

• Fraction correspondant aux amortissements déduits (160 000 €) = plus-value à court terme.
• Le surplus (410 000 – 160 000 = 250 000 €) = plus-value à long terme.

Pour la suite, la plus-value à court terme sera imposée comme un bénéfice d’exploitation, tandis que la plus-value à long terme bénéficiera d’un régime spécifique (taux réduit et, pour l’immobilier, abattement 151 septies B).

2.3. Cas d’une société soumise à l’IS

Pour une société à l’IS, le schéma de calcul est similaire (prix de cession – VNC). En revanche, la qualification court terme / long terme n’a d’incidence que dans certains cas particuliers (titres de participation, brevets, etc.). Pour les immeubles d’exploitation, la plus-value est en principe intégrée au résultat imposable à l’IS au taux de droit commun (25 % en 2025, avec un taux réduit à 15 % sur la première tranche de bénéfice pour certaines PME).Des régimes spéciaux peuvent toutefois s’appliquer, par exemple le taux réduit de 19 % prévu à l’article 210 F du CGI pour les cessions de locaux professionnels destinés à être transformés en logements, sous conditions strictes (nature des locaux, situation géographique, engagement de transformation sous 4 ou 6 ans, etc.).

3. Imposition des plus-values immobilières professionnelles

3.1. Entreprises relevant de l’impôt sur le revenu (BIC, BNC, BA)

Pour les entreprises soumises à l’IR, la fiscalité distingue :

• Plus-values à court terme : elles sont ajoutées au résultat imposable et taxées au barème progressif de l’IR (jusqu’à 45 %) comme un bénéfice ordinaire, avec assujettissement aux cotisations sociales des indépendants. Un étalement sur 3 ans est parfois possible.
• Plus-values à long terme : elles sont, sauf régime d’exonération, soumises à une imposition séparée à l’IR au taux de 12,8 % (article 39 quindecies du CGI), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %; CSG, CRDS, etc.), soit un taux global proche de 30 %.

Lorsque la plus-value porte sur un bien immobilier d’exploitation, la fraction à long terme peut bénéficier d’un abattement spécifique de l’article 151 septies B (cf. section 4.3), qui réduit fortement, voire annule, la base taxable si la durée de détention est longue.

3.2. Entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour les sociétés à l’IS, les règles sont plus simples sur le plan conceptuel :

• La plus-value immobilière (court terme et long terme confondus) augmente le résultat fiscal.
• Ce résultat est imposé à l’IS, au taux normal de 25 % (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022), avec un taux réduit de 15 % sur la première tranche de bénéfice (42 500 € maximum) pour les PME remplissant les conditions.
• Les plus-values sur certains actifs spécifiques (titres de participation, etc.) peuvent relever de régimes particuliers (taux zéro, 15 %, 19 %, etc.), mais cela concerne en principe les titres, non les immeubles d’exploitation.

Les cessions de locaux professionnels à destination de logements, jusqu’au 31 décembre 2026 (ou au-delà en cas de promesse signée avant cette date), peuvent, sous conditions, être imposées à un taux réduit de 19 % (article 210 F du CGI), ce qui en fait un levier d’optimisation important pour les cessions avant cette échéance.

4. Exonérations et allègements applicables aux plus-values immobilières professionnelles

Le législateur a prévu plusieurs dispositifs permettant d’atténuer ou d’annuler l’imposition des plus-values professionnelles, avec un traitement particulier pour l’immobilier. Il est fréquent de devoir combiner plusieurs régimes.

4.1. Exonération selon le niveau de recettes (article 151 septies du CGI)

L’article 151 septies exonère (totalement ou partiellement) les plus-values professionnelles – y compris immobilières, sauf cas particuliers – si les conditions suivantes sont remplies :

• activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole exercée à titre professionnel,
• activité exercée depuis au moins 5 ans,
• recettes moyennes (hors taxes) des deux années précédant la cession inférieures à certains seuils :
• Vente de marchandises / fourniture de logement :

* Exonération totale si recettes ≤ 250 000 €.

* Exonération partielle si 250 000 € \< recettes \< 350 000 €.

• Prestations de services et BNC :

* Exonération totale si recettes ≤ 90 000 €.

* Exonération partielle si 90 000 € \< recettes \< 126 000 €.

L’exonération partielle se calcule au moyen d’une formule de type : (plafond haut – recettes) / (plage de recettes). Elle s’applique à la plus-value nette (court terme et long terme) après éventuels autres abattements (notamment 151 septies B pour l’immobilier), selon un ordre d’application qu’il convient de maîtriser.

4.2. Exonération en cas de départ à la retraite (article 151 septies A du CGI)

L’article 151 septies A permet, sous conditions, d’exonérer les plus-values professionnelles réalisées lors de la cession d’une entreprise individuelle ou de l’intégralité des parts d’une société relevant de l’IR, à l’occasion du départ à la retraite du cédant (activité exercée depuis au moins 5 ans, cessation de toute fonction, mise à la retraite dans un délai encadré, etc.).Point essentiel pour l’immobilier : ce régime n’exonère pas les plus-values portant sur les actifs immobiliers eux-mêmes. Celles-ci restent imposées dans les conditions de droit commun, éventuellement après abattement 151 septies B. En revanche, 151 septies A s’applique aux autres actifs (fonds de commerce, matériel, etc.) et peut se cumuler avec :

• l’abattement 151 septies B (biens immobiliers d’exploitation),
• l’exonération 151 septies (recettes),
• et, dans certains cas, avec l’exonération 238 quindecies (prix de cession).

4.3. Abattement pour durée de détention des immeubles d’exploitation (article 151 septies B)

L’article 151 septies B du CGI prévoit un abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme portant sur :

• des immeubles affectés à l’exploitation (bâtis ou non bâtis),
• ou des parts de sociétés dont l’actif est principalement composé de tels immeubles affectés à l’exploitation.

Le mécanisme est le suivant :

• la plus-value doit être à long terme (détention ≥ 2 ans, et fraction excédant les amortissements pour les biens amortissables),
• un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième est appliqué,
• au bout de 15 ans de détention (5 ans sans abattement + 10 ans × 10 %), l’abattement atteint 100 %, la plus-value à long terme immobilière est donc totalement exonérée.

Illustration rapide : un immeuble d’exploitation détenu depuis 12 ans génère une plus-value à long terme de 200 000 €. Nombre d’années au-delà de 5 ans : 7 années pleines. Abattement = 7 × 10 % = 70 %.

Base imposable = 200 000 × (1 – 70 %) = 60 000 €.Il est courant de combiner cet abattement avec d’autres régimes (151 septies, 151 septies A, 238 quindecies). L’ordre d’application n’est pas neutre et doit être optimisé.

4.4. Exonération en fonction du prix de cession (article 238 quindecies du CGI)

L’article 238 quindecies permet, sous conditions, d’exonérer tout ou partie des plus-values réalisées lors de la transmission d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité, lorsque le prix de cession (ou la valeur des éléments transmis à titre gratuit) n’excède pas certains seuils.En 2025 :

• exonération totale si la valeur des éléments transmis est ≤ 500 000 € ;
• exonération partielle si la valeur est comprise entre 500 000 € et 1 000 000 € (application d’un coefficient dégressif).

Point crucial pour l’immobilier :

• pour l’appréciation des seuils, les biens immobiliers (et certains titres à prépondérance immobilière) sont exclus de la base de calcul ;
• et surtout, les plus-values réalisées sur les immeubles ne bénéficient pas de l’exonération 238 quindecies : elles restent imposées selon le régime des plus-values professionnelles (avec, le cas échéant, abattement 151 septies B).

En pratique, ce régime est donc très favorable pour les éléments incorporels (fonds de commerce, clientèle) et les autres immobilisations, mais ne supprime pas l’impôt sur les plus-values immobilières professionnelles.

4.5. Régime spécifique des locaux transformés en logements (article 210 F du CGI)

Pour les entreprises soumises à l’IS, l’article 210 F prévoit, sous conditions, une imposition au taux réduit de 19 % de la plus-value réalisée lors de la cession de :

• locaux à usage de bureaux, commerciaux ou industriels,
• ou de terrains à bâtir,
• situés dans des zones tendues (déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements),
• à un acquéreur qui s’engage à transformer les locaux ou à construire des logements dans un délai précis (en principe 4 ans, porté à 6 ans pour certaines grandes opérations), avec un minimum de 75 % de surface habitable post transformation, et sans lien de dépendance entre cédant et acquéreur.

Ce dispositif, actuellement ouvert jusqu’au 31 décembre 2026 (avec possibilité de réalisation ultérieure en cas de promesse antérieure), permet de réduire significativement la charge d’IS en cas de cession d’immeubles professionnels à vocation de logement.

5. Obligations déclaratives et calendrier

5.1. Entreprises à l’IR (BIC / BNC / BA)

Pour les exploitants individuels soumis au régime réel (simplifié ou normal), les plus-values et moins-values professionnelles – y compris immobilières – sont intégrées dans la liasse fiscale :

• formulaire n° 2031-SD (BIC) ou n° 2035-SD (BNC) selon le cas,
• tableaux annexes (2033-A à 2033-G ou 2050 à 2059, notamment 2059-A pour le détail des plus et moins-values).

La déclaration de résultat (2031/2035) doit en principe être déposée au plus tard 15 jours après le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivant la clôture (pour un exercice clos au 31 décembre).La plus-value nette imposable (après application des dispositifs 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 238 quindecies…) est ensuite reportée sur la déclaration de revenus n° 2042-C PRO, déposée au printemps de l’année suivante (par exemple, une plus-value réalisée en 2025 sera déclarée avec les revenus 2025 au printemps 2026).

5.2. Sociétés à l’IS

Les sociétés à l’IS déclarent leurs plus-values immobilières dans la liasse IS :

• déclaration de résultat n° 2065-SD,
• tableaux 2059-A (plus et moins-values) et 2058-A (réintégrations/déductions, dont plus-values à long terme).

La déclaration 2065 doit être déposée en principe dans les 3 mois suivant la clôture de l’exercice (ou au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour les exercices clos au 31 décembre). L’IS correspondant à la plus-value immobilière est acquitté via le solde d’IS, après prise en compte des acomptes déjà versés.Contrairement au régime des particuliers, il n’y a en général pas de déclaration séparée de type 2048-IMM pour les plus-values immobilières professionnelles, celles-ci étant traitées dans la liasse de résultat.

5.3. Points de vigilance pratiques

Parmi les difficultés fréquemment rencontrées :

• détermination correcte de la VNC (réintégration d’amortissements excessifs, retraitement des subventions, etc.) ;
• qualification court terme / long terme (notamment pour des biens partiellement amortis) ;
• articulation des différents régimes d’exonération (151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 238 quindecies, 210 F…) ;
• gestion des plus-values en report d’imposition, en cas d’apport antérieur, de fusion, scission ou apport partiel d’actif.

Une modélisation chiffrée préalable, dossier par dossier, est en pratique indispensable pour sécuriser la déclaration et optimiser la fiscalité. Le cabinet NBE Avocats, dédié au droit fiscal, intervient régulièrement sur ce type de simulations et de sécurisation déclarative.

6. Cas pratiques simplifiés

6.1. Loueur en meublé professionnel cédant un immeuble détenu depuis 16 ans

Reprenons l’exemple du loueur en meublé professionnel qui réalise une plus-value globale de 410 000 €, dont :

• 160 000 € de plus-value à court terme (amortissements déduits),
• 250 000 € de plus-value à long terme.

Durée de détention : 16 ans. Pour la partie à long terme immobilière, l’abattement 151 septies B est de 100 % (10 années complètes au-delà de la 5e). Résultat :

• plus-value à long terme taxable (IR + prélèvements sociaux) : 0 € ;
• plus-value à court terme de 160 000 € ajoutée au bénéfice imposable et taxée au barème de l’IR + cotisations sociales.

Une exonération 151 septies (en fonction des recettes) pourrait, le cas échéant, réduire encore l’imposition sur la partie court terme si les seuils de recettes sont respectés.

6.2. Société à l’IS cédant un entrepôt éligible à l’article 210 F

Une société à l’IS vend en 2025 un entrepôt pour 1 200 000 €, VNC 600 000 €. La plus-value est donc de 600 000 €.Sans dispositif particulier : la plus-value est intégrée au résultat et imposée à l’IS au taux de 25 %, soit 150 000 € d’IS supplémentaire (hors contribution sociale éventuelle).Avec application de l’article 210 F (conditions réunies : transformation en logements, zone éligible, absence de lien de dépendance, respect des délais) : la plus-value est imposée à 19 % au lieu de 25 %, soit 114 000 € d’IS. L’économie d’impôt est de 36 000 €.L’enjeu contractuel (clause prévoyant l’engagement de transformation par l’acquéreur, justificatifs, suivi des délais) est ici déterminant. Un accompagnement juridique et fiscal coordonné est fortement recommandé.

6.3. Cession d’une entreprise individuelle avec immeuble d’exploitation

Un commerçant cède en 2025 son entreprise individuelle comprenant un fonds de commerce et un immeuble d’exploitation. Valeur totale : 900 000 €, dont 500 000 € pour l’immeuble et 400 000 € pour le reste (fonds, matériel…). Il part à la retraite.En pratique, on peut cumuler :

• l’abattement 151 septies B sur la plus-value à long terme immobilière (en fonction de la durée de détention),
• l’exonération 151 septies A sur la plus-value professionnelle (hors immobilier), liée au départ à la retraite,
• et éventuellement l’exonération 238 quindecies (partielle) sur les éléments hors immeubles, selon le prix retenu pour ces éléments (ici 400 000 €).

Une modélisation fine permet de déterminer la part effectivement imposable à l’IR et aux prélèvements sociaux, souvent très inférieure à la plus-value brute apparente.

7. Questions fréquentes sur la plus-value immobilière professionnelle

7.1. Comment distinguer plus-value immobilière professionnelle et plus-value immobilière des particuliers ?

La distinction tient principalement à l’affectation du bien et à son inscription comptable. Si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise (individuelle ou société) ou est affecté à une activité professionnelle au sens des BIC/BNC/BA (par exemple local d’un médecin en exercice, immeuble d’un loueur en meublé professionnel), la cession relève en principe des plus-values professionnelles. À l’inverse, si le bien appartient au patrimoine privé (résidence principale, immeuble locatif détenu hors bilan professionnel, LMNP), la cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec déclaration 2048-IMM et abattements spécifiques.

7.2. Quelle durée de détention faut-il pour bénéficier de l’abattement 151 septies B sur un immeuble professionnel ?

L’abattement 151 septies B s’applique aux plus-values à long terme sur des immeubles affectés à l’exploitation. Il ne joue qu’à partir de la 6e année de détention. Concrètement, vous bénéficiez d’un abattement de 10 % par année de détention « achevée » au-delà de la 5e année. Ainsi, entre 6 et 15 ans de détention, l’abattement croît de 10 % par an, jusqu’à 100 % au bout de 15 ans (la plus-value à long terme immobilière est alors totalement exonérée). La notion de durée de détention doit être appréciée avec rigueur (date d’entrée dans l’actif, opérations intermédiaires).

7.3. Plus-value sur un immeuble détenu via une SCI : professionnelle ou privée ?

Tout dépend du régime fiscal de la SCI et de l’utilisation de l’immeuble. Si la SCI est transparente à l’IR et détient un immeuble loué nu à usage d’habitation, la plus-value relève généralement du régime des particuliers. En revanche, si la SCI est soumise à l’IS, ou si l’immeuble est affecté à l’exploitation d’une activité professionnelle (par exemple, immeuble utilisé par une société d’exploitation dont les associés exercent leur activité au sens de l’article 151 nonies), la cession peut générer une plus-value immobilière professionnelle. Les conséquences fiscales diffèrent considérablement, d’où la nécessité d’une analyse préalable.

7.4. Peut-on cumuler les dispositifs 151 septies, 151 septies A, 151 septies B et 238 quindecies sur une même opération ?

Oui, sous réserve de respecter les conditions propres à chaque dispositif, un cumul est possible. La doctrine administrative recommande généralement d’appliquer d’abord l’abattement 151 septies B (sur les immobiles d’exploitation), puis l’exonération 151 septies A (départ à la retraite), et enfin l’exonération 151 septies ou 238 quindecies (recettes ou prix de cession). L’ordre d’application influe sur le montant réellement exonéré. En pratique, chaque cas doit être modélisé pour arbitrer entre les options et vérifier leur compatibilité. Une erreur de combinaison peut entraîner une perte d’avantage fiscal ou un redressement.

7.5. Quand l’impôt sur une plus-value immobilière professionnelle est-il effectivement payé ?

Pour une entreprise à l’IR, la plus-value est déclarée avec les résultats de l’exercice dans la liasse fiscale (2031/2035), puis intégrée dans la déclaration de revenus de l’année (2042-C PRO). L’impôt correspondant est acquitté lors du paiement du solde d’IR (généralement à l’automne de l’année suivant celle de la cession). Pour une société à l’IS, la plus-value est intégrée au résultat et l’IS supplémentaire est payé lors du règlement du solde d’IS, dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice. Il n’y a donc pas, sauf cas particuliers, de paiement immédiat « chez le notaire » comme pour les plus-values des particuliers.

8. Et maintenant ? Sécuriser et optimiser vos plus-values immobilières professionnelles

La fiscalité des plus-values immobilières professionnelles résulte d’un enchevêtrement de règles (IR/IS, court terme/long terme, 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 238 quindecies, 210 F, reports d’imposition, etc.) et d’une jurisprudence en constante évolution. Une même opération peut aboutir à des charges fiscales radicalement différentes selon la structuration juridique, le calendrier de cession, ou encore la répartition du prix entre terrain, bâtiment et autres actifs.Le cabinet NBE Avocats, dédié au droit fiscal français et international, accompagne dirigeants, investisseurs et groupes dans la structuration de leurs opérations immobilières (cession d’immeubles d’exploitation, réorganisation de groupes, externalisation d’actifs, tokenisation d’actifs immobiliers en lien avec les nouvelles technologies et le droit des NTIC, etc.).Si vous envisagez une cession, une réorganisation ou un investissement impliquant des immeubles professionnels, il est vivement conseillé de réaliser un diagnostic fiscal personnalisé en amont. Pour échanger sur votre situation et obtenir un accompagnement sur mesure, vous pouvez contacter le cabinet via la page Contact.

La vérification de comptabilité est un contrôle fiscal approfondi de l’entreprise. Elle obéit à des étapes et à des garanties très encadrées par le Livre des procédures fiscales.Le présent article, rédigé dans une optique pédagogique, décrit de manière pratique le déroulement d’une vérification de comptabilité en droit fiscal français (DGFiP). Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation présentant des spécificités, un accompagnement individualisé par un avocat fiscaliste, tel que ceux du cabinet NBE Avocats, est fortement recommandé avant toute prise de décision.Vous trouverez ici :

• la définition juridique et pratique de la vérification de comptabilité ;
• les grandes étapes de la procédure, de l’avis de vérification à la proposition de rectification ;
• des exemples chiffrés pour illustrer les enjeux ;
• des indications sur vos droits et recours en cas de contrôle.

Pour un panorama plus large des problématiques fiscales traitées par le cabinet, vous pouvez consulter la page Droit fiscal ou la page d’accueil du site NBE Avocats.

1. Qu’est-ce qu’une vérification de comptabilité ?

1.1. Une forme de contrôle fiscal externe ciblée sur l’entreprise

En droit français, la vérification de comptabilité est une opération de contrôle sur place par laquelle l’administration fiscale examine la comptabilité d’une entreprise (ou d’un professionnel libéral, agriculteur, etc.) afin de vérifier la sincérité de ses déclarations (IS, BIC/BNC/BA, TVA, etc.). Elle est encadrée notamment par les articles L.13 et suivants, L.47 et L.52 du Livre des procédures fiscales.Il convient de la distinguer :

• du contrôle sur pièces, réalisé depuis les bureaux de l’administration, sur la base des déclarations et pièces déjà transmises ;
• de l’examen de comptabilité, contrôle à distance fondé sur l’analyse des fichiers des écritures comptables (FEC), instauré pour les comptabilités informatisées ;
• de l’examen contradictoire de la situation fiscale personnelle (ESFP), qui vise la situation d’une personne physique au regard de l’impôt sur le revenu.

La vérification de comptabilité est la forme de contrôle la plus intrusive : présence du vérificateur dans les locaux de l’entreprise, échanges répétés, examen des pièces justificatives et, de plus en plus souvent, traitements informatiques sur les FEC.

1.2. Entreprises et périodes concernées

Peuvent être soumises à une vérification de comptabilité toutes les entreprises et exploitants tenus à une comptabilité régulière et à des déclarations, typiquement :

• sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• entreprises individuelles ou sociétés de personnes imposées en BIC, BNC ou BA au régime réel ;
• entités détenant de l’immobilier (SCI imposables, sociétés de fonds, etc.), lorsque leurs activités les soumettent à des obligations comptables.

La vérification porte en principe sur les exercices non prescrits, généralement les trois derniers exercices clos (par exemple, en 2025, les exercices 2022, 2023 et 2024 pour un exercice clos au 31 décembre), avec possibilité d’extension dans certains cas (déficits reportables, fraude, etc.).

1.3. Garantie fondamentale : l’information préalable (article L.47 LPF)

Une vérification de comptabilité ne peut être engagée qu’après envoi ou remise d’un avis de vérification, conformément à l’article L.47 du Livre des procédures fiscales. Cet avis doit notamment :

• préciser les années ou exercices soumis à vérification ;
• mentionner expressément la faculté pour le contribuable de se faire assister par le conseil de son choix (expert-comptable, avocat, etc.), à peine de nullité de la procédure ;
• informer de la mise à disposition de la Charte des droits et obligations du contribuable vérifié, accessible sur le site officiel de l’administration fiscale.

En cas de contrôle inopiné, l’avis est remis au début des opérations matérielles, mais l’examen au fond de la comptabilité ne peut commencer qu’après un délai raisonnable permettant au contribuable de se faire assister.Les textes applicables sont librement consultables sur le site Légifrance (notamment l’article L.47 LPF) et dans la documentation administrative BOFiP (BOI-CF-PGR-20).

2. Étape 1 : l’avis de vérification et la préparation du contrôle

2.1. Le contenu de l’avis de vérification (imprimé n°3927-SD)

L’avis de vérification de comptabilité, habituellement établi sur l’imprimé n°3927-SD, comporte plusieurs mentions essentielles :

• l’identification du service vérificateur et du vérificateur ;
• la nature du contrôle (vérification de comptabilité, et le cas échéant lien avec un examen de comptabilité ou un ESFP) ;
• les impôts et périodes contrôlés (IS, TVA, CVAE, etc.) ;
• la date et l’heure de la première intervention sur place ;
• le rappel explicite du droit à se faire assister par un conseil ;
• la possibilité de consulter la Charte du contribuable vérifié (souvent via un lien vers impots.gouv.fr).

L’avis est généralement envoyé en courrier recommandé avec accusé de réception. La doctrine administrative recommande un délai d’environ trois semaines entre l’envoi de l’avis et la première intervention, même si un délai minimal de quelques jours francs est admis par la jurisprudence.

2.2. Exemple pratique de réception d’avis

Supposons une SARL soumise à l’IS, clôturant ses comptes au 31 décembre, recevant le 5 septembre 2025 un avis de vérification visant les exercices clos les 31/12/2022, 31/12/2023 et 31/12/2024, avec première intervention fixée au 30 septembre 2025.Concrètement, le dirigeant dispose d’environ trois semaines pour :

• vérifier la régularité formelle de l’avis (périodes, impôts, droit à l’assistance, charte) ;
• contacter son expert-comptable et, idéalement, un avocat fiscaliste pour organiser la stratégie de contrôle ;
• rassembler les principaux documents (bilans, liasses fiscales, déclarations de TVA, registres légaux, contrats significatifs, etc.) et anticiper les points sensibles (comptes courants d’associés, conventions intragroupe, flux internationaux, crypto-actifs, etc.).

2.3. Rôle de la Charte du contribuable vérifié

La Charte des droits et obligations du contribuable vérifié constitue un document central : elle détaille notamment les garanties procédurales, la durée maximale du contrôle dans certaines situations, les modalités de recours hiérarchiques et la possibilité de saisir les commissions départementales.Bien qu’elle n’ait pas valeur législative, l’administration est tenue de la respecter. En cas de manquement substantiel, certaines irrégularités peuvent être invoquées devant le juge de l’impôt. La charte est accessible sur le site impots.gouv.fr via la documentation officielle.

3. Étape 2 : le déroulement concret de la vérification sur place

3.1. La première intervention du vérificateur

La date de première intervention, indiquée sur l’avis, est un jalon essentiel : elle déclenche notamment le calcul du délai maximal de présence sur place dans les petites entreprises (article L.52 LPF).Lors de cette première visite, le vérificateur :

• se présente et rappelle le cadre juridique du contrôle ;
• précise le périmètre de la vérification (impôts, périodes, thèmes ciblés) ;
• vérifie les modalités de tenue de la comptabilité (informatique ou papier) ;
• liste les documents à présenter (journaux, grand livre, balance, factures, relevés bancaires, contrats clés, etc.).

En présence d’une comptabilité informatisée, l’entreprise doit remettre, dès le début du contrôle, une copie dématérialisée des fichiers des écritures comptables (FEC), au format normé prévu par l’article A.47 A-1 LPF. Les spécifications techniques sont publiées sur le site officiel impots.gouv.fr.

Attention : le défaut de remise d’un FEC conforme peut entraîner une amende d’au moins 5 000 €, voire 10 % des droits rappelés, et permettre à l’administration d’évaluer d’office les bases imposables.

3.2. Durée de la vérification sur place : la règle des trois mois

L’article L.52 LPF limite, sous peine de nullité des impositions, la durée de la vérification sur place à trois mois pour certaines petites entreprises (celles dont le chiffre d’affaires ou les recettes n’excèdent pas les seuils d’admission au régime simplifié d’imposition).Ce délai de trois mois :

• court de « quantième à quantième » à compter du jour de la première intervention sur place ;
• peut être porté à six mois en cas de graves irrégularités privant la comptabilité de valeur probante ;
• peut être suspendu ou neutralisé dans certaines hypothèses (contrôle des FEC, enquête judiciaire, flagrance fiscale, etc.).

Pour les entreprises plus importantes, aucune durée maximale n’est légalement fixée, mais l’administration doit conduire le contrôle dans un délai raisonnable, sous le contrôle du juge.

3.3. Les vérifications et rapprochements typiques

En pratique, le vérificateur effectue une série de contrôles, souvent standardisés, par exemple :

• rapprochement du chiffre d’affaires comptable avec les déclarations de TVA (imprimé CA3 ou CA12) et les liasses fiscales ;
• contrôle de la correcte déduction de la TVA (factures d’achats, notes de frais, véhicules de tourisme, etc.) ;
• examen des charges significatives (rémunérations, honoraires, loyers, prestations intragroupe) et de leur justification ;
• analyse des immobilisations et amortissements (taux, durée, cessions) ;
• étude des comptes courants d’associés, des distributions de dividendes et des flux intragroupe (prix de transfert, management fees, redevances de propriété intellectuelle, etc.) ;
• pour certaines activités, contrôles de cohérence physiques (stocks, marges-type, ratios de consommation, etc.).

Exemple simple : une société de services facture 10 000 € HT en mai 2024, comptabilise bien ce chiffre d’affaires, mais omet de le déclarer sur la CA3 de mai. Le vérificateur recalcule la TVA due (10 000 € × 20 % = 2 000 €), applique les intérêts de retard (au taux actuel de 0,20 % par mois, soit 2,4 % l’an) et, selon le comportement du contribuable, une éventuelle majoration.

3.4. Cas particuliers : contrôle inopiné et examen de comptabilité à distance

Contrôle inopiné. L’administration peut se présenter sans préavis pour procéder à des constatations matérielles (existence d’un stock, d’une caisse, d’une activité…). L’avis de vérification est alors remis sur place, mais l’examen au fond de la comptabilité ne doit débuter qu’après un délai permettant au contribuable de se faire assister.Examen de comptabilité à distance. Depuis plusieurs années, la DGFiP recourt de plus en plus à l’examen de comptabilité, procédure de contrôle à distance décrite par le ministère de l’Économie (Bercy Infos Entreprises). Dans ce cas, le contribuable a 15 jours pour transmettre ses FEC, l’analyse se fait en principe en moins de six mois, et les suites (absence de rectification ou proposition de rectification) sont similaires à celles d’une vérification de comptabilité.Une vérification sur place peut succéder à un examen de comptabilité ou le remplacer si les conditions ne sont pas réunies, notamment en cas de FEC inexploitable ou non transmis.

4. Étape 3 : la fin du contrôle et les suites de la vérification

4.1. Clôture des opérations sur place et débat contradictoire

La fin des opérations de vérification sur place est, en principe, matérialisée par un entretien de synthèse. Le vérificateur :

• rappelle les points contrôlés ;
• expose les principaux constats ;
• annonce, le cas échéant, les rectifications envisagées (sans que cela lie définitivement l’administration).

Ce moment est crucial pour le contribuable et son conseil : il permet de discuter des points litigieux, de produire de nouvelles pièces, de corriger d’éventuels malentendus techniques ou comptables. Une argumentation solide à ce stade peut parfois éviter un redressement ou en limiter l’ampleur.

4.2. L’avis d’absence de rectification

Si, à l’issue du contrôle, l’administration considère qu’aucune rectification n’est nécessaire, elle adresse un avis d’absence de rectification. Ce document clôt formellement le contrôle pour les périodes et impôts concernés.Cette issue, souvent sous-estimée, n’est pas rare lorsque la comptabilité est correctement tenue, que les points sensibles ont été anticipés et que le dialogue avec le vérificateur a été constructif. Elle n’exclut pas, en revanche, la possibilité d’un futur contrôle sur d’autres périodes ou au titre d’un autre impôt, dans les limites du non-renouvellement de la vérification prévu à l’article L.51 LPF.

4.3. La proposition de rectification (article L.57 LPF)

En cas de désaccord, l’administration adresse une proposition de rectification, dans le cadre de la procédure contradictoire (article L.57 LPF). Ce document doit être suffisamment motivé pour permettre au contribuable de comprendre les chefs de redressement et d’y répondre utilement.La proposition de rectification mentionne notamment :

• les fondements légaux (articles du CGI ou du LPF) ;
• les éléments de fait et méthodes de calcul retenus ;
• les nouvelles bases d’imposition et, le cas échéant, les pénalités envisagées ;
• le délai dont dispose le contribuable pour présenter ses observations (généralement 30 jours, prorogeable de 30 jours sur demande).

À ce stade, l’assistance d’un avocat fiscaliste expérimenté en contentieux fiscaux est particulièrement déterminante, notamment pour :

• vérifier la régularité de la procédure et de la motivation ;
• préparer une réponse argumentée, éventuellement étayée par une doctrine ou une jurisprudence favorable ;
• organiser, si nécessaire, la saisine des commissions compétentes (commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, commission de conciliation en matière immobilière, etc.).

4.4. Intérêts de retard et sanctions possibles

En cas de rappel d’impôt, le contribuable est généralement redevable :

• des intérêts de retard, calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an, sur les droits supplémentaires dus ;
• le cas échéant, de majorations : 10 % en cas de simple retard ou insuffisance déclarative, 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % pour manœuvres frauduleuses ou activité occulte, etc.

S’ajoutent, dans certains cas spécifiques, des amendes autonomes (par exemple, pour FEC non remis ou non conforme, pour défaut de déclaration de certains flux, etc.). Certaines situations peuvent également exposer le dirigeant à un risque pénal (fraude fiscale), ce qui impose une analyse très fine de la stratégie de défense.

5. Bonnes pratiques pour se préparer à une vérification de comptabilité

5.1. Anticiper plutôt que subir

Une grande partie des difficultés rencontrées en contrôle fiscal découle de l’absence de préparation en amont. Quelques réflexes structurants :

• mettre en place une comptabilité rigoureuse et à jour, avec un chemin de révision clair entre les pièces justificatives et les écritures ;
• générer et conserver, à chaque clôture, un FEC conforme aux normes ;
• documenter les choix fiscaux significatifs (méthodes d’amortissement, prix de transfert, structurations patrimoniales, fiscalité des crypto-actifs, etc.) ;
• réaliser périodiquement un « pré-audit fiscal » des principaux risques (TVA, charges non déductibles, avantages en nature, conventions intragroupe…).

5.2. Réagir utilement dès l’avis de vérification

Au moment où l’avis arrive, il est souvent trop tard pour refonder l’organisation comptable, mais il est encore largement temps d’optimiser la conduite du contrôle :

• analyser juridiquement l’avis (mentions obligatoires, périodes, conformité à L.47 LPF) ;
• identifier les points de vulnérabilité (TVA, flux internationaux, restructurations, management packages, actifs numériques, etc.) ;
• préparer un dossier de présentation de l’entreprise clair, facilitant la compréhension du vérificateur et encadrant le débat ;
• formaliser une stratégie : jusqu’où accepter des rehaussements, sur quels points concentrer la défense, quelle place laisser à une issue transactionnelle éventuelle.

Un accompagnement par un cabinet d’avocats en droit fiscal, comme NBE Avocats, permet en outre d’identifier les marges de manœuvre contentieuses et, si nécessaire, de se préparer à un litige devant les juridictions administratives.

5.3. Prendre en compte la dimension numérique du contrôle

Les contrôles fiscaux s’appuient désormais massivement sur l’analyse informatique des données comptables (FEC, exports Excel, croisement avec des bases externes). Cette dimension justifie de soigner particulièrement :

• la qualité et la cohérence des FEC (numérotation continue, exhaustivité des écritures, absence de centralisation abusive) ;
• la sécurité et la traçabilité des systèmes d’information ;
• la documentation des interfaces avec les outils métiers (facturation, ERP, gestion de stock, plateformes e-commerce, etc.).

Lorsque les enjeux touchent également au numérique (plateformes, e-commerce, données, active digitaux, etc.), une coordination avec des spécialistes en droit des nouvelles technologies (NTIC) peut s’avérer indispensable.

6. Questions fréquentes sur la vérification de comptabilité

Comment se déroule concrètement une vérification de comptabilité pour une petite entreprise ?

Pour une TPE ou une PME au régime réel, la procédure s’ouvre par la réception d’un avis de vérification recommandée avec AR, mentionnant les exercices contrôlés et le droit à l’assistance d’un conseil. Après une phase de préparation, le vérificateur intervient dans les locaux, examine la comptabilité (souvent via les FEC) et confronte les écritures aux déclarations fiscales et à la réalité de l’activité. Pour les entreprises sous les seuils du régime simplifié, la durée de présence sur place est en principe limitée à trois mois. Le contrôle se termine par un avis d’absence de rectification ou une proposition de rectification motivée.

Quelle est la durée maximale d’un contrôle fiscal sur place ?

La durée maximale est strictement encadrée pour certaines petites entreprises. L’article L.52 LPF limite à trois mois la durée de la vérification sur place des livres comptables des entreprises industrielles, commerciales, non commerciales ou agricoles dont le chiffre d’affaires ou les recettes n’excèdent pas les seuils prévus pour le régime simplifié d’imposition. Ce délai peut être porté à six mois en cas de graves irrégularités rendant la comptabilité non probante. Pour les entreprises plus importantes, aucun plafond légal n’est fixé, mais le contrôle doit rester d’une durée raisonnable, sous le contrôle du juge.

Que risque une entreprise en cas de FEC manquant ou non conforme ?

Si la comptabilité est informatisée, le contribuable doit remettre, dès le début du contrôle, un fichier des écritures comptables (FEC) conforme au format normé. Le défaut de remise, la remise tardive ou la remise d’un fichier inexploitable expose à une amende au moins égale à 5 000 €, pouvant atteindre 10 % des droits rappelés lorsque ceux-ci sont importants. Surtout, l’administration peut rejeter la comptabilité et procéder à une évaluation d’office des bases imposables, ce qui inverse en pratique la charge de la preuve au détriment de l’entreprise. D’où l’importance d’anticiper la conformité des FEC avec son expert-comptable et son conseil.

Peut-on faire annuler une vérification de comptabilité en raison d’un vice de procédure ?

Oui, mais uniquement si le vice constaté porte atteinte à une garantie substantielle reconnue au contribuable. Sont classiquement invoqués : absence ou irrégularité de l’avis de vérification (mentions obligatoires manquantes, absence d’information sur le droit à l’assistance, périodes non indiquées), non-respect des règles de durée maximale (article L.52 LPF), défaut de motivation de la proposition de rectification (article L.57 LPF), méconnaissance de la Charte du contribuable vérifié sur un point essentiel, etc. L’appréciation est délicate et relève du juge de l’impôt ; une analyse fine par un avocat fiscaliste est indispensable avant d’invoquer la nullité de la procédure.

Faut-il toujours se faire assister d’un avocat lors d’une vérification de comptabilité ?

La loi n’impose pas l’assistance par un avocat ou un expert-comptable, mais la pratique montre qu’un contrôle non préparé peut avoir des conséquences financières lourdes (rappels d’IS, de TVA, intérêts de retard, majorations, voire risques pénaux en cas de fraude). L’assistance d’un avocat fiscaliste permet de sécuriser la relation avec le vérificateur, de structurer les réponses, d’identifier les marges de manœuvre et, le cas échéant, de préparer un contentieux. Plus les enjeux sont élevés (montants, restructurations, flux internationaux, actifs numériques, immobilier complexe), plus un accompagnement spécialisé s’avère prudent.

7. Et maintenant ? Se faire accompagner dans sa vérification de comptabilité

Une vérification de comptabilité est toujours un moment sensible dans la vie d’une entreprise. Au-delà de la compréhension des textes, l’enjeu est de maîtriser la stratégie de contrôle, de limiter les risques financiers et, lorsque cela est possible, de sécuriser l’avenir fiscal de la structure (flux intragroupe, structurations patrimoniales, fiscalité internationale, actifs numériques, immobilier, etc.).Le cabinet NBE Avocats, intervenant en droit fiscal français et international et en structuration patrimoniale, accompagne dirigeants, groupes et investisseurs à chaque étape : en amont (audit préventif), pendant la vérification (assistance aux échanges avec l’administration, négociation), et en aval (réclamations, recours contentieux, stratégies de régularisation).Pour une analyse confidentielle et sur mesure de votre situation, vous pouvez prendre contact via la page dédiée Contact du site NBE Avocats. Toute décision ou prise de position en matière fiscale devrait être précédée d’un examen individualisé de votre dossier ; les développements ci-dessus n’ont qu’une portée générale et informative.

Comprendre l’abus de droit fiscal en 2025

L’abus de droit fiscal reste en 2025 un levier central de la politique de contrôle de l’administration. La notion renvoie à des montages ou actes juridiques que l’administration écarte, en reconstituant la situation « réelle », lorsque ces actes sont jugés artificiels et motivés par la seule – ou la principale – recherche d’un avantage fiscal.

Attention : les développements qui suivent sont fournis à titre strictement informatif et général. Ils ne constituent ni un conseil fiscal, ni un avis juridique personnalisé. Toute décision doit être prise après analyse de votre situation spécifique avec un professionnel du droit fiscal, par exemple le cabinet NBE Avocats.

Depuis la loi de finances pour 2019, la France connaît deux niveaux d’abus de droit fiscal :

• l’abus de droit « classique » de l’article L.64 du Livre des procédures fiscales (LPF), réservé aux montages à but exclusivement fiscal ;
• le « mini-abus de droit » de l’article L.64 A du LPF, visant les montages dont le but est principalement fiscal, applicable aux actes passés à compter du 1er janvier 2020 et aux rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021. (bofip.impots.gouv.fr)

Les deux régimes d’abus de droit : L.64 et L.64 A du LPF

L’abus de droit « classique » (article L.64 du LPF)

L’article L.64 du LPF permet à l’administration de restituer leur « véritable caractère » aux actes qui :

• soit présentent un caractère fictif (simulation, interposition de personnes, actes non réellement exécutés) ;
• soit recherchent le bénéfice d’une application littérale des textes à l’encontre des objectifs du législateur, sans autre motif que d’éluder ou d’atténuer l’impôt (« fraude à la loi »). (bofip.impots.gouv.fr)

La condition subjective est particulièrement exigeante : le ou les actes doivent être inspirés par aucun autre motif que fiscal. Des considérations patrimoniales, économiques ou familiales sérieuses permettent, en principe, d’écarter ce régime, sous réserve de l’appréciation de l’administration et des juges.

Le « mini-abus de droit » (article L.64 A du LPF)

La procédure de l’article L.64 A du LPF, parfois qualifiée de « mini-abus de droit », transpose en droit interne la clause anti-abus générale issue de la directive européenne ATAD. Elle autorise l’administration à écarter les actes qui :

• recherchent le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre de l’objectif poursuivi par leurs auteurs ;
• ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales, compte tenu de la situation ou des activités réelles du contribuable. (bofip.impots.gouv.fr)

Contrairement à L.64, L.64 A ne vise pas, en tant que tel, le simple caractère fictif d’un acte : elle s’applique principalement à des montages juridiquement réguliers mais jugés contraires à l’esprit du texte.

Comparer L.64 et L.64 A : quels enjeux pratiques ?

• Motif fiscal :

* L.64 : but exclusivement fiscal.

* L.64 A : but principalement fiscal (un autre motif existe, mais jugé secondaire).

• Nature des actes :

* L.64 : simulation pure (fictivité, interposition) ou fraude à la loi.

* L.64 A : actes réels mais jugés artificiels au regard de la finalité du texte.

• Champ d’application :

* Les deux procédures couvrent la quasi-totalité des impôts (sous réserve, pour L.64 A, de la clause spécifique d’impôt sur les sociétés à l’article 205 A du CGI). (bofip.impots.gouv.fr)

• Garanties :

* Dans les deux cas, saisine possible du comité de l’abus de droit et accès au rescrit abus de droit (art. L.64 B LPF).

Comment l’administration caractérise-t-elle un abus de droit ?

L’élément objectif : un montage contraire à la finalité du texte

Pour retenir un abus de droit, l’administration doit démontrer un élément objectif :

• soit le caractère fictif ou simulé de l’acte (L.64) ;
• soit l’utilisation littérale d’un texte ou d’une doctrine à rebours de l’intention du législateur ou de l’auteur de la décision (fraude à la loi / L.64 et L.64 A). (bofip.impots.gouv.fr)

Elle s’appuie pour cela sur une analyse globale de l’opération : réalité économique, transfert réel de risques, cohérence des flux financiers, durée des structures, etc. Les décisions récentes insistent sur l’artificialité de certains schémas (absence de substance, sociétés « boîtes aux lettres », démembrements sans véritable transfert de pouvoir, etc.).

L’élément subjectif : le but exclusivement ou principalement fiscal

L’administration doit aussi établir un élément intentionnel :

• pour L.64 : le montage n’a pu être inspiré par aucun autre motif que celui d’éluder l’impôt ;
• pour L.64 A : la recherche de l’avantage fiscal constitue le motif principal de l’opération.

En pratique, sont examinés : les objectifs affichés, les alternatives envisageables, la durée de détention des actifs, la structuration des flux (dividendes, intérêts, redevances), la situation familiale ou professionnelle, etc. En cas de désaccord, la charge de la preuve peut se déplacer selon que l’administration s’est ou non conformée à l’avis du comité de l’abus de droit. (legifrance.gouv.fr)

Le comité de l’abus de droit fiscal

En cas de rectification fondée sur L.64 ou L.64 A, le contribuable peut demander la saisine du comité de l’abus de droit fiscal. Ce comité, instance indépendante composée notamment d’un conseiller d’État, d’un conseiller à la Cour de cassation, d’un avocat fiscaliste, d’un notaire, d’un expert-comptable et d’un professeur d’université, rend un avis motivé sur la portée véritable des actes en cause. (bofip.impots.gouv.fr)

L’avis du comité n’est pas juridiquement contraignant, mais il pèse fortement dans l’issue du litige : si l’administration ne le suit pas, elle supporte la charge de la preuve devant le juge de l’impôt.

Le rescrit « abus de droit » (article L.64 B LPF)

L’article L.64 B du LPF permet aux contribuables d’interroger préalablement l’administration sur le risque d’abus de droit d’une opération projetée. Si la demande est complète et adressée à l’administration centrale, l’absence de réponse dans un délai de six mois fait obstacle à la mise en œuvre ultérieure des procédures L.64 et L.64 A sur l’opération visée. (legifrance.gouv.fr)

Ce mécanisme de rescrit est un outil essentiel de sécurisation, mais il suppose un dossier techniquement préparé (description détaillée des actes envisagés, des motivations économiques et familiales, des conséquences fiscales anticipées, etc.). Un accompagnement par un cabinet spécialisé comme NBE Avocats en droit fiscal est fortement recommandé.

Quels sont les risques concrets en cas d’abus de droit en 2025 ?

Rappels d’impôts et intérêt de retard

En cas d’abus de droit, le premier effet est la reconstitution de la situation fiscale « normale » : les actes abusifs sont écartés et les impositions recalculées comme s’ils n’avaient jamais été passés.

Ces rappels sont assortis de l’intérêt de retard, fixé à 0,20 % par mois (soit 2,4 % l’an) par l’article 1727 du CGI, taux toujours en vigueur en 2025. (legifrance.gouv.fr)

Exemple : un contribuable se voit notifier en septembre 2026 un rappel d’impôt sur le revenu 2023 de 100 000 € au titre d’un montage patrimonial requalifié en abus de droit. L’intérêt de retard court, en principe, à compter du 1er juillet 2024 (année suivant celle des revenus 2023) jusqu’au mois du paiement, soit au minimum plusieurs milliers d’euros supplémentaires.

Majoration de 40 % ou 80 % : l’article 1729 du CGI

Au-delà de l’intérêt de retard, l’administration peut appliquer les majorations pour insuffisance de déclaration prévues par l’article 1729 du CGI :

• 40 % en cas de manquement délibéré ou d’abus de droit lorsque le contribuable n’est ni l’initiateur principal, ni le principal bénéficiaire du montage ;
• 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou d’abus de droit lorsque le contribuable a eu l’initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire. (legifrance.gouv.fr)

Pour le « mini-abus de droit » (L.64 A), la doctrine administrative renvoie également aux majorations de 40 % (manquement délibéré) ou 80 % (manœuvres frauduleuses), selon la gravité du comportement. (cfgp.fr)

En pratique, un redressement de 200 000 € majoré de 80 % conduit à une pénalité de 160 000 €, à laquelle s’ajoutent les intérêts de retard : l’enjeu financier peut être considérable.

Risque pénal : la frontière avec la fraude fiscale

L’abus de droit est une notion avant tout fiscale. Cependant, lorsque les faits s’accompagnent de manœuvres frauduleuses (faux documents, comptes occultes, structurations opaques à l’étranger, etc.), l’administration peut déposer plainte pour fraude fiscale sur le fondement de l’article 1741 du CGI. (legifrance.gouv.fr)

En 2025, la fraude fiscale est passible de cinq ans d’emprisonnement et de 500 000 € d’amende, montants pouvant être portés à sept ans et 3 millions d’euros en cas de fraude aggravée (bande organisée, comptes ou structures à l’étranger, usage de faux, domiciliation fictive…). (bofip.impots.gouv.fr)

La jurisprudence constitutionnelle admet par ailleurs le cumul des sanctions fiscales et pénales, sous réserve du principe de proportionnalité des peines.

Exemples schématiques de situations à risque

Les exemples ci-dessous sont volontairement simplifiés et n’ont pas vocation à qualifier de manière automatique un abus de droit : tout dépend des circonstances, de la chronologie et des preuves apportées.

Démembrement de propriété et transmission patrimoniale

Un contribuable transmet en 2025 la nue-propriété d’un immeuble locatif à ses enfants, en conservant l’usufruit. L’acte est déclaré via le formulaire n° 2735 et les droits de donation sont acquittés sur la valeur de la nue-propriété. Deux ans plus tard, l’usufruitier et les nus-propriétaires revendent l’immeuble à une société contrôlée par le donateur, puis opèrent rapidement un rachat de l’usufruit.

Si l’analyse révèle que la donation n’avait pas de véritable objectif de transmission (absence d’autonomie des enfants, flux financiers revenant intégralement au donateur, revente programmée), l’administration pourrait invoquer L.64 ou L.64 A pour considérer que l’opération visait essentiellement à minorer les droits ou l’impôt sur la plus-value.

Montage de société interposée pour contourner l’impôt

Un dirigeant cède en 2025 des titres de sa société opérationnelle à une holding qu’il contrôle, six mois avant une revente à un tiers. Il entend se placer sous le régime d’apport-cession (articles 150 O B ter et suivants du CGI) pour reporter l’imposition de la plus-value. Or la holding ne réinvestit pratiquement pas le prix de cession dans une activité économique, se contentant de prêter les fonds au dirigeant pour l’acquisition de biens personnels.

Dans un tel schéma, l’administration peut considérer que l’utilisation du régime de faveur détourne l’esprit du texte, destiné à favoriser le réinvestissement économique, et invoquer L.64 ou L.64 A pour remettre en cause le sursis, avec rappels d’impôts, intérêts et majorations.

Structuration internationale et substance économique

Une société française transfère en 2024 des actifs incorporels (marques, logiciels, algorithmes) à une entité établie dans un État à fiscalité privilégiée, qui concède ensuite ces actifs à la France moyennant redevances. L’entité étrangère ne dispose ni de personnel qualifié, ni de locaux, ni de fonctions réelles ; la gestion est assurée depuis la France.

Au-delà des règles de prix de transfert, l’administration peut invoquer la clause anti-abus (L.64 A et article 205 A du CGI) pour écarter la société étrangère comme interposée artificielle. La qualification d’abus de droit dépendra étroitement de la substance locale et des justifications économiques. Un accompagnement dédié en droit fiscal et NTIC est alors pertinent.

Comment se déroule la procédure en pratique ?

Proposition de rectification et voies de recours

La procédure d’abus de droit commence par l’envoi d’une proposition de rectification motivée, notifiée lors ou à l’issue d’un contrôle fiscal (vérification de comptabilité, examen de situation fiscale personnelle, contrôle sur pièces). Le contribuable dispose en principe d’un délai de 30 jours, prorogeable de 30 jours supplémentaires, pour répondre.

En cas de désaccord persistant, et si l’administration maintient le fondement L.64 ou L.64 A, le contribuable peut demander la saisine du comité de l’abus de droit fiscal. À l’issue de la phase administrative, le litige peut être porté devant le juge (tribunal administratif ou judiciaire selon les impôts en cause).

Importance de la documentation et de la chronologie

Pour se défendre efficacement, la constitution d’un dossier probant est déterminante :

• rapports de conseil, études d’impact, simulations financières ;
• procès-verbaux d’assemblées, conventions intragroupe, contrats de prêt, etc. ;
• chronologie détaillée des opérations et des motivations (familiales, économiques, patrimoniales).

La présence d’un avis préalable, d’un rescrit, ou même d’un courrier argumenté adressé à l’administration avant l’opération pourra peser favorablement dans l’analyse, à condition qu’il soit cohérent avec la réalité des faits.

Prévenir l’abus de droit : bonnes pratiques en 2025

Articuler clairement objectifs économiques, patrimoniaux et fiscaux

Un montage peut être fiscalement optimisé sans tomber dans l’abus de droit. L’enjeu, en 2025 comme auparavant, est de pouvoir démontrer que :

• l’opération répond à des objectifs non exclusivement fiscaux (réorganisation de groupe, protection du conjoint, transmission anticipée, sécurisation d’un actif stratégique, etc.) ;
• le schéma retenu est cohérent au regard de ces objectifs, même s’il est également fiscalement plus favorable qu’une autre option.

La formalisation écrite des motivations (rapports, notes internes, échanges avec les conseils) est un élément clé de cette démonstration.

Recourir, lorsque cela est pertinent, au rescrit abus de droit

Pour des opérations significatives (apport-cession, schémas transfrontaliers, réorganisations complexes, donations avec démembrement, structuration d’actifs numériques, etc.), le recours au rescrit L.64 B doit être envisagé :

• demande écrite, complète et envoyée suffisamment en amont de l’opération ;
• délai de réponse de six mois ; à défaut de réponse, L.64 et L.64 A ne peuvent être appliqués à l’opération objet du rescrit. (legifrance.gouv.fr)

Une telle démarche nécessite une préparation rigoureuse ; le département droit fiscal de NBE Avocats peut assister les contribuables et entreprises dans la rédaction et le suivi de ces rescrits.

Anticiper les enjeux déclaratifs et calendaires

Un schéma, même fondé sur des actes valables et motivés, peut être fragilisé par un non-respect des obligations déclaratives ou des calendriers :

• déclaration des revenus (formulaire n° 2042) dans les délais fixés chaque année (généralement entre fin mai et début juin, selon le département et la modalité de déclaration) ;
• dépôt des déclarations de résultats (liasse fiscale) et des liasses de groupes intégrés ;
• déclarations spécifiques (formulaires de donation, IFI, comptes à l’étranger, actifs numériques).

Des erreurs ou omissions peuvent conduire à des majorations additionnelles (10 %, 40 % ou 80 %) indépendamment de toute qualification d’abus de droit.

Questions fréquentes sur l’abus de droit fiscal en 2025

Comment savoir si un montage patrimonial présente un risque d’abus de droit fiscal ?

Un indicateur fort de risque est l’absence d’objectif autre que fiscal : si la seule justification d’un schéma est la réduction de l’impôt, sans gain économique, patrimonial ou juridique identifiable, le terrain de l’abus de droit est proche. Sont également révélateurs : des sociétés sans véritable activité ni moyens (personnel, locaux), des flux circulaires de trésorerie, ou des démembrements sans transfert réel de pouvoir. L’analyse doit rester globale : un même montage peut être licite dans un contexte et à risque dans un autre. Seule une étude personnalisée avec un avocat fiscaliste permet une appréciation fiable.

Le mini-abus de droit fiscal (L.64 A) peut-il viser des actes antérieurs au 1er janvier 2020 ?

Non. Le législateur a expressément limité dans le temps l’application de L.64 A : la procédure s’applique aux rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021, mais uniquement pour des actes passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. (bofip.impots.gouv.fr) Les opérations plus anciennes restent soumises, le cas échéant, au seul abus de droit « classique » de l’article L.64 LPF. En pratique, dans un même dossier, l’administration peut toutefois combiner plusieurs fondements (par exemple, L.64 pour d’anciens actes et L.64 A pour des restructurations récentes).

Peut-on cumuler abus de droit fiscal et poursuites pénales pour fraude fiscale ?

Oui, dans les cas les plus graves, notamment lorsque le montage abusif s’accompagne de manœuvres frauduleuses (faux documents, comptes occultes, structures écrans à l’étranger, etc.). L’administration peut alors appliquer les majorations pour abus de droit (jusqu’à 80 %) et, parallèlement, déposer plainte pour fraude fiscale sur le fondement de l’article 1741 du CGI. (bofip.impots.gouv.fr) Le cumul des sanctions fiscales et pénales est admis sous réserve du principe de proportionnalité. Là encore, l’appréciation est très factuelle et suppose une défense coordonnée, à la fois fiscale et pénale.

Un rescrit abus de droit protège-t-il totalement contre un contrôle futur ?

Le rescrit L.64 B protège contre l’application ultérieure des procédures L.64 et L.64 A, à condition que la demande ait été complète, préalable à l’opération, et que l’administration n’ait pas répondu dans le délai de six mois ou ait confirmé l’absence d’abus de droit pour l’opération telle que décrite. (bofip.impots.gouv.fr) En revanche, le rescrit ne fait pas obstacle à d’autres fondements de rectification (par exemple, remise en cause d’un régime de faveur pour non-respect de conditions légales, requalification de la nature d’un revenu, prix de transfert, etc.). De plus, toute divergence significative entre l’opération réalisée et celle présentée dans la demande peut affaiblir la protection.

Les montages impliquant des actifs numériques sont-ils particulièrement exposés ?

Les opérations sur crypto-actifs et autres actifs numériques présentent un risque spécifique, en raison de la rapidité des évolutions techniques et de la vigilance accrue de l’administration. Des schémas consistant, par exemple, à interposer une société étrangère sans substance pour concentrer les plus-values de cession, ou à segmenter artificiellement les activités (minage, staking, trading) peuvent être analysés au regard des clauses anti-abus (L.64 A et 205 A du CGI). La qualification d’abus de droit dépendra là encore de la réalité économique des structures et des flux. Un accompagnement à la croisée de la fiscalité et du numérique, comme celui proposé par NBE Avocats en droit NTIC, est recommandé.

Et maintenant ? Sécuriser vos opérations et vos montages

L’abus de droit fiscal, qu’il soit « classique » (L.64) ou « mini » (L.64 A), constitue en 2025 un risque majeur pour les contribuables, particuliers comme entreprises. La frontière entre optimisation légitime et montage abusif est souvent subtile et nécessite une analyse fine de vos objectifs, de la substance économique de vos structures et de votre historique fiscal.

Si vous envisagez une restructuration patrimoniale, une opération transfrontalière, la création d’une holding, la structuration d’actifs numériques ou si vous faites face à une proposition de rectification fondée sur l’abus de droit, il est essentiel de vous faire accompagner. Le cabinet NBE Avocats, dédié notamment au droit fiscal français et international, peut vous assister tant en amont (structuration, rescrits, sécurisation documentaire) qu’en aval (contrôle, contentieux, négociation avec l’administration).

Pour une étude personnalisée de votre situation ou pour organiser une stratégie de défense, vous pouvez prendre rendez-vous via la page contact du cabinet. Toute analyse sérieuse d’un risque d’abus de droit commence par un examen précis et confidentiel de vos objectifs, de vos flux et de vos documents.

L’acte anormal de gestion est une arme redoutable de l’administration fiscale.Il permet à l’administration de remettre en cause certaines décisions de gestion d’une entreprise, d’écarter des charges jugées anormales ou de reconstituer des produits auxquels la société a indûment renoncé. Comprendre précisément la définition de l’acte anormal de gestion, les exemples concrets et ses conséquences fiscales est essentiel pour tout dirigeant, investisseur ou chef de groupe.Le présent article, rédigé dans une approche pédagogique par référence au droit fiscal français et à la jurisprudence récente, a une vocation exclusivement informative. Il ne constitue en aucun cas un conseil fiscal individualisé. Pour toute analyse adaptée à votre situation, il convient de prendre attache avec un professionnel, par exemple le cabinet NBE Avocats, spécialisé en fiscalité française et internationale.

1. Définition juridique de l’acte anormal de gestion

1.1. Une construction jurisprudentielle du Conseil d’État

L’acte anormal de gestion est une théorie purement jurisprudentielle, forgée par le Conseil d’État, sur le fondement des articles 38 et 39 du Code général des impôts (CGI). Ces textes prévoient que le bénéfice imposable ne comprend que les opérations se rattachant à une gestion normale de l’entreprise. (fr.wikipedia.org)Dans un arrêt majeur du 21 décembre 2018 (CE, plén. fiscale, 21 déc. 2018, n° 402006, dit « Croë Suisse »), le Conseil d’État a précisé que constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. (legifrance.gouv.fr)

Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise s’appauvrit à des fins étrangères à son propre intérêt (CE, 21 déc. 2018, n° 402006).

Cette définition, désormais de référence, s’applique aussi bien aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) qu’aux exploitants relevant de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

1.2. Gestion normale, liberté de gestion et limites fiscales

En principe, l’administration fiscale ne peut pas s’immiscer dans la gestion de l’entreprise : le dirigeant demeure libre de prendre des décisions plus ou moins profitables, à condition qu’elles restent rationnelles au regard de l’intérêt de l’exploitation. (actu-juridique.fr)L’acte anormal de gestion constitue une exception à cette liberté de gestion. Il permet à l’administration :

• d’écarter une charge qui ne trouve pas de justification dans l’intérêt de l’entreprise (par exemple, une rémunération manifestement excessive),
• ou de reconstituer un produit que la société a volontairement abandonné (par exemple, une créance remise sans contrepartie),
• ou encore de corriger un prix de cession significativement inférieur à la valeur vénale d’un actif, en l’absence de justification économique crédible.

En pratique, la qualification d’acte anormal de gestion est fréquente lors de contrôles fiscaux portant sur la liasse fiscale (formulaires n° 2065-SD pour l’IS, 2031-SD pour les BIC à l’IR, et tableaux 2050 à 2059-G ou 2033-A à G selon le régime réel normal ou simplifié). (entreprendre.service-public.gouv.fr)

2. Les critères retenus par le juge fiscal

2.1. L’élément objectif : un appauvrissement de l’entreprise

Le premier critère est objectif : l’entreprise doit s’être appauvrie, c’est-à-dire avoir supporté une charge injustifiée ou renoncé à une recette à laquelle elle pouvait normalement prétendre. (cms.law)Quelques illustrations :

• cession d’un immeuble à un prix significativement inférieur à sa valeur de marché, sans raison économique sérieuse ;
• prêt sans intérêts consenti à une société liée, alors que les conditions du marché exigeraient une rémunération ;
• remise de dette ou abandon de créance au profit d’un associé ou d’une filiale, sans contrepartie identifiable ;
• loyer particulièrement bas consenti à un proche, sans intérêt commercial pour la société. (legifrance.gouv.fr)

2.2. L’élément intentionnel : des fins étrangères à l’intérêt de l’entreprise

Le second critère est intentionnel : l’appauvrissement doit résulter d’une décision consciente d’agir pour des motifs étrangers à l’intérêt propre de l’entreprise (par exemple, favoriser un associé, un dirigeant ou un membre de sa famille). (cms.law)La jurisprudence est particulièrement exigeante lorsque l’opération implique des personnes en relation d’intérêts avec l’entreprise (associés, dirigeants, sociétés du même groupe, proches du dirigeant). Dans ces situations, une opération réalisée à des conditions anormales (prix, taux, durée, etc.) est présumée contraire à l’intérêt de l’entreprise, sauf démonstration inverse par le contribuable.

2.3. Répartition de la charge de la preuve

En principe, il appartient à l’administration fiscale d’apporter la preuve du caractère anormal de l’acte, l’acte anormal de gestion étant une exception à la gestion normale. Toutefois, la charge de la preuve se répartit en plusieurs temps : (legifrance.gouv.fr)

• l’administration doit d’abord démontrer l’existence d’un appauvrissement (prix sous-évalué, charge excessive, renonciation à recette) ;
• si l’entreprise ne conteste pas ces éléments, il lui revient alors de justifier que cet appauvrissement a été décidé dans l’intérêt de l’entreprise (par exemple, nécessité économique, stratégie de désengagement, contrepartie commerciale indirecte) ;
• certains actes sont considérés comme « anormaux par nature » (prêt sans intérêt à un associé, abandon de créance sans justification), ce qui renforce encore la position de l’administration. (cms.law)

3. Exemples concrets d’actes anormaux de gestion

Les exemples qui suivent sont volontairement simplifiés et purement illustratifs. Ils ne valent en aucun cas appréciation juridique ou fiscale définitive, laquelle suppose une analyse détaillée de la situation et des documents de l’entreprise.

3.1. Cession d’un immeuble à un prix manifestement minoré

Une société soumise à l’IS détient un immeuble inscrit à son bilan. En 2022, elle cède cet actif à une société contrôlée par l’un de ses associés pour un prix de 1 000 000 €, alors que des expertises et transactions comparables situent la valeur vénale autour de 1 800 000 €.Lors d’un contrôle, l’administration démontre la sous-évaluation significative du prix et reconstitue une plus-value supplémentaire de 800 000 €. En application de la jurisprudence Croë Suisse, à défaut pour la société de prouver que ce prix minoré était imposé par la nécessité économique ou compensé par une contrepartie réelle, l’acte peut être qualifié d’acte anormal de gestion. (legifrance.gouv.fr)Conséquence : la fraction de prix « abandonnée » (800 000 €) est réintégrée dans le résultat taxable à l’IS, via les lignes de réintégrations diverses du tableau 2058-A joint à la déclaration n° 2065-SD. (bofip.impots.gouv.fr)

3.2. Prêt sans intérêt à une filiale ou à un associé

Une société mère prête 500 000 € à une filiale en difficulté, sans intérêts ni garanties, pour une durée de cinq ans. Aucune étude de solvabilité ni plan de redressement crédible n’est documenté, et la filiale continue d’accumuler des pertes.L’administration peut considérer que la société mère s’est appauvrie sans justification, au moins à hauteur des intérêts de marché qu’elle aurait perçus (par exemple 3 % l’an, soit 15 000 € par an). Ce manque à gagner peut être traité comme un acte anormal de gestion si la société ne démontre pas l’intérêt économique de soutenir sa filiale dans ces conditions (préservation d’un débouché, sécurisation d’un approvisionnement stratégique, etc.). (cms.law)

3.3. Rémunérations ou avantages excessifs au profit des dirigeants

Une société réalise un chiffre d’affaires annuel moyen de 2 M€ et un résultat courant de 150 000 €. Le gérant se verse une rémunération totale de 250 000 €, alors que des comparables du secteur montrent plutôt une fourchette de 80 000 à 120 000 € pour des entreprises similaires.Si l’administration établit que la rémunération dépasse manifestement ce qui est normal pour un travail effectif, la fraction jugée excessive (par exemple 100 000 €) peut être : (professioncgp.com)

• réintégrée dans le bénéfice imposable de la société (non-déductibilité d’une partie de la charge, rectification de la liasse – tableaux 2058-A ou 2033-B) ;
• requalifiée chez le bénéficiaire en revenu distribué, imposé comme revenu de capitaux mobiliers (soumis en pratique au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, sauf option pour le barème).

Là encore, la qualification d’acte anormal de gestion dépendra de la capacité de la société à justifier la rémunération (responsabilités, charge de travail, performances, rareté des compétences, etc.).

4. Conséquences fiscales et procédurales d’un acte anormal de gestion

4.1. Réintégration extra-comptable dans le résultat imposable

Sur le plan pratique, lorsqu’un acte est qualifié d’anormal, l’administration procède à des réintégrations extra-comptables dans la détermination du résultat fiscal :

• pour les entreprises à l’IS ou au réel normal BIC : via le tableau n° 2058-A « Détermination du résultat fiscal » joint à la déclaration n° 2065-SD ;
• pour les entreprises au réel simplifié : via le tableau n° 2033-B joint à la déclaration n° 2031-SD. (bofip.impots.gouv.fr)

Les charges non admises en déduction (par exemple, la fraction excessive d’une rémunération) ou les produits manquants (par exemple, un prix de cession reconstitué) viennent augmenter le bénéfice imposable. La rectification porte sur l’exercice où l’opération a été comptabilisée ou aurait dû l’être.

4.2. Intérêts de retard et pénalités

Au-delà de l’impôt supplémentaire, un acte anormal de gestion entraîne généralement :

• des intérêts de retard au taux de 0,20 % par mois (soit 2,40 % par an), prévus à l’article 1727 du CGI ; (legifrance.gouv.fr)
• éventuellement, des majorations en cas de manquement délibéré (40 %) ou de manœuvres frauduleuses (80 %), en application des articles 1728 et 1729 du CGI, lorsque l’administration considère que le contribuable a sciemment minoré son résultat.

À titre purement illustratif, si un acte anormal de gestion aboutit à une réintégration de 200 000 € sur un exercice 2021, pour une société imposée à 25 %, l’IS supplémentaire serait de 50 000 €. Avec trois années d’intérêts de retard au taux légal (environ 2,40 % par an), le coût global peut s’alourdir sensiblement, sans compter d’éventuelles majorations.

4.3. Délais de prescription du droit de reprise

En matière d’impôt sur les sociétés et d’impôt sur le revenu, le délai de reprise de droit commun de l’administration est de trois ans : elle peut rectifier une imposition jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’impôt est dû (article L. 169 du Livre des procédures fiscales). (legifrance.gouv.fr)Par exemple, pour un exercice clos le 31 décembre 2022, l’administration peut, en principe, notifier des rectifications jusqu’au 31 décembre 2025. Dans certains cas (activité occulte, avoirs non déclarés à l’étranger, etc.), ce délai peut être porté à dix ans, ce qui laisse une large fenêtre de remise en cause des décisions de gestion.

5. Prévenir et sécuriser le risque d’acte anormal de gestion

5.1. Documenter systématiquement l’intérêt de l’entreprise

La première défense contre la qualification d’acte anormal de gestion tient dans la documentation. Il est vivement recommandé de conserver, dans le dossier juridique et fiscal de l’entreprise :

• études de valorisation pour les cessions d’actifs significatifs ;
• analyses de prix de transfert et comparaisons de marché pour les opérations intragroupe ;
• notes internes motivant les prêts à taux réduit, les abandons de créance ou les remises de loyer, avec mise en évidence des contreparties attendues ;
• procès-verbaux d’assemblée ou de conseil explicitant la stratégie poursuivie.

En cas de contrôle, cette documentation permet de démontrer que la décision, même défavorable à court terme, s’inscrivait dans une véritable stratégie d’entreprise.

5.2. Encadrer les conventions sensibles (liées, dirigeants, proches)

Les opérations conclues avec des associés, dirigeants, sociétés sœurs ou membres de la famille sont particulièrement scrutées par l’administration. Il est prudent :

• d’appliquer les procédures de conventions réglementées prévues par le droit des sociétés, quand elles sont applicables ;
• de recourir à des expertises indépendantes pour fixer les prix de cession d’actifs importants ;
• de justifier, par écrit, la fixation des loyers, des taux d’intérêt ou des rémunérations, en se référant à des données de marché.

Une politique de conformité interne bien structurée, associant direction financière, conseil juridique et commissaires aux comptes, réduit significativement le risque de voir certaines décisions requalifiées en actes anormaux de gestion.

5.3. S’entourer d’un conseil fiscal expérimenté

Compte tenu de la technicité de la jurisprudence et de l’enjeu financier des redressements, le recours à un avocat fiscaliste est souvent déterminant, à la fois en amont (structuration des flux, politique de prix intragroupe, opérations exceptionnelles) et en aval (contrôle fiscal, contentieux). Le cabinet NBE Avocats – Département Droit fiscal intervient notamment sur :

• la structuration fiscale des opérations sur actifs (immobilier, titres, actifs numériques) ;
• la mise en place de politiques de gestion intra-groupe compatibles avec le droit fiscal français et international ;
• la défense des entreprises en cas de proposition de rectification fondée sur la notion d’acte anormal de gestion.

En présence d’activités numériques ou de modèles d’affaires innovants, l’analyse peut aussi recouper des enjeux de droit des nouvelles technologies et des données, ce qui justifie une approche transversale.

6. FAQ – Questions fréquentes sur l’acte anormal de gestion

6.1. Comment l’administration fiscale prouve-t-elle un acte anormal de gestion ?

L’administration doit d’abord démontrer un appauvrissement de l’entreprise : prix de vente manifestement sous-évalué, charge excessive, renonciation à une créance, etc. Elle s’appuie pour cela sur des expertises, des comparaisons de marché, des études sectorielles ou la situation financière de l’entreprise. Une fois cette preuve apportée, il appartient au contribuable de justifier que cet appauvrissement procède de l’intérêt de l’entreprise (stratégie commerciale, nécessité économique, contrepartie différée). Pour certaines opérations avec des personnes liées ou réputées anormales (prêt sans intérêt, abandon de créance injustifié), la marge de manœuvre du contribuable est plus étroite. (legifrance.gouv.fr)

6.2. Quelle différence entre acte anormal de gestion et abus de droit fiscal ?

L’acte anormal de gestion vise une décision de gestion isolée (prix de cession, rémunération, prêt, abandon de créance) qui appauvrit l’entreprise pour des motifs étrangers à son intérêt. L’abus de droit fiscal, réprimé par l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales, concerne au contraire un montage juridique dans lequel le contribuable recherche, par un enchaînement d’actes, le bénéfice d’un texte à l’encontre de l’intention du législateur, dans le but principal ou exclusif d’éluder l’impôt. Les deux notions peuvent parfois se cumuler, mais elles relèvent de régimes procéduraux distincts et de garanties spécifiques. (actu-juridique.fr)

6.3. Un acte anormal de gestion peut-il concerner une petite entreprise ou un indépendant ?

Oui. La théorie de l’acte anormal de gestion s’applique à toute entreprise relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de l’impôt sur les sociétés, qu’il s’agisse d’une grande société, d’une PME ou d’un entrepreneur individuel au régime réel. Ainsi, une entreprise individuelle BIC qui consent un prêt sans intérêt à un proche, ou qui facture un loyer anormalement faible à un membre de sa famille, peut voir ses résultats rectifiés sur ce fondement. Les formulaires n° 2031-SD et annexes 2050–2059-G ou 2033-A à G sont alors corrigés par l’administration pour reconstituer le résultat fiscal normal. (entreprendre.service-public.gouv.fr)

6.4. Comment régulariser spontanément une situation assimilable à un acte anormal de gestion ?

Lorsque l’entreprise identifie une opération potentiellement anormale (par exemple, un prix de transfert intragroupe trop bas ou une charge non justifiée), elle peut déposer une déclaration rectificative spontanée en ajustant ses tableaux de réintégrations extra-comptables (2058-A ou 2033-B). Dans ce cas, l’intérêt de retard légal (0,20 % par mois) demeure dû, mais il peut être réduit de moitié en cas de rectification spontanée de bonne foi, dans le cadre du « droit à l’erreur » instauré en 2018. (legifrance.gouv.fr)Une analyse préalable par un avocat fiscaliste est vivement recommandée avant toute démarche, afin de calibrer correctement la régularisation et d’en mesurer les risques.

6.5. Les actes anormaux de gestion concernent-ils aussi les loyers et les baux ?

Oui. La jurisprudence a reconnu comme actes anormaux de gestion des situations de loyers manifestement anormaux, en particulier lorsque le bailleur ou le preneur est lié au dirigeant ou aux associés. Un loyer trop faible peut être interprété comme une libéralité, tandis qu’un loyer excessif peut révéler une distribution déguisée. Dans ces cas, l’administration peut réintégrer dans les bases imposables la différence entre le loyer normal de marché et le loyer effectivement stipulé, sous réserve que cette distorsion ne soit pas justifiée par des circonstances particulières (local à rénover, clause de prise en charge de gros travaux, etc.). (de-bassan.com)

7. Et maintenant ? Sécuriser vos décisions de gestion

La notion d’acte anormal de gestion est au cœur du contrôle fiscal des entreprises. Elle irrigue de nombreuses situations : cessions d’actifs, restructurations, flux intragroupe, rémunérations de dirigeants, opérations internationales, gestion d’actifs numériques, immobilier d’entreprise, etc. Pour sécuriser vos décisions et limiter le risque de redressement, il est essentiel d’anticiper, de documenter et, le cas échéant, de faire auditer vos flux par un conseil expérimenté.Le cabinet NBE Avocats, dont une part importante de l’activité est consacrée au droit fiscal français et international (structuration patrimoniale, fiscalité des sociétés, contentieux fiscaux, fiscalité immobilière et des fonds, actifs numériques), peut vous accompagner dans l’analyse de vos opérations et la préparation de vos déclarations (liasses 2065, 2031, 2050–2059-G, 2033-A à G). Pour toute situation concrète ou projet sensible, vous pouvez prendre rendez-vous via la page contact du cabinet.Ce contenu n’a qu’une vocation informative générale et ne saurait se substituer à un avis juridique ou fiscal personnalisé, qui suppose un examen complet de votre dossier et de vos enjeux.