Auteur/autrice : gdmpixel

Un impôt minimum de 20 % vise désormais certains foyers très aisés.

La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) est un dispositif codifié à l’article 224 du Code général des impôts, créé par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Son objectif est simple dans son principe : porter l’imposition “IR + CEHR (et certains prélèvements)” à un niveau minimal lorsque, pour un foyer à très hauts revenus, le taux moyen d’imposition ressort inférieur à 20 % du revenu de référence retenu pour cette contribution.

Le présent article est rédigé à des fins strictement informatives : il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une analyse sécurisée de votre situation (revenus français/étrangers, plus-values, dispositifs de réduction/crédit d’impôt, structuration patrimoniale), un rendez-vous dédié est nécessaire avec un professionnel. Vous pouvez découvrir l’approche du cabinet sur le site de NBE Avocats.

1) CDHR : définition, esprit du texte et articulation avec la CEHR

La CDHR s’ajoute à l’impôt sur le revenu (IR) et, le cas échéant, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR). Là où la CEHR applique des taux additionnels (3 % et 4 %) à certaines fractions de revenu fiscal de référence, la CDHR fonctionne comme un complément : elle comble l’écart entre (i) une imposition cible et (ii) un total d’impôts “retenus” pour le calcul.

En pratique, la CDHR vise des configurations fréquemment rencontrées chez certains contribuables à très hauts revenus : revenus fortement proportionnels (certaines plus-values, revenus de capitaux), crédits/réductions d’impôt significatifs, ou situations transfrontalières (crédits d’impôt conventionnels), conduisant à une imposition “moyenne” qui, rapportée au revenu de référence retenu, peut tomber sous 20 %.

À retenir : la CDHR ne calcule pas un “taux marginal”. Elle cherche à assurer un plancher d’imposition moyenne (au sens du texte), à partir d’un revenu de référence “ajusté” et d’un impôt “recalculé” selon des règles spécifiques.

2) Qui est concerné par la CDHR ?

2.1 Condition de résidence fiscale

La CDHR vise les contribuables domiciliés fiscalement en France (au sens de l’article 4 B du CGI). Les non-résidents, même à revenus élevés, n’entrent donc pas, en principe, dans le champ de cette contribution.

2.2 Seuils d’entrée : 250 000 € / 500 000 €

Le dispositif s’applique lorsque le revenu du foyer fiscal retenu pour la CDHR (défini par renvoi au RFR, puis “diminué” de certains éléments) dépasse :

• 250 000 € pour un contribuable célibataire, veuf, séparé ou divorcé ;
• 500 000 € pour un foyer soumis à imposition commune.

Ce sont des seuils d’assujettissement : être au-dessus n’implique pas mécaniquement qu’un montant sera dû, puisque la contribution n’est due que si l’écart est positif.

2.3 Condition de “taux moyen” inférieur à 20 %

Le cœur du mécanisme consiste à comparer :

• d’une part, un montant obtenu par application de 20 % au revenu retenu (avec une décote possible pour atténuer l’effet de seuil) ;
• d’autre part, un montant représentant l’IR + CEHR (et certains prélèvements) retraités, avec des majorations forfaitaires liées à la situation de famille.

La CDHR correspond à la différence positive entre ces deux termes.

3) Comment se calcule la CDHR (sans entrer dans un “simili-barème”) ?

3.1 Le revenu retenu : un RFR “ajusté” (revenu du foyer fiscal au sens de l’article 224)

Le texte part du revenu fiscal de référence (RFR) (défini à l’article 1417 du CGI), puis prévoit que le revenu retenu pour la CDHR est diminué de plusieurs éléments listés par la loi (notamment certains abattements, certains bénéfices exonérés, certains revenus liés à des régimes particuliers, ou encore des revenus exonérés en application d’une convention internationale). La liste exacte figure à l’article 224, II du CGI.

Le dispositif prévoit également un traitement particulier des revenus exceptionnels : lorsqu’ils ne sont pas susceptibles d’être recueillis annuellement et dépassent la moyenne des revenus nets des trois dernières années, ils sont retenus pour le quart de leur montant pour le calcul de l’assiette (selon les conditions du texte).

3.2 Les impôts retenus : IR “recalculé”, CEHR, et neutralisation de certains avantages

Le second terme de la différence inclut la somme :

• de l’impôt sur le revenu selon des règles de retraitement prévues par le texte (notamment la neutralisation de nombreuses réductions et crédits d’impôt, dans la limite de l’impôt dû) ;
• de la CEHR ;
• et de certains prélèvements visés par renvoi à l’article 1417 du CGI.

Autrement dit, la CDHR est conçue pour éviter qu’un niveau élevé de “dépenses fiscales” (réductions/crédits) ne fasse tomber l’imposition moyenne sous 20 % dans les situations ciblées.

Point important en contexte international : la documentation administrative publiée sur impots.gouv.fr indique, pour le calcul de l’impôt “recalculé”, que certains crédits d’impôt conventionnels peuvent être neutralisés (logique : apprécier une imposition “avant” certains mécanismes d’élimination de la double imposition). Cette interaction justifie une vigilance accrue en présence de revenus étrangers.

3.3 Majorations forfaitaires “famille” : +1 500 € par personne à charge et +12 500 € en cas d’imposition commune

Le second terme (impôts retenus) est majoré :

• de 1 500 € par personne à charge (au sens des articles 196 à 196 B du CGI) ;
• et de 12 500 € pour les contribuables soumis à imposition commune.

Ces majorations ont pour effet, toutes choses égales par ailleurs, de réduire (voire d’annuler) la CDHR calculée.

3.4 Décote : lissage de l’entrée dans le dispositif (330 000 € / 660 000 €)

Afin d’atténuer l’effet de seuil, le texte instaure un mécanisme de décote lorsque le revenu retenu pour la CDHR n’excède pas :

• 330 000 € (personne seule) ;
• 660 000 € (imposition commune).

Dans cette zone, le montant issu de “20 % du revenu” est réduit selon une formule légale, de manière à rendre la montée en charge progressive.

4) Acompte CDHR : obligations, calendrier et sanctions

4.1 Principe : un acompte obligatoire de 95 % (auto-évalué)

Pour la première année d’application, la loi a prévu un acompte égal à 95 % de la CDHR estimée par le contribuable, sur la base des revenus déjà réalisés et d’une estimation des revenus de fin d’année. Cet acompte s’impute ensuite sur la CDHR définitive calculée après la déclaration annuelle.

4.2 Dates clés (à connaître par cœur)

• Revenus 2025 : déclaration et paiement de l’acompte entre le 1er et le 15 décembre 2025 (service en ligne).
• Régularisation : prise en compte sur l’avis d’imposition émis à l’été 2026, après la déclaration des revenus 2025 au printemps 2026.
• Revenus 2026 : les informations administratives disponibles indiquent un acompte à déclarer et payer entre le 1er et le 15 décembre 2026, avec prise en compte à l’été 2027.

4.3 Peut-on corriger après validation ?

La FAQ et le guide usager publiés par l’administration indiquent que la validation de la déclaration et du paiement est définitive (pas de déclaration rectificative). En revanche, un versement complémentaire a été prévu jusqu’au 24 décembre 2025 inclus en cas d’insuffisance (pour l’acompte 2025).

4.4 Pénalité de 20 % : deux cas typiques

La loi prévoit une majoration de 20 % notamment :

• en cas de défaut ou retard de paiement de l’acompte ;
• lorsque l’acompte versé est inférieur de plus de 20 % à 95 % de la CDHR réellement due.

Cette mécanique rend l’estimation particulièrement sensible lorsque les revenus de fin d’année (dividendes, distributions, cessions, bonus) sont volatils.

5) Déclarer et payer concrètement : mode d’emploi (sans “sur-promesse”)

5.1 Où déclarer ?

La déclaration et le paiement de l’acompte se font exclusivement en ligne, dans l’espace particulier sur impots.gouv.fr, via le service « Prélèvement à la source ». Le parcours est accessible sur la période de déclaration (ex. du 1er au 15 décembre 2025).

5.2 Comment vérifier son assujettissement avant de payer ?

Un simulateur a été adapté pour permettre d’estimer l’éligibilité et le montant de la CDHR à partir d’une estimation des revenus (ex. “simulateur IR 2026 – complet” pour les revenus 2025). Il s’agit d’un outil d’aide : le paiement reste à effectuer dans l’espace authentifié.

5.3 Quels éléments préparer (pratique) ?

La FAQ rappelle que l’acompte suppose de reconstituer une image aussi complète que possible des revenus de l’année (réalisés et à venir). En pratique, il convient d’anticiper :

• le cumul des revenus d’activité et assimilés ;
• les revenus de capitaux mobiliers, distributions et produits assimilés ;
• les plus-values déjà réalisées et celles susceptibles d’être réalisées d’ici le 31 décembre ;
• les revenus de source étrangère (imposables en France, exonérés au titre d’une convention, et/ou ouvrant droit à crédits d’impôt) ;
• les éléments de situation de famille et personnes à charge.

Un accompagnement professionnel peut s’avérer utile compte tenu des retraitements et des interactions internationales.

6) Exemples chiffrés (revenus 2025) : comprendre la logique

Les exemples ci-dessous sont volontairement simplifiés et ne remplacent pas un calcul “article 224” complet (RFR ajusté, IR recalculé, neutralisations, revenus exceptionnels, conventions fiscales, etc.).

Exemple 1 — Personne seule : CDHR effectivement due

Hypothèses (2025) :

• Revenu retenu pour la CDHR (RFR ajusté) : 600 000 €.
• Montant des impôts “retenus” (IR + CEHR, après retraitements) : 90 000 €.

Calcul :

• Terme A : 20 % × 600 000 € = 120 000 €.
• Terme B : 90 000 € (hors majorations famille, ici sans objet).
• CDHR = 120 000 € − 90 000 € = 30 000 €.
• Acompte (95 %) à payer en décembre 2025 : 30 000 € × 95 % = 28 500 €.

La CDHR joue ici pleinement son rôle de “complément” pour atteindre une imposition moyenne cible.

Exemple 2 — Couple : seuil franchi, mais CDHR nulle grâce au lissage et aux majorations

Hypothèses (2025) :

• Foyer en imposition commune avec 2 enfants à charge.
• Revenu retenu CDHR : 550 000 € (donc au-dessus de 500 000 €, mais dans la zone de décote ≤ 660 000 €).
• Impôts retenus (IR + CEHR) : 35 000 €.

Effet “famille” (à titre illustratif) :

• Majoration couple : + 12 500 €.
• Majoration personnes à charge : 2 × 1 500 € = + 3 000 €.
• Terme B “majoré” : 35 000 € + 12 500 € + 3 000 € = 50 500 €.

Selon la formule de décote, le terme A peut être inférieur à 20 % × revenu dans cette zone. Il est alors possible que la différence (A − B) ne soit pas positive, conduisant à une CDHR égale à 0 malgré le franchissement du seuil.

Exemple 3 — Revenu exceptionnel : prise en compte “au quart” (sous conditions)

Hypothèses (2025) :

• Un contribuable perçoit un revenu exceptionnel de 1 000 000 € répondant aux critères du texte (non annuel et excédant la moyenne des trois dernières années).

Conséquence :

• Pour la détermination du revenu retenu, ce revenu exceptionnel est retenu pour 250 000 € (soit le quart), ce qui peut éviter des effets mécaniques disproportionnés sur l’assiette CDHR.

La qualification et le chiffrage exigent toutefois une analyse précise (nature du revenu, comparables, moyenne triennale, articulation avec d’autres mécanismes).

7) Points de vigilance : ce que l’on voit le plus souvent en pratique

7.1 Revenus de capitaux et plus-values : attention au “taux moyen”

Les situations combinant d’importants revenus proportionnels (certains produits financiers et/ou plus-values) et un IR globalement réduit (au sens des retraitements CDHR) peuvent conduire à un taux moyen inférieur à 20 %. L’estimation de l’acompte implique donc un suivi fin des opérations de fin d’année (cessions, distributions, arbitrages).

7.2 Revenus étrangers : cases déclaratives utiles et retraitements spécifiques

La FAQ administrative mentionne notamment :

• des références de crédits d’impôt conventionnels (par exemple 8TK ou d’autres cases de la rubrique “crédits d’impôt” selon le cas), dont la prise en compte peut être neutralisée dans l’impôt “recalculé” pour la CDHR ;
• la nécessité de porter certains revenus exonérés en application d’une convention internationale dans une rubrique dédiée (ex. 8CD) afin qu’ils soient correctement déduits du RFR retenu pour la CDHR, lorsque les conditions sont réunies.

Ces interactions sont typiquement celles qui justifient une revue “fiscalité internationale” (qualification, méthode d’élimination de la double imposition, documentation).

7.3 Actifs numériques et opérations en ligne

Lorsque des gains significatifs proviennent d’opérations sur actifs numériques (cessions imposables, activités, structuration via entités), l’enjeu n’est pas uniquement le taux nominal : il faut surtout reconstituer correctement la base et les impôts “retenus” pour la CDHR. Pour les sujets à la frontière entre fiscalité et numérique (plateformes, traçabilité, déclarations, contentieux), la page Droit NTIC présente les thématiques couvertes.

8) Sources officielles et ressources utiles (à privilégier)

• Texte de référence : Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article créant l’article 224 du CGI).
• Article “CDHR” sur le site de la DGFiP : Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR).
• FAQ officielle (PDF) : FAQ CDHR.
• Guide usager (PDF) : Guide – acompte de CDHR.
• Communiqué Bercy (mise en place / calendrier) : Communiqué du 14 novembre 2025.
• Panorama LF 2026 (reconduction) : Loi de finances 2026 – ce qui change pour les particuliers.
• Fiche service-public (repères et calendrier) : Service-public.fr – CEHR et CDHR.

FAQ — Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) : questions fréquentes

Dois-je payer la CDHR si mon revenu dépasse 250 000 € / 500 000 € ?

Pas nécessairement. Le dépassement du seuil signifie que vous entrez dans le champ potentiel du dispositif, mais la CDHR n’est due que si la différence est positive entre (i) le montant-cible (20 % du revenu retenu, éventuellement diminué par la décote) et (ii) la somme des impôts retenus (IR “recalculé”, CEHR, certains prélèvements), majorée de 1 500 € par personne à charge et de 12 500 € en cas d’imposition commune. Il est donc possible d’être “éligible” au seuil et d’avoir une CDHR nulle.

Quand et comment payer l’acompte de CDHR ?

Pour les revenus 2025, l’acompte est à déclarer et payer entre le 1er et le 15 décembre 2025 via votre espace particulier sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Prélèvement à la source ». L’acompte correspond à 95 % du montant estimé de CDHR (revenus réalisés au 1er décembre + estimation des revenus du 1er au 31 décembre). Le paiement s’effectue par prélèvement, et l’acompte s’impute ensuite sur la CDHR définitive liquidée après la déclaration annuelle.

Que risque-t-on en cas d’oubli ou de sous-estimation de l’acompte ?

Le texte prévoit une majoration de 20 % notamment en cas de défaut ou retard de paiement, et en cas de sous-paiement significatif : si l’acompte versé est inférieur de plus de 20 % à 95 % de la CDHR réellement due. Cette pénalité se juge après la campagne déclarative suivante (déclaration des revenus 2025 au printemps 2026, avis à l’été 2026). D’où l’intérêt d’une estimation prudente lorsque des revenus variables (dividendes, plus-values, bonus) sont attendus en fin d’année.

Les revenus étrangers sont-ils pris en compte pour la CDHR ?

Oui, dès lors qu’ils entrent dans la construction du revenu de référence retenu pour la contribution (logique RFR, puis retraitements). La documentation administrative souligne en outre que certains mécanismes (notamment des crédits d’impôt conventionnels) peuvent être neutralisés pour le calcul de l’impôt “recalculé” servant au second terme de la différence, ce qui peut augmenter mécaniquement la CDHR. Enfin, pour certains revenus exonérés en application d’une convention, une rubrique déclarative spécifique (ex. 8CD) peut conditionner leur déduction du RFR retenu pour la CDHR.

La CDHR est-elle un dispositif temporaire ?

Le dispositif a été instauré pour l’imposition des revenus 2025. Les informations publiques disponibles indiquent une reconduction par la loi de finances pour 2026, avec une logique de maintien tant que l’objectif de redressement des comptes publics n’est pas atteint (référence administrative à un déficit public inférieur à 3 % du PIB). En pratique, il convient de suivre chaque année les textes financiers et la doctrine publiée, car les modalités (calendrier, périmètre, articulation avec d’autres mesures) peuvent évoluer.

Et maintenant ?

La CDHR impose une lecture fine des revenus, des retraitements légaux, des crédits/réductions et des situations transfrontalières. Pour aller plus loin sur les sujets connexes (impôt sur le revenu, fiscalité internationale, structuration patrimoniale, contentieux), vous pouvez consulter la page Droit fiscal. Si vous souhaitez sécuriser votre estimation d’acompte, votre déclaration ou une stratégie de conformité, vous pouvez prendre contact avec le cabinet via la page Contact.

Arbitrer votre rémunération en 2026 n’est jamais neutre.

Entre salaire (ou rémunération de mandat), dividendes et management fees, le « mix optimal » dépend principalement de trois variables : (i) votre statut social (assimilé salarié vs travailleur indépendant), (ii) la capacité de la société à dégager un résultat distribuable, et (iii) votre objectif (cash net immédiat, protection sociale, capacité d’emprunt, ou remontée de trésorerie dans une holding).

Le présent article est rédigé à titre strictement informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou social personnalisé. Pour une analyse sécurisée (forme sociale, chiffrage, risques de requalification, flux France/étranger), nous vous invitons à prendre rendez-vous avec le cabinet NBE Avocats.

Mise à jour : mars 2026. Certaines règles (taux, calendriers, formulaires) évoluent chaque année ; les liens officiels cités dans l’article permettent de vérifier le cadre applicable.

1) Les trois leviers : ce qu’ils recouvrent réellement

1.1. Salaire / rémunération de mandat : la « base » (mais pas toujours la plus efficiente)

Pour un dirigeant, la rémunération « salariale » recouvre deux réalités :

• Assimilé salarié (souvent président de SAS/SASU) : rémunération soumise au régime général (sans assurance chômage, sauf situations spécifiques), avec prélèvement à la source (PAS) et déclarations via la DSN.
• Travailleur indépendant (souvent gérant majoritaire de SARL/EURL) : cotisations calculées selon des règles spécifiques, avec une logique d’appels provisionnels et de régularisation.

Fiscalement, la rémunération est en principe déductible du résultat imposable de la société si elle correspond à un travail effectif et n’est pas excessive au regard du service rendu (logique classique de gestion normale).

1.2. Dividendes : plus simple en apparence, plus subtil en pratique (surtout en 2026)

Les dividendes ne sont versables que si la société dispose d’un résultat distribuable (et après les décisions sociales pertinentes : approbation des comptes, affectation du résultat, décision de distribution).

En 2026, l’imposition « standard » d’un dividende perçu par un résident fiscal français combine :

• un prélèvement au titre de l’impôt sur le revenu de 12,8 % (acompte, généralement prélevé lors du versement) ;
• des prélèvements sociaux dont le taux de droit commun sur de nombreux revenus du capital atteint 18,6 % en 2026 (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), selon les cas.

Point clé : le dirigeant peut, dans certaines situations, préférer le barème progressif plutôt que le prélèvement forfaitaire, option exercée via la case 2OP de la déclaration 2042 (option globale pour les revenus mobiliers et gains concernés) : voir la doctrine sur impots.gouv.fr.

1.3. Management fees : ce n’est pas une « rémunération », c’est une facturation (donc un terrain à risque)

Les management fees sont des facturations de prestations (direction, finance, RH, informatique, juridique, etc.) entre entités liées : par exemple une holding (ou « société de management ») qui facture des services à une société opérationnelle.

Ils ne sont pas un « troisième mode de rémunération personnelle » : ils rémunèrent une société. Pour que le dirigeant se rémunère in fine, il devra ensuite sortir des flux de la holding (salaire, dividendes, conventions, etc.).

En contrepartie, les management fees peuvent répondre à de vrais objectifs de structuration (centralisation de fonctions, remontée de trésorerie pour financer un groupe, documentation des prix de transfert). Mais ils exposent aussi à des risques : rejet de déduction, acte anormal de gestion, questions de TVA, et, selon les cas, contentieux URSSAF (requalification).

2) Les repères 2026 à intégrer avant de « mixer »

2.1. Impôt sur les sociétés : taux normal 25 % et taux réduit 15 % (PME éligibles)

Le taux normal de l’IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur une fraction de bénéfice (jusqu’à 42 500 €) sous conditions (notamment CA ≤ 10 M€ et capital détenu à 75 % par des personnes physiques). Référence synthétique (et très utile) : Entreprendre.Service-Public.fr – Impôt sur les sociétés (IS).

2.2. Prélèvements sociaux sur les revenus du capital : la hausse à connaître en 2026

En 2026, les prélèvements sociaux de droit commun sur de nombreux revenus du capital atteignent 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, solidarité 7,5 %), avec des exceptions selon la nature du revenu. Fiche officielle : Service-Public.fr – Prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine et placements.

Au plan déclaratif, les sociétés versant des revenus mobiliers utilisent notamment la déclaration 2777-SD (millésime 2026), qui intègre les nouveaux taux de CSG (10,6 % « depuis le 01-01-2026 ») : formulaire 2777-SD (01-2026).

2.3. Plafond annuel de la sécurité sociale (PASS) 2026 : un impact indirect mais réel

Le PASS 2026 est fixé à 48 060 € (plafond mensuel 4 005 €). Cela influence plusieurs mécanismes (assiettes de cotisations, retraite, épargne retraite, etc.). Source : Entreprendre.Service-Public.fr – PASS 2026.

3) Méthode pratico-pratique pour construire un mix « optimal » (sans se surexposer)

3.1. Étape 1 : sécuriser un socle de protection sociale

Un mix « 100 % dividendes » est souvent séduisant en trésorerie, mais peut dégrader :

• la couverture (maladie, prévoyance selon contrats, retraite) ;
• la capacité d’emprunt (les banques raisonnent fréquemment sur la stabilité d’un revenu) ;
• la résilience en cas d’aléa (arrêt de travail, baisse d’activité).

En pratique, de nombreux dirigeants retiennent un socle (rémunération régulière) puis arbitrent le surplus (dividendes ou organisation en groupe).

3.2. Étape 2 : arbitrer « salaire vs dividendes » à résultat constant

Le raisonnement pertinent se fait à coût complet pour la société et à net après impôts pour le dirigeant, en tenant compte :

• du caractère déductible du salaire (qui baisse l’IS) ;
• de la fiscalité des dividendes (IR + prélèvements sociaux, avec option possible pour le barème) ;
• du statut social (SAS vs SARL majoritaire : la mécanique sociale des dividendes n’est pas la même).

Pour une première approche, l’URSSAF met à disposition des simulateurs utiles, notamment sur la fiscalité/social des dividendes pour travailleurs indépendants : mon-entreprise.urssaf.fr – simulateur dividendes.

3.3. Étape 3 : n’utiliser les management fees que s’il y a une logique économique et une preuve

Les management fees sont pertinents lorsqu’ils reflètent une réalité : fonctions support mutualisées, direction de groupe, services centralisés, etc. Dans un cadre intragroupe, il faut aussi penser prix de transfert (principe de pleine concurrence, notamment en transfrontalier) : voir la documentation BOFiP sur l’article 57 et les principes de base en matière de prix de transfert : BOFiP – Prix de transfert / article 57 CGI.

Pour la déduction, la règle « socle » est l’intérêt de l’entreprise et la gestion normale (preuve du service rendu, absence de doublon, prix non excessif) : BOFiP – charges engagées dans l’intérêt de l’entreprise / gestion normale.

4) Deux scénarios chiffrés (pédagogiques) pour visualiser les écarts

4.1. SASU à l’IS : 100 000 € de résultat avant rémunération — sortie en dividendes

Hypothèse : la société n’a pas d’autre charge déductible et décide de ne verser aucun salaire, puis distribue l’intégralité du bénéfice net.

Calcul de l’IS (taux réduit 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %) :

• 15 % × 42 500 € = 6 375 €
• 25 % × 57 500 € = 14 375 €
• IS total = 20 750 €

Bénéfice distribuable (approx.) : 100 000 € − 20 750 € = 79 250 €.

Si ces 79 250 € sont taxés au prélèvement forfaitaire (12,8 % + prélèvements sociaux au taux de droit commun sur revenus de placements 2026, soit 18,6 %), la ponction globale est de 31,4 %, soit environ 24 884,50 € ; le net perçu ressort à environ 54 365,50 € (hors option pour le barème et hors situations particulières). Les taux 2026 sont reflétés dans la déclaration 2777-SD (01-2026) et dans la fiche Service-Public.fr.

Lecture : le dividende est « lisible », mais il n’ouvre pas, à lui seul, la même logique de droits sociaux qu’une rémunération régulière, et suppose une société réellement distributive.

4.2. SARL/EURL avec gérant majoritaire : l’effet « 10 % » sur les dividendes (social)

Pour un gérant majoritaire affilié en tant que travailleur indépendant, une partie des dividendes peut basculer dans l’assiette des cotisations sociales au-delà d’un seuil de 10 % (capital + primes d’émission + comptes courants détenus, selon les textes).

La règle figure dans le Code de la sécurité sociale : CSS, art. L131-6 (Légifrance). Une présentation opérationnelle existe aussi sur mon-entreprise.urssaf.fr.

Exemple pédagogique :

• Capital social : 10 000 €
• Primes d’émission : 0 €
• Compte courant d’associé : 0 €
• Seuil 10 % : 1 000 €
• Dividendes distribués : 30 000 €

Dans ce cas, la fraction jusqu’à 1 000 € suit la fiscalité « dividendes » classique ; la fraction excédentaire (29 000 €) entre potentiellement dans une logique de cotisations sociales (avec une mécanique de calcul distincte des simples prélèvements sociaux). C’est l’un des motifs pour lesquels, en SARL/EURL « gérant majoritaire », le mix salaire/dividendes doit être travaillé finement : le dividende n’est pas toujours la « voie royale ».

5) Management fees : quand cela fonctionne (et quand cela se retourne contre vous)

5.1. Les cas où les management fees ont du sens

• Holding animatrice ou société de services réels : direction stratégique, contrôle, finance, juridique, IT, achats, etc.
• Groupe en croissance : centralisation des fonctions support et refacturation selon des clés rationnelles.
• Financement de haut de bilan / LBO : la holding peut avoir besoin de marges pour faire face à des charges (attention : documentation et cohérence économique indispensables).

5.2. Les risques typiques (fiscaux, TVA, URSSAF)

• Rejet de déduction côté société facturée : absence de preuve des prestations, absence d’intérêt, doublons, montant jugé excessif (gestion anormale).
• Prix de transfert : si les entités sont liées et/ou si un flux est transfrontalier, le prix doit être justifié (approche « pleine concurrence »).
• TVA : une facture de management fees peut être taxable à TVA, ce qui est neutre… ou non (secteurs avec droit à déduction limité).
• URSSAF : lorsque la « prestation » ressemble, en réalité, à une rémunération personnelle déguisée (ou à un lien de subordination), le risque de requalification augmente.

Dans les contextes de structuration plus techniques (IT, actifs numériques, flux internationaux, prestations intragroupe), ces sujets croisent souvent la fiscalité du numérique ; notre page dédiée Droit NTIC présente ce périmètre d’intervention.

5.3. Check-list de sécurisation (sans tableau, mais concrète)

• Contrat écrit : périmètre, livrables, responsabilités, prix/marge, clés d’allocation, périodicité.
• Preuves d’exécution : comptes-rendus, supports, tickets, feuilles de temps, emails structurés, reportings.
• Justification du prix : méthode cost-plus, benchmark, cohérence avec le marché et l’organisation interne.
• Absence de doublon : démontrer pourquoi la filiale ne dispose pas déjà du même service.
• Traçabilité comptable et TVA : factures conformes, traitement TVA cohérent, et vigilance en cas de secteur exonéré.

6) Déclarations, formulaires et calendrier : les points d’attention en 2026

6.1. Dividendes : 2777-SD, IFU 2561, et option barème (case 2OP)

Pour les distributions, les points récurrents sont :

• 2777-SD : déclaration/télépaiement des prélèvements lors du versement, dans les délais indiqués par le formulaire (télédéclaration obligatoire) : 2777-SD (01-2026).
• IFU 2561 : document récapitulatif remis au bénéficiaire et transmis à l’administration (délais variables ; vigilance sur les tolérances et les millésimes). Notice officielle : notice 2561.
• Déclaration 2042 : option pour le barème via la case 2OP si elle est plus favorable (abattement de 40 % sur certains dividendes, etc.). Référence : impots.gouv.fr.

À noter : une dispense de l’acompte d’IR de 12,8 % est possible sous conditions de revenu fiscal de référence (RFR N-2) et sur demande avant le 30 novembre de l’année précédente. La page officielle précise les seuils et la date : impots.gouv.fr – dispense du PFNL.

6.2. IS : 2065, acomptes 2571 et solde 2572

Pour les sociétés à l’IS :

• La déclaration de résultat se fait notamment via la 2065 (selon régime), et la date « standard » est le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour les exercices clos au 31 décembre, avec tolérance de délai pour téléprocédures (à vérifier chaque année). Point officiel : Service-Public – IS.
• Les acomptes d’IS sont en principe aux échéances fixes (15 mars, 15 juin, 15 septembre, 15 décembre), base légale à retrouver dans le CGI/Code et pratique via l’espace pro, avec formulaires 2571/2572 (télépaiement).

6.3. Management fees versés : penser aussi à la DAS2 (seuil 2 400 €)

Les honoraires/commissions et rémunérations versés à des tiers peuvent déclencher une obligation déclarative (DAS2) au-delà d’un seuil désormais fixé à 2 400 € par bénéficiaire et par an (dans les conditions prévues). Référence officielle : Entreprendre.Service-Public.fr – DAS2. Formulaire : DAS2 (millésime en ligne sur impots.gouv.fr).

6.4. Déclaration IR (campagne 2026) : dates publiées chaque année

Les dates limites de dépôt de la déclaration 2042 sont fixées chaque année (zones/départements). En pratique, les dates « de référence » sont publiées sur impots.gouv.fr. Exemple de page officielle (qui rappelle aussi les dates de la campagne 2025) : impots.gouv.fr – date limite de dépôt. En 2026, il convient donc de vérifier le calendrier mis à jour au moment de la campagne déclarative.

7) Les erreurs fréquentes à éviter (et qui coûtent cher)

• Distribuer « comme on veut » : pas de PV, pas de décision d’affectation, confusion compte courant/dividendes, distribution sans bénéfice distribuable.
• Se verser 0 rémunération durablement en pensant « optimiser » : économie à court terme, fragilité sociale et bancaire à moyen terme.
• Management fees « automatiques » : conventions génériques, absence de livrables, clés d’allocation non justifiées, montants ronds systématiques.
• Oublier l’option globale : la case 2OP (barème) vaut pour l’ensemble des revenus concernés ; on ne choisit pas « au cas par cas ».
• Ignorer le statut social : en SARL/EURL gérant majoritaire, la règle des dividendes au-delà de 10 % (CSS L131-6) change fortement l’arbitrage.

FAQ – Rémunération du dirigeant en 2026 : questions pratiques

Dividendes ou salaire en SASU en 2026 : y a-t-il une règle simple ?

Non, car il faut comparer un salaire (déductible, mais chargé socialement) à un dividende (non déductible, mais taxé en 2026 avec un prélèvement d’IR de 12,8 % et des prélèvements sociaux pouvant atteindre 18,6 % sur de nombreux placements). En SASU, un schéma fréquent consiste à conserver un socle de rémunération régulière pour la protection sociale et la « bancabilité », puis à utiliser les dividendes en variable. La bonne méthode est un chiffrage net/net (société + dirigeant) sur l’année.

En SARL gérant majoritaire, comment fonctionne la règle des 10 % sur les dividendes ?

Le principe est que la fraction des dividendes (perçus par le dirigeant et, dans certains cas, son foyer) qui dépasse 10 % du capital social, des primes d’émission et des sommes en compte courant peut entrer dans l’assiette des cotisations sociales des travailleurs indépendants. Le texte de référence figure à l’article L131-6 du Code de la sécurité sociale. Concrètement, un capital faible peut rendre rapidement « coûteux » un schéma fortement orienté dividendes. Une simulation URSSAF et une revue juridique du dossier sont recommandées.

Les management fees permettent-ils de « payer moins de charges » sur la rémunération du dirigeant ?

Ils ne constituent pas, en tant que tels, une rémunération personnelle : ce sont des prestations facturées par une société à une autre. Ils peuvent être pertinents dans une logique de groupe (services mutualisés, holding animatrice, prix de transfert) mais ils doivent être justifiés (contrat, livrables, prix non excessif). Sans substance, l’administration peut contester la déductibilité côté société payeuse, et l’URSSAF peut, selon les cas, rechercher une requalification. C’est donc un outil de structuration, pas une « astuce » automatique.

Comment demander une dispense de l’acompte de 12,8 % sur les dividendes à percevoir en 2026 ?

La dispense concerne l’acompte d’IR (12,8 %) prélevé lors du versement, et non les prélèvements sociaux. Elle suppose notamment un RFR N-2 sous certains seuils (50 000 € pour une personne seule et 75 000 € pour un couple, s’agissant des dividendes) et une demande à l’établissement payeur avant le 30 novembre de l’année précédente. La page officielle (mise à jour en janvier 2026) précise les seuils et la date : impots.gouv.fr – « dispense du prélèvement forfaitaire non libératoire ».

Quel est le bon enchaînement « holding : dividendes vs management fees » ?

Dans un groupe, on distingue deux logiques : (i) remonter de la trésorerie par dividendes (souvent via un régime mère-fille sous conditions, avec une fiscalité spécifique à l’IS), ou (ii) rémunérer des services réels via management fees (avec exigences de preuve et de prix). Les deux ne sont pas interchangeables : si la holding ne rend pas de services, facturer des fees « pour remonter du cash » est risqué. À l’inverse, si elle rend des services, la facturation peut être cohérente, mais doit être documentée et traitée correctement en TVA.

Et maintenant ?

Le « meilleur mix » en 2026 se construit toujours au croisement du fiscal, du social, et de la réalité économique (besoin de revenus réguliers, stratégie de groupe, international). Pour approfondir ces questions, vous pouvez consulter notre page Droit fiscal et solliciter une analyse sur mesure via notre page contact.

Transmettre son entreprise en 2026 se prépare différemment.

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (publiée au Journal officiel du 20 février 2026) a durci le régime dit « Dutreil-transmission » (CGI, art. 787 B et art. 787 C), en resserrant l’assiette de l’exonération et en allongeant la durée de l’engagement de conservation. Le texte est consultable sur Légifrance (LF 2026 – texte intégral), et la synthèse institutionnelle figure notamment sur vie-publique.fr.

Chez NBE Avocats, nous intervenons sur des problématiques de fiscalité patrimoniale et de structuration liées à la détention et à la transmission d’actifs (en France et à l’international). Les développements ci-dessous sont fournis à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé ; une stratégie de transmission doit être sécurisée au cas par cas.

1) Pacte Dutreil : rappel pédagogique du mécanisme (CGI, art. 787 B et 787 C)

Un objectif : faciliter la transmission sans « casser » l’outil de travail

Le pacte Dutreil vise à limiter la charge des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) lorsque l’entreprise est conservée et dirigée selon un cadre précis. Le principe est une exonération partielle de 75 % de la valeur transmise, sous réserve d’engagements de conservation et, pour les sociétés, d’une condition de direction.

Deux régimes, selon l’actif transmis

• CGI, art. 787 B : transmission de parts ou actions de sociétés exerçant une activité éligible (y compris, sous conditions, les holdings animatrices).
• CGI, art. 787 C : transmission d’une entreprise individuelle (ensemble des biens affectés à l’exploitation) sous conditions propres.

Les conditions essentielles (version en vigueur depuis le 21 février 2026)

Pour les transmissions de titres (art. 787 B), on retrouve notamment :

• Un engagement collectif de conservation d’au moins 2 ans (ou, dans certains cas, un engagement « réputé acquis »).
• Des seuils de détention pendant l’engagement collectif : au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour une société non cotée (seuils différents si titres admis sur un marché réglementé).
• Un engagement individuel de conservation (désormais allongé à 6 ans : voir ci-après).
• L’exercice effectif d’une fonction de direction par un signataire/beneficiaire, pendant la durée de l’engagement collectif et pendant les 3 années suivant la transmission (selon les cas prévus par le texte).
• Un formalisme déclaratif : attestations à produire à l’administration dans les conditions prévues par l’article 787 B (attestation jointe à la déclaration de succession / acte de donation, puis attestations en cours de vie du pacte, sur demande et en fin d’engagement).

Pour la doctrine administrative (qui précise de nombreux points pratiques), on peut se reporter au BOFiP, notamment : BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 (attention : la doctrine est susceptible d’être actualisée pour intégrer les ajustements LF 2026).

Un rappel utile : cumuls et « leviers » fréquemment mobilisés

• Abattements de droits (ex. en ligne directe, abattement légal par parent et par enfant, sous réserve des règles applicables et du rappel fiscal des donations antérieures).
• Réduction de 50 % des droits de donation dans certaines transmissions de titres réalisées sous conditions lorsque le donateur a moins de 70 ans et que la donation est faite en pleine propriété (CGI, art. 790, sous réserve d’éligibilité et de rédaction conforme de l’acte).

Point d’attention pratique : la puissance du pacte Dutreil provient souvent du cumul « exonération d’assiette (75 %) + abattements + (le cas échéant) réduction de droits (50 %) ». La LF 2026 n’a pas supprimé le dispositif, mais elle en a resserré le périmètre et allongé certains engagements.

2) Loi de finances 2026 : les deux ajustements Dutreil à intégrer immédiatement

Ajustement n°1 : exclusion de certains actifs « somptuaires » de l’assiette exonérée (art. 787 B)

Depuis la version en vigueur le 21 février 2026 (modification issue de la LF 2026, art. 8), l’exonération Dutreil (75 %) ne s’applique pas à la fraction de valeur des titres correspondant à certains éléments d’actif lorsqu’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale :

• biens affectés à la chasse ;
• biens affectés à la pêche ;
• véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance, aéronefs ;
• bijoux, métaux précieux, objets d’art, de collection ou d’antiquité (avec une exception lorsque certains objets bénéficient d’un régime spécifique visé par le CGI) ;
• chevaux de course ou de concours ;
• vins et alcools ;
• logements et résidences.

La condition d’affectation exclusive s’apprécie :

• sur une période d’au moins 3 ans avant la transmission (ou, si l’actif est plus récent, depuis son acquisition) ;
• et jusqu’à la fin de l’engagement individuel (ou, à défaut, jusqu’à la cession de l’actif).

Enfin, le texte étend cette exclusion aux actifs identiques détenus par des filiales contrôlées (au sens retenu par le CGI) : autrement dit, l’analyse doit souvent se faire au niveau du groupe, et non de la seule société dont les titres sont transmis.

Ajustement n°2 : engagement individuel porté de 4 à 6 ans (art. 787 B et 787 C)

La LF 2026 allonge la durée de conservation exigée des bénéficiaires :

• Pour les titres (CGI, art. 787 B) : l’engagement individuel est désormais de 6 ans (au lieu de 4), à compter de l’expiration de l’engagement collectif (selon la mécanique de l’article).
• Pour l’entreprise individuelle (CGI, art. 787 C) : la durée de conservation des biens affectés est également portée à 6 ans (au lieu de 4).

En pratique, cet allongement rend la stratégie Dutreil plus « longue » à piloter, notamment en présence d’opérations sur capital, de réorganisations intragroupe, ou de départ à l’étranger d’un héritier/donataire (avec des enjeux de gouvernance et de compliance).

3) Conséquences pratiques : comment se préparer (sans improviser)

Réaliser un audit « Dutreil-compatible » des actifs avant toute transmission

La nouveauté la plus structurante est la notion d’assiette exclue : il ne suffit plus que la société ait une activité éligible, il faut aussi identifier les actifs pouvant être regardés comme « somptuaires » et vérifier leur affectation exclusive.

Une démarche robuste consiste à :

1. Cartographier les entités (société transmise, holdings, filiales contrôlées).
2. Inventorier les actifs visés par la liste légale (logements, véhicules de tourisme, objets d’art, etc.).
3. Documenter l’affectation : contrats (baux, mises à disposition), justificatifs d’usage, comptabilité analytique, éléments de gestion démontrant le lien exclusif avec l’exploitation.
4. Valoriser les actifs concernés à la date de transmission et déterminer la fraction de valeur des titres correspondant à ces actifs.
5. Arbitrer, le cas échéant, une réorganisation (cession d’actifs, mise à l’écart dans une structure distincte, changement d’affectation) en évaluant ses coûts fiscaux (plus-values, droits, distribution, etc.).

Anticiper l’« effet groupe » : l’exclusion vise aussi les actifs en filiales

Beaucoup de groupes familiaux détiennent l’immobilier, ou certains actifs de prestige, dans des structures dédiées (SCI, filiales patrimoniales, etc.). La LF 2026 impose d’analyser si la société dont les titres sont transmis contrôle (directement ou indirectement) une entité qui porte des actifs désormais « sensibles ». L’assiette Dutreil peut alors être amputée même si la société transmise est une holding animatrice ou une holding de tête opérationnelle.

Allongement à 6 ans : renforcer la gouvernance et le suivi des engagements

Un engagement individuel plus long accroît mécaniquement :

• le risque d’événements « accidentels » (cession forcée, divorce, décès d’un bénéficiaire, rachat, opération de haut de bilan) ;
• le besoin de clauses adaptées dans les statuts/pactes (inaliénabilité, préemption, sortie encadrée, modalités de liquidité) ;
• l’importance du calendrier des attestations et de la traçabilité (pièces à produire, conservation des justificatifs).

4) Exemples chiffrés (2026) : mesurer l’impact du resserrement d’assiette

Exemple 1 – Donation de titres à un enfant : avant/après exclusion d’un actif « logement »

Hypothèses (simplifiées pour l’illustration) :

• Donation en 2026 de 100 % des titres d’une société opérationnelle, valorisée 5 000 000 €.
• Dans l’actif de la société figure un logement (résidence) valorisé 1 000 000 €, non exclusivement affecté à l’activité.
• Le reste (4 000 000 €) correspond à des actifs strictement professionnels.
• Application de l’exonération Dutreil (75 %) et de l’abattement en ligne directe (hypothèse : 100 000 €), barème progressif en ligne directe (taux pouvant aller jusqu’à 45 %).

1\) Situation « sans exclusion d’actifs » (raisonnement théorique antérieur)

• Valeur transmise : 5 000 000 €
• Base après exonération Dutreil (25 %) : 1 250 000 €
• Base après abattement (100 000 €) : 1 150 000 €
• Droits (ordre de grandeur, barème ligne directe) : ≈ 312 678 €

2\) Situation « après LF 2026 » avec exclusion du logement

• Part non exonérée car représentative du logement : 1 000 000 €
• Part éligible à l’exonération (4 000 000 €) : exonération 75 %, soit base taxable de 1 000 000 €
• Base taxable totale : 1 000 000 € + 1 000 000 € = 2 000 000 €
• Base après abattement (100 000 €) : 1 900 000 €
• Droits (ordre de grandeur, barème ligne directe) : ≈ 617 394 €

Lecture : dans cet exemple, l’exclusion d’un actif « logement » non professionnel majore les droits d’environ 304 716 € (avant prise en compte d’éventuelles réductions spécifiques et des paramètres propres à l’acte). L’enjeu n’est donc pas marginal : la qualification et la traçabilité de l’affectation des actifs deviennent déterminantes.

Exemple 2 – Effet « engagement individuel à 6 ans » : impact surtout juridique et opérationnel

L’allongement de la durée (de 4 à 6 ans) n’augmente pas, en lui-même, le taux des droits au jour de la transmission, mais il :

• augmente la période durant laquelle une cession (même partielle) ou une opération non compatible peut remettre en cause le régime ;
• impose de penser la liquidité (sortie d’un héritier) et la gouvernance sur un horizon plus long ;
• renforce l’intérêt d’une documentation interne (pacte d’associés, clauses statutaires, organisation du pouvoir, etc.).

En cas de remise en cause, la régularisation peut s’accompagner d’intérêts de retard (taux généralement exprimé à 0,20 % par mois, selon les règles de droit commun), et potentiellement de majorations selon les circonstances.

5) Déclarations, formulaires, délais : le « mode d’emploi » à connaître

Succession : formulaires usuels et délai de dépôt

En cas de décès, les héritiers sont en principe tenus de déposer une déclaration de succession dans les délais légaux. L’administration rappelle notamment l’usage des imprimés :

• 2705 (déclaration principale),
• 2705-S (éléments sur les héritiers/ayants droit),
• 2706 (détail de l’actif et du passif).

Une présentation pratique est accessible sur impots.gouv.fr – Déclarer une succession (délai usuel : 6 mois lorsque le décès intervient en France, et 12 mois lorsqu’il intervient à l’étranger, sous réserve des règles applicables à la situation).

Donation : acte, enregistrement, et articulation avec le Dutreil

La transmission de titres dans un cadre Dutreil est très souvent matérialisée par un acte (souvent notarié, notamment en présence de démembrement, de donation-partage, de clauses spécifiques, etc.). L’engagement individuel doit être formalisé dans l’acte de donation (ou dans la déclaration de succession en cas de décès) et l’acte doit être appuyé d’attestations selon les prescriptions de l’article 787 B.

Attestations « Dutreil » : ne pas négliger le suivi post-transmission

Le CGI prévoit un formalisme qui, en pratique, se structure en trois temps :

• Au jour de la transmission : attestation de la société certifiant le respect des conditions d’engagement collectif jusqu’à la date de la transmission (à joindre à l’acte / la déclaration).
• En cours d’engagement : possibilité de demande de l’administration ; un délai (notamment 3 mois) est prévu pour produire l’attestation transmise par la société.
• À l’issue de l’engagement individuel : obligation d’adresser une attestation dans un délai prévu par le texte (notamment 3 mois à compter du terme de l’engagement individuel, selon les cas).

Sur le plan opérationnel, ces échéances doivent être intégrées à une « check-list » familiale et à la gouvernance de la société, car un oubli documentaire peut compliquer la défense du régime en cas de contrôle.

Dons manuels : un point connexe (hors Dutreil) sur les obligations déclaratives 2026

Sans être directement lié au pacte Dutreil, il est utile de rappeler que les dons manuels et dons de sommes d’argent relèvent de déclarations spécifiques (formulaire 2735-SD et, dans certaines hypothèses, formulaire 2734-SD). Une page synthétique est disponible sur service-public.fr – Déclaration de don manuel.

6) Points de vigilance récurrents depuis la LF 2026

Immobilier et « logements » : attention aux situations mixtes

Le texte vise explicitement les logements et résidences lorsqu’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité. Les configurations mixtes sont particulièrement exposées (ex. immeuble partiellement utilisé pour l’exploitation et partiellement pour un usage d’habitation, mise à disposition au dirigeant, résidence secondaire logée dans la société, etc.). Une revue du schéma de détention et des usages réels est donc indispensable avant transmission.

Holdings animatrices : compatibilité confirmée, mais assiette plus contrôlée

Le régime Dutreil demeure applicable aux holdings animatrices lorsqu’elles répondent à la définition fiscale et que les conditions sont respectées. En revanche, la LF 2026 impose de séparer plus nettement ce qui relève de l’outil économique (animation/participations opérationnelles) et ce qui relève d’un patrimoine « de confort » logé dans le groupe.

Pactes en cours au 21 février 2026 : sécurisation et documentation

La LF 2026 a modifié des paramètres structurants (assiette et durée). Pour les opérations intervenant à compter du 21 février 2026, les nouvelles règles s’appliquent. Pour les transmissions antérieures avec engagements en cours, l’analyse doit être menée avec prudence (droit transitoire, doctrine à jour, qualification des événements postérieurs). En pratique, une sécurisation passe souvent par :

• une relecture complète des actes (donation, pacte d’associés, statuts) ;
• un calendrier d’engagements/attestations ;
• une documentation de l’affectation des actifs et de la réalité de l’animation (le cas échéant).

Dimension internationale : sociétés étrangères et héritiers non-résidents

La doctrine administrative admet l’application du pacte Dutreil à certaines sociétés étrangères si les conditions sont réunies (et sous réserve des règles de territorialité et, le cas échéant, des conventions internationales). En présence d’actionnaires, d’actifs ou d’héritiers/donataires à l’étranger, il est essentiel d’anticiper les interactions (droit interne français, conventions, déclarations, obligations bancaires, etc.). Pour une approche structurée, vous pouvez consulter notre page Droit fiscal.

FAQ – Pacte Dutreil et loi de finances 2026 : questions fréquentes

Depuis quand l’engagement individuel Dutreil est-il passé à 6 ans ?

La durée d’engagement individuel a été allongée par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (LF 2026). Sur Légifrance, l’article 787 B du CGI est indiqué comme étant en version en vigueur depuis le 21 février 2026, et prévoit désormais une conservation de six ans à compter de l’expiration de l’engagement collectif. Cette évolution concerne également l’article 787 C (entreprise individuelle). En pratique, toute transmission réalisée à compter de cette date doit intégrer ce nouveau calendrier d’engagement.

Les logements détenus par la société sont-ils automatiquement exclus du Dutreil ?

Non : la LF 2026 exclut de l’assiette exonérée la fraction de valeur des titres représentative de « logements et résidences » lorsqu’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité éligible, sur la période prévue par la loi (au moins 3 ans avant la transmission, ou depuis l’acquisition, et jusqu’à la fin de l’engagement). Ainsi, un bien d’habitation « de confort » logé dans la société est typiquement visé. À l’inverse, la qualification peut être discutée lorsque l’affectation au besoin de l’exploitation est exclusive et objectivement démontrable.

Comment calcule-t-on la fraction de valeur des titres correspondant aux actifs exclus ?

Le texte raisonne par « fraction de la valeur vénale des parts/actions » représentative des éléments d’actif visés. En pratique, cela implique (i) d’identifier et valoriser les actifs concernés (y compris, le cas échéant, en filiales contrôlées), puis (ii) de déterminer leur poids dans la valeur globale retenue pour la transmission. La méthode exacte dépend de l’approche de valorisation (patrimoniale, rendement, comparables, etc.) et des faits. Une documentation de valorisation et d’affectation (usage professionnel exclusif) est un élément clé de sécurisation.

Quelles pièces joindre à la déclaration de succession ou à l’acte de donation en cas de Dutreil ?

Le CGI impose un formalisme d’attestations. À la transmission, la déclaration de succession ou l’acte de donation doit être appuyé d’une attestation de la société certifiant notamment le respect des conditions d’engagement collectif jusqu’au jour de la transmission. Ensuite, d’autres attestations peuvent être requises sur demande de l’administration (dans un délai prévu par le texte) et à l’issue de l’engagement individuel. En parallèle, il faut naturellement joindre les formulaires usuels (succession : 2705/2705-S/2706) et veiller à la cohérence des valorisations.

Et maintenant ?

La loi de finances 2026 impose, plus que jamais, de piloter la transmission (assiette, engagements, gouvernance, attestations) et d’anticiper les conséquences des arbitrages (sortie d’actifs, réorganisations, démembrement, structuration de groupe). Pour une analyse adaptée à votre configuration (activité, groupe, immobilier, situation internationale, actifs numériques, etc.), vous pouvez consulter notre page Droit NTIC (notamment pour les enjeux technologiques et d’actifs spécifiques) et prendre contact via notre formulaire.

Rappel : cet article est rédigé à des fins d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Une consultation permet d’apprécier les conditions d’éligibilité, le calendrier applicable (notamment depuis le 21 février 2026) et les choix de structuration au regard de votre situation.

Vendre son entreprise en 2026 ne se résume plus à « payer la flat tax et passer à autre chose ».

Depuis l’entrée en vigueur, le 21 février 2026, de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, deux dispositifs souvent cités par les dirigeants ont été durcis : l’apport-cession (CGI, art. 150-0 B ter) et le pacte Dutreil (CGI, art. 787 B). En parallèle, la donation avant cession (donation-cession) demeure un levier puissant, mais très exposé au risque d’abus de droit si l’opération est « verrouillée » à l’avance.

Le présent article est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. La structuration d’une cession (prix, calendrier, gouvernance, engagements, déclaratif, international) exige une analyse sur mesure. Pour un accompagnement, vous pouvez consulter nos pages NBE Avocats et Droit fiscal, puis prendre rendez-vous via la page contact.

1) Le cadre fiscal de la cession en 2026 : les questions à trancher avant de choisir un schéma

1.1 Cession de titres ou cession d’actifs : la fiscalité n’est pas la même

La « cession d’entreprise » recouvre en pratique deux opérations très différentes :

• La cession des titres (actions/parts) : c’est le cas le plus fréquent en M\&A. Pour une personne physique résidente, la plus-value relève en principe des plus-values mobilières (PFU 12,8 % + prélèvements sociaux 17,2 %, soit 30 %, hors contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).
• La cession d’actifs (fonds de commerce, clientèle, éléments isolés) : l’imposition peut relever des plus-values professionnelles et de mécanismes différents (régimes d’exonération, étalement, etc.).

Les schémas « apport-cession » et « donation-cession » visent principalement la cession de titres.

1.2 Qui vend : personne physique, holding à l’IS, ou groupe ?

Le vendeur (vous en direct, une holding, une société opérationnelle, un groupe) conditionne :

• le taux et l’assiette (PFU vs barème, IS, régime des titres de participation, etc.) ;
• la capacité à réinvestir sans frottement fiscal (souvent recherchée via une holding) ;
• les contraintes juridiques (garanties, earn-out, dette, distribution, etc.).

À titre d’exemple, une société soumise à l’IS qui cède des titres de participation peut, sous conditions, bénéficier d’une exonération à 0 % avec une quote-part de frais et charges de 12 % (BOFiP : BOI-IS-BASE-20-20-10-20).

1.3 Vos objectifs : cash-out, réinvestissement, transmission, ou combinaison

Avant de « privilégier » un schéma, il faut hiérarchiser :

• Besoin de liquidités personnelles immédiates (train de vie, immobilier, diversification) ;
• Volonté de réinvestir (capital-investissement, reprise, création, immobilier d’entreprise, etc.) ;
• Transmission familiale (anticipation successorale, gouvernance, égalisation entre enfants) ;
• Horizon de temps (quelques mois vs plusieurs années) ;
• Exposition au risque fiscal (abus de droit, remise en cause d’un régime, obligations déclaratives).

2) Cession directe en 2026 : le point de comparaison indispensable

2.1 Le « coût fiscal » typique d’une cession de titres par une personne physique

En régime de droit commun, la plus-value de cession de titres est imposée au PFU (30 %), sauf option globale pour le barème progressif.

Exemple (pédagogique) : vous cédez en 2026 les titres de votre société pour 2 500 000 €, acquis 100 000 €.

Plus-value : 2 400 000 €.

Impôt (PFU 30 %, hors contribution exceptionnelle) : 720 000 €.

Net après PFU : 1 780 000 €.

Ce « net » sert de référence pour apprécier l’intérêt économique (et le risque) d’un apport-cession ou d’une donation avant cession.

2.2 Dirigeant partant à la retraite : un levier à ne pas oublier

En présence des conditions requises, un abattement fixe de 500 000 € peut s’appliquer sur le gain de cession (CGI, art. 150-0 D ter ; BOFiP : BOI-RPPM-PVBMI-20-40-20).

Ce point change parfois radicalement le comparatif : il peut rendre une cession directe plus compétitive qu’un montage complexe, notamment si le besoin principal est le cash personnel.

3) Apport-cession (CGI, art. 150-0 B ter) en 2026 : toujours un outil majeur, mais plus contraignant

3.1 Le mécanisme : reporter l’imposition de la plus-value d’apport

L’apport-cession consiste à :

• apporter vos titres à une holding soumise à l’IS que vous contrôlez ;
• placer la plus-value d’apport en report d’imposition ;
• faire céder ensuite les titres par la holding.

Le texte applicable (version en vigueur depuis le 21 février 2026) figure à l’article 150-0 B ter du CGI.

3.2 Les nouveautés 2026 à connaître (et à dater précisément)

Pour les cessions des titres apportés intervenant dans les 3 ans de l’apport, le maintien du report suppose désormais, notamment :

• un réinvestissement d’au moins 70 % du produit de cession,
• dans un délai de 3 ans à compter de la cession,
• dans des investissements éligibles (référence à l’activité définie au 3° du C du I de l’art. 199 terdecies-0 A, avec exclusions, et possibilités via acquisition/contrôle, souscriptions, fonds de capital-investissement),
• avec une obligation de conservation des biens/titres réinvestis pendant au moins 5 ans.

Point pratique : la clause d’earn-out (complément de prix) est expressément prise en compte dans la définition du « produit de cession », avec des règles de délai propres (art. 150-0 B ter, version 2026).

3.3 Soulte : tolérance à 10 %, mais taxation immédiate

L’apport peut être réalisé avec une soulte à condition qu’elle n’excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus en échange ; la plus-value est alors imposée à hauteur de la soulte l’année de l’apport (CGI, art. 150-0 B ter).

3.4 Exemple chiffré (2026) : cession directe vs apport-cession

Hypothèse : prix de cession 2 500 000 €, plus-value latente 2 400 000 €.

• Cession directe : impôt PFU (hors CEHR) ≈ 720 000 € ; capital net ≈ 1 780 000 € à réinvestir.
• Apport-cession : pas d’impôt immédiat sur la plus-value d’apport (report) ; la holding dispose du produit de cession pour investir. Si la cession intervient dans les 3 ans, il faut réinvestir au moins 70 %, soit 1 750 000 €, dans les 3 ans, et conserver les actifs réemployés au moins 5 ans (CGI, art. 150-0 B ter).

La logique économique est claire : l’apport-cession est conçu pour orienter le produit de cession vers l’investissement productif et non pour permettre une « sortie de cash » déguisée.

3.5 Risque de remise en cause : l’angle « abus de droit »

L’administration fiscale publie des exemples de montages abusifs liés au report d’imposition (notamment lorsque le schéma vise principalement à disposer des liquidités sans véritable réemploi économique). Une ressource utile est la fiche « montage abusif » de la DGFiP : Report d’imposition abusif (art. 150-0 B ter).

À retenir : en 2026, l’apport-cession reste pertinent si (et seulement si) votre projet est réellement d’investir via une holding, avec un calendrier et une traçabilité compatibles avec les seuils (70 %), délais (3 ans) et durées de conservation (5 ans).

3.6 Déclaratif : formulaires à connaître

Sans entrer dans l’exhaustivité (les cas particuliers sont nombreux), on retrouve fréquemment :

• le formulaire 2074-I « Déclaration des plus-values en report d’imposition » (impots.gouv.fr : Formulaire 2074-I) ;
• la déclaration 2074 (plus-values mobilières) (impots.gouv.fr : Formulaire 2074) ;
• le report sur la déclaration annuelle de revenus (déclaration déposée en N+1 : une opération 2026 est en principe déclarée au printemps 2027, selon le calendrier officiel de la campagne déclarative).

4) Donation avant cession (donation-cession) : efficace, mais à manier avec une extrême prudence

4.1 Le principe : « purger » la plus-value chez le donateur

En donnant les titres avant leur vente, le donateur n’est pas imposé sur une plus-value qu’il ne réalise pas. Si le donataire vend ensuite, sa plus-value se calcule en principe à partir de la valeur retenue pour les droits de donation (doctrine administrative : BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-30).

Dans une donation suivie d’une cession rapide au même prix, la plus-value du donataire peut être faible (voire quasi nulle), ce qui explique l’attrait du schéma.

4.2 Exemple chiffré : arbitrage « impôt sur la plus-value » vs « droits de donation »

Hypothèse : titres valant 2 500 000 €, acquis 100 000 €, donation à 2 enfants en 2026, puis cession immédiate pour 2 500 000 €.

• Cession directe par le parent : plus-value 2 400 000 € ; PFU (hors CEHR) ≈ 720 000 € ; net ≈ 1 780 000 €.
• Donation puis cession par les enfants :

* Base taxable (droits) par enfant : 1 250 000 € − abattement 100 000 € = 1 150 000 € (barème et abattement en ligne directe : Service-public, F14203).

* Droits de donation (ordre de grandeur, calcul par tranches) : ≈ 312 678 € par enfant, soit ≈ 625 356 € au total (hors réductions/optimisations, et sous réserve des modalités de prise en charge des droits).

* Plus-value des enfants à la revente : en pratique, si la valeur de donation correspond au prix de vente, la plus-value peut être très limitée.

Lecture : le gain fiscal potentiel n’est ni automatique ni garanti. Il dépend du nombre de donataires, des abattements disponibles, de la valorisation, et surtout de la capacité à démontrer une donation réelle (dépouillement irrévocable) et non une cession déjà actée par le donateur.

4.3 L’abus de droit : le point de rupture du schéma

La donation-cession est classiquement contestée lorsque la cession était, en réalité, certaine et organisée par le donateur, et que la donation apparaît comme un simple « habillage » destiné à éluder l’impôt.

La jurisprudence (notamment CE, 30 décembre 2011, n° 330940, Motte-Sauvaige ; CE, 9 avril 2014, n° 353822) admet la donation-cession sous conditions, en insistant sur la réalité du dessaisissement et l’absence de fictivité. Une synthèse accessible est proposée par le Congrès des notaires : Abus de droit et donation-cession.

En pratique : plus la vente est « verrouillée » (promesse déjà signée, prix figé, conditions levées, pouvoir de décision conservé par le donateur, remploi imposé au donataire, etc.), plus le risque de requalification augmente.

4.4 Déclaratif : dons manuels, formulaire 2735/2734, et service en ligne

Selon la nature et la forme de la donation, les obligations diffèrent. Pour les dons manuels, l’administration met à disposition une page de référence : Don manuel (impots.gouv.fr), qui renvoie notamment :

• au formulaire 2735 (dons manuels et sommes d’argent) : Formulaire 2735 ;
• au formulaire 2734 (révélation de don manuel > 15 000 €) évoqué sur la page impots.gouv.fr dédiée.

5) Pacte Dutreil (CGI, art. 787 B) : transmission avant (ou au lieu) d’une cession, mais avec des engagements renforcés en 2026

5.1 Ce que permet le Dutreil : 75 % d’exonération de droits, pas une exonération de plus-value

Le pacte Dutreil vise à réduire les droits de mutation à titre gratuit (donation/succession) à hauteur de 75 % de la valeur des titres transmis (CGI, art. 787 B), sous réserve du respect d’un ensemble de conditions (activité éligible, engagements de conservation, fonction de direction, attestations, etc.).

Attention : le Dutreil n’a pas pour objet d’effacer l’imposition de la plus-value en cas de revente ultérieure par les bénéficiaires. Il s’agit d’un outil de transmission (droits de donation/succession).

5.2 Les durcissements entrés en vigueur le 21 février 2026

Depuis le 21 février 2026, l’article 787 B prévoit notamment :

• un engagement collectif de conservation (durée minimale de 2 ans, selon les schémas),
• un engagement individuel de conservation porté à 6 ans (au lieu de 4 ans auparavant) à compter de l’expiration du délai de l’engagement collectif (CGI, art. 787 B, c),
• des règles d’assiette recentrée : l’exonération ne s’applique pas à la fraction de valeur représentative de certains actifs lorsqu’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité (notamment logements et résidences, véhicules de tourisme, bijoux, objets d’art, etc.), avec une condition d’affectation sur une durée d’au moins 3 ans avant la transmission (ou depuis leur acquisition) et jusqu’à la fin de l’engagement (CGI, art. 787 B, alinéas 3 et s.).

Pour une lecture « conditions & doctrine », la documentation administrative constitue un complément utile (BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10), en gardant à l’esprit que le texte légal fait foi.

5.3 Exemple chiffré : transmission de 10 M€ avec et sans Dutreil (droits de donation)

Hypothèse (pédagogique) : donation en ligne directe d’une société valorisée 10 000 000 € à un enfant, en 2026, abattement 100 000 €.

• Sans Dutreil : base taxable = 10 000 000 € − 100 000 € = 9 900 000 €. En appliquant le barème en ligne directe (Service-public : F14203), les droits ressortent à environ 4 217 394 € (calcul par tranches).
• Avec Dutreil (exonération 75 %) : base avant abattement = 25 % × 10 000 000 € = 2 500 000 € ; base taxable = 2 500 000 € − 100 000 € = 2 400 000 €. Droits ≈ 842 394 € (calcul par tranches).

Ce différentiel explique pourquoi le Dutreil est central en transmission d’entreprise… à condition d’accepter un horizon d’engagement plus long (désormais 2 ans + 6 ans au minimum, selon la structuration) et une discipline de conformité.

5.4 Dutreil et projet de cession : compatibilités et limites

Si l’objectif est de vendre rapidement, le Dutreil est souvent mal adapté, car une cession des titres transmis pendant les engagements peut entraîner la remise en cause (sauf exceptions spécifiques prévues par le texte).

En revanche, le Dutreil peut être cohérent si :

• la famille souhaite conserver l’entreprise sur la durée,
• ou si la cession envisagée porte sur des actifs/filiales sans rupture des engagements au niveau des titres concernés (analyse à conduire au cas par cas, notamment en présence de holdings).

6) Cession 2026 : formalités d’enregistrement et « paperasse » à anticiper

6.1 Droits d’enregistrement sur la cession de droits sociaux : 0,1 % / 3 % (et déclarations)

La cession de titres peut être soumise à des droits d’enregistrement, distincts de l’impôt sur la plus-value. Le taux dépend de la nature des titres et de la société (actions vs parts sociales).

Une ressource synthétique officielle : Impots.gouv.fr – Droits d’enregistrement (cession de droits sociaux), rappelant notamment :

• Actions (SA/SAS non cotées notamment) : 0,1 % du prix (minimum 25 €) ;
• Parts sociales (SARL, SNC…) : 3 % après application d’un abattement proportionnel (référence CGI art. 726, rappelée sur impots.gouv.fr).

6.2 Formulaire 2759-SD : déclarer certaines cessions de droits sociaux

Pour certaines cessions non constatées par un acte, la déclaration et le paiement des droits peuvent passer par le formulaire 2759-SD (impots.gouv.fr : Formulaire 2759-SD ; page d’information Service-public : R264).

FAQ – Cession d’entreprise en 2026 : apport-cession, Dutreil, donation avant cession

Apport-cession en 2026 : faut-il réinvestir 60 % ou 70 % et sous quel délai ?

Depuis l’entrée en vigueur, le 21 février 2026, de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, l’article 150-0 B ter prévoit, en cas de cession des titres apportés par la holding dans les 3 ans suivant l’apport, un engagement de réinvestissement d’au moins 70 % du produit de cession dans les 3 ans suivant la cession, dans des investissements éligibles. Le texte impose aussi une conservation d’au moins 5 ans des biens/titres réemployés. Les opérations antérieures à cette date peuvent relever du régime précédent.

Donation-cession : existe-t-il un « délai minimum » entre donation et vente pour éviter l’abus de droit ?

Il n’existe pas, en droit, un délai « magique » applicable à tous les dossiers. Le risque d’abus de droit dépend surtout de la réalité du dépouillement et du fait que la cession était (ou non) déjà certaine et orchestrée par le donateur au moment de la donation (promesse déjà signée, conditions levées, absence de liberté réelle du donataire, etc.). La jurisprudence admet le schéma lorsque la donation n’est pas fictive (références souvent citées : CE, 30 décembre 2011, n° 330940 ; CE, 9 avril 2014, n° 353822). Une documentation utile est proposée par le Congrès des notaires.

Pacte Dutreil : peut-on céder l’entreprise pendant les engagements de conservation ?

Le pacte Dutreil (CGI, art. 787 B) repose sur des engagements de conservation qui rendent, en principe, la cession des titres transmis incompatible avec l’avantage fiscal, sauf exceptions encadrées. Depuis le 21 février 2026, l’engagement individuel est de 6 ans (au lieu de 4), à compter de l’expiration de l’engagement collectif, ce qui allonge l’horizon minimal. En pratique, un projet de vente rapide conduit souvent à privilégier d’autres voies (donation-cession, cession directe, ou structurations alternatives), après analyse.

Quelles déclarations sont fréquemment requises en cas de cession de titres (et d’apport-cession) ?

Pour une cession de titres par une personne physique, on retrouve souvent la déclaration 2074 (plus-values mobilières) et les reports sur la déclaration annuelle. En cas d’apport-cession avec report d’imposition, le formulaire 2074-I est central (impots.gouv.fr : 2074-I). Côté enregistrement, certaines cessions peuvent relever du 2759-SD (impots.gouv.fr : 2759-SD). Les dates de dépôt dépendent du type d’acte, du mode de cession et du calendrier déclaratif annuel.

Et maintenant ?

En 2026, le « bon schéma » (cession directe, apport-cession, donation avant cession, Dutreil) se décide rarement sur un seul critère : il faut articuler objectif patrimonial, calendrier, contraintes d’engagement, risque d’abus de droit et exécution déclarative. Pour une revue structurée de votre projet (y compris dimension internationale, détention via holding, ou sujets numériques pouvant relever aussi du droit NTIC), vous pouvez solliciter un rendez-vous via notre formulaire de contact.

IR ou IS : le choix engage durablement votre SCI.

Entre la SCI « translucide » imposée à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la différence ne se résume pas à un taux d’imposition : elle touche la trésorerie, l’amortissement, la fiscalité de la revente, la transmission et les obligations déclaratives. L’objectif de cet article est de vous donner une grille de lecture fiable et opérationnelle pour arbitrer, sans idées reçues, en tenant compte des règles en vigueur en 2026.

Important : ce contenu est fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Un choix IR/IS se sécurise au cas par cas (situation des associés, horizon de détention, niveau d’endettement, stratégie de distribution, scénarios de cession, etc.). Pour une analyse sur mesure, vous pouvez prendre rendez-vous avec NBE Avocats.

1) Comprendre le cadre : SCI, transparence fiscale et option pour l’IS

SCI à l’IR : le principe de « transparence » (imposition chez les associés)

Par principe, une SCI qui exerce une activité de location « nue » (non meublée) relève de l’IR : la société calcule un résultat à répartir, mais l’impôt est dû au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits. En pratique, la SCI dépose une déclaration de résultats spécifique (formulaires 2072) et chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle.

Conséquence majeure : les associés peuvent être imposés même si la SCI ne distribue pas (par exemple si la trésorerie est conservée pour rembourser un emprunt ou financer des travaux).

SCI à l’IS : une imposition « au niveau société », puis une fiscalité des distributions

Une SCI peut être soumise à l’IS soit parce qu’elle y est assujettie (activité relevant de l’IS), soit parce qu’elle opte pour l’IS. À l’IS, la SCI devient un contribuable à part entière : elle détermine un résultat fiscal, paie l’IS, et la fiscalité des associés intervient principalement lors d’une distribution (dividendes) ou lors de la cession des titres.

Le taux normal de l’IS est de 25 %. Sous conditions (notamment CA ≤ 10 M€ et capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, entièrement libéré), un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur une fraction du bénéfice jusqu’à 42 500 €.

Option pour l’IS : une décision encadrée (et souvent difficile à « détricoter »)

L’option pour l’IS doit être notifiée au service des impôts des entreprises dans les délais prévus (en pratique, avant la fin du 3e mois de l’exercice au titre duquel l’option s’applique). Depuis la réforme ayant ouvert un droit de renonciation, une société relevant initialement de l’IR peut, sous conditions de calendrier, renoncer à son option à l’IS jusqu’à un certain terme ; à défaut, l’option devient irrévocable.

Attention : renoncer à l’IS (ou changer de régime) peut déclencher des conséquences assimilées à une cessation (notamment taxation de certaines plus-values latentes et bénéfices en sursis), ce qui impose une étude préalable.

2) SCI à l’IR : comment ça se traduit fiscalement (avantages, limites, points de vigilance)

Imposition des loyers : revenus fonciers, régime réel et micro-foncier

À l’IR, les loyers de location nue relèvent des revenus fonciers. Deux grands régimes coexistent :

• Régime réel : vous déduisez les charges effectivement supportées (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux éligibles, taxes, assurances, etc.).
• Micro-foncier : il s’applique sous conditions au niveau de l’associé, avec un abattement forfaitaire représentatif des charges (sans déduction des charges réelles). L’éligibilité dépend notamment du montant des recettes brutes et de la situation du contribuable (et de la nature des revenus fonciers concernés).

Dans une SCI, la déclaration 2072 permet de déterminer le revenu net (ou déficit) à répartir entre associés ; chacun reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration personnelle. Pour une documentation précise sur le micro-foncier, l’administration commente le régime dans sa doctrine (BOFiP).

Déficit foncier : un levier puissant… mais plafonné

Au régime réel, si les charges (hors intérêts d’emprunt, selon les règles applicables) excèdent les revenus fonciers, un déficit foncier peut naître. Une fraction du déficit peut, dans certaines limites, s’imputer sur le revenu global, le solde étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Pour les bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation énergétique, un plafond majoré a été mis en place (21 400 €) sous conditions techniques (gain de classe DPE), encadrées par décret. La loi de finances pour 2026 (promulguée en février 2026) a fait évoluer plusieurs paramètres de la fiscalité patrimoniale ; sur ces mesures à forte technicité, une lecture « dossier + doctrine + textes » est recommandée avant arbitrage.

La revente : plus-value immobilière des particuliers (souvent plus « lisible » qu’à l’IS)

Lorsque la SCI est à l’IR, la cession d’un immeuble (ou, dans certaines situations, la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière) relève généralement du régime des plus-values immobilières des particuliers : taux d’impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention distincts selon l’IR et les prélèvements sociaux.

L’administration décrit notamment un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e, puis 4 % la 22e année pour l’impôt sur le revenu ; et une cadence spécifique pour les prélèvements sociaux (1,65 %, 1,60 %, puis 9 % au-delà de la 22e), conduisant à une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux). Les formulaires notariaux usuels sont notamment les 2048 (selon la nature de l’opération).

Cession de parts : focus utile (SCI à l’IR)

En cas de cession de parts d’une SCI imposée à l’IR, la plus-value peut relever du régime des plus-values immobilières (notamment lorsque la société est à prépondérance immobilière), avec des exonérations spécifiques très encadrées (ex. fraction correspondant à l’habitation principale de l’associé, sous conditions). Les taxes additionnelles (plus-values élevées au-delà de certains seuils) peuvent également entrer en jeu.

3) SCI à l’IS : ce que l’on « gagne » à court terme… et ce que l’on peut « payer » à la sortie

Le point clé : l’amortissement (souvent déterminant en phase d’exploitation)

À l’IS, la SCI tient une comptabilité commerciale et peut, en principe, amortir l’immeuble (hors terrain), ce qui réduit le résultat imposable. C’est souvent la raison principale pour laquelle l’IS est envisagé : l’impôt peut être faible (voire nul) pendant plusieurs années, surtout si l’immeuble est financé à crédit et que les dotations aux amortissements sont significatives.

Mais l’amortissement a un effet mécanique : il diminue la valeur nette comptable du bien, ce qui peut augmenter la plus-value « comptable » lors de la revente (et donc l’assiette soumise à l’IS).

Imposition des bénéfices : 25 % (et parfois 15 % sous conditions)

Le taux normal de l’IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur une fraction du bénéfice jusqu’à 42 500 € si les conditions sont remplies (PME au sens fiscal). La SCI à l’IS peut aussi bénéficier des mécanismes de report des déficits, sous les règles applicables aux sociétés.

Distribution aux associés : dividendes et PFU (« flat tax »)

Lorsque la SCI à l’IS distribue des dividendes à des associés personnes physiques fiscalement domiciliés en France, ces revenus relèvent en principe des revenus de capitaux mobiliers. Depuis le 1er janvier 2026, le PFU (prélèvement forfaitaire unique) est indiqué à 31,4 %, composé de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 18,6 % au titre des prélèvements sociaux (sauf options ou exceptions). Ce point est essentiel : l’IS peut « différer » l’imposition chez l’associé tant qu’il n’y a pas de distribution, mais la distribution déclenche une seconde couche d’imposition.

Cession de l’immeuble : plus-value à l’IS (logique différente de l’IR)

À l’IS, la plus-value lors de la vente de l’immeuble s’intègre au résultat imposable de la société, selon des règles de plus-values professionnelles/comptables. L’arbitrage IR vs IS se joue donc souvent sur un scénario « exploitation » (amortissement) et un scénario « sortie » (vente, liquidation, cession de titres, transmission).

Cession des parts d’une SCI à l’IS : souvent une plus-value mobilière chez l’associé

Un point fréquemment sous-estimé : si l’associé revend les parts d’une société soumise à l’IS, la plus-value est en principe une plus-value sur valeurs mobilières, taxable par défaut au PFU (sauf option pour le barème, abattements éventuels dans des situations particulières, etc.). Cela peut rendre certains schémas plus lisibles, mais n’efface pas les enjeux liés à la valeur des titres (souvent impactée par la fiscalité latente sur l’immeuble amorti).

4) Déclarations et calendrier 2026 : formulaires à connaître (SCI à l’IR et SCI à l’IS)

SCI à l’IR : déclaration 2072 (S ou C) + annexes

Les SCI relevant des revenus fonciers déposent une déclaration de résultats via :

• le formulaire 2072-S (déclaration simplifiée) ou
• le formulaire 2072-C (déclaration complète), selon la situation.

La DGFiP rappelle que la télédéclaration est obligatoire via l’espace professionnel, avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Pour les revenus 2025 (déclaration 2026), le formulaire 2072-S-SD mentionne une date limite légale au 5 mai 2026, avec un délai supplémentaire de 15 jours en cas de télédéclaration, soit, en pratique, autour du 20 mai 2026.

Exemple concret : le formulaire 2072-S renvoie à des totaux (revenus bruts, intérêts d’emprunt, frais et charges, revenu net/déficit) ventilés par immeuble via ses annexes (A1/A2).

SCI à l’IS : déclaration 2065 + liasse fiscale (2033 ou 2050…)

Une SCI à l’IS dépose classiquement une déclaration de résultats n° 2065 et sa liasse fiscale (régime simplifié ou normal selon les cas). Le calendrier fiscal 2026 mentionne une échéance au 5 mai 2026 pour la déclaration de résultats des exercices clos le 31 décembre 2025, avec le délai supplémentaire de 15 jours calendaires pour les téléprocédures.

Côté paiement, l’IS est acquitté via un système d’acomptes et de solde (relevé de solde n° 2572 notamment), selon l’échéancier applicable.

En cas de distributions : obligations de retenues/prélèvements à la source

Lorsque des revenus de capitaux mobiliers sont versés (dividendes), la société peut être tenue de déposer des déclarations de prélèvements/retentions (par exemple, déclaration n° 2777), selon la nature des revenus, la qualité fiscale du bénéficiaire (résident/non-résident) et la date de mise en paiement. Le calendrier fiscal professionnel rappelle l’existence d’échéances mensuelles (dépôt/paiement) pour ces déclarations.

5) Exemples chiffrés (pédagogiques) : comment raisonner IR vs IS

Nota méthodologique : les exemples ci-dessous utilisent des hypothèses simplificatrices (tranche marginale d’imposition supposée, amortissement comptable illustratif, etc.). Ils servent à comparer des mécanismes, pas à produire un « coût fiscal certain ». Les taux et règles citées proviennent de sources administratives ; pour un chiffrage fiable, une simulation doit intégrer votre situation (barème, déductibilités, calendrier exact, travaux, régime de TVA le cas échéant, etc.).

Exemple n°1 : phase d’exploitation (loyers) — l’effet « amortissement » à l’IS

Hypothèses annuelles :

• Loyers encaissés : 36 000 €
• Charges déductibles (hors intérêts) : 8 000 €
• Intérêts d’emprunt : 12 000 €
• Amortissement comptable (illustratif, à l’IS) : 10 000 €

À l’IR (revenus fonciers, sans amortissement) : résultat foncier « économique » = 36 000 – 8 000 – 12 000 = 16 000 € imposés chez les associés (à proportion de leurs droits), même sans distribution. L’impôt dépend du barème et des prélèvements sociaux applicables.

À l’IS (avec amortissement) : résultat fiscal = 36 000 – 8 000 – 12 000 – 10 000 = 6 000 €. L’IS (au taux normal 25 %, hors taux réduit éventuel) serait mécaniquement plus faible que l’IR dans de nombreuses configurations, et la SCI peut conserver la trésorerie pour investir, rembourser la dette ou constituer une réserve.

Lecture : l’IS peut améliorer la trésorerie « pendant la vie du bien », mais cette économie est à mettre en regard de la fiscalité « à la sortie » (revente), et de la fiscalité des distributions (PFU).

Exemple n°2 : revente après 15 ans — comparaison des logiques IR (abattements) vs IS (base comptable)

Hypothèses :

• Prix d’acquisition (hors frais) : 300 000 €
• Prix de vente : 450 000 €
• Plus-value brute « économique » : 150 000 €
• Durée de détention : 15 ans

Si la SCI est à l’IR : on applique le régime des plus-values immobilières des particuliers avec abattements pour durée de détention (cadence distincte IR/prélèvements sociaux). L’administration décrit notamment, pour l’IR, un abattement de 6 % par année au-delà de la 5e jusqu’à la 21e (donc, à 15 ans, 10 années au-delà de la 5e = 60 % d’abattement sur la base IR), puis 4 % la 22e. Le taux d’IR est 19 %. Les prélèvements sociaux suivent une cadence d’abattement propre et s’ajoutent au prélèvement d’IR.

Si la SCI est à l’IS : la plus-value est appréciée selon la valeur nette comptable (diminuée des amortissements). Plus la SCI a amorti, plus la « plus-value comptable » peut être élevée, et elle entre dans une assiette imposable à l’IS. Ensuite, si la SCI distribue le produit de cession, les associés peuvent subir une taxation supplémentaire (dividendes/PFU), ce qui explique pourquoi l’IS est souvent défavorable lorsque l’objectif principal est une cession à moyen terme avec extraction de liquidités.

6) Les critères de choix : quand l’IR est souvent pertinent… et quand l’IS peut s’imposer

Quand l’IR est fréquemment adapté (à vérifier au cas par cas)

• Horizon long avec perspective de revente : le régime des plus-values immobilières des particuliers et ses abattements rendent la fiscalité de sortie plus prévisible.
• Logique patrimoniale familiale (gestion/transmission), avec une volonté de simplicité relative et une cohérence avec l’imposition personnelle des associés.
• Distribution régulière : l’IR évite, dans beaucoup de configurations, la « double couche » IS + PFU sur dividendes.

Quand l’IS est souvent envisagé (et doit être modélisé)

• Projet de capitalisation : conserver les résultats dans la SCI pour réinvestir, rembourser vite la dette ou constituer des réserves (sans imposition immédiate chez l’associé tant qu’il n’y a pas distribution).
• Recherche d’optimisation du résultat en phase d’exploitation via l’amortissement et une logique de gestion « entreprise » (comptabilité, pilotage, reporting).
• Associés fortement imposés à l’IR et faible besoin de distributions : l’écart entre IR (barème) et IS peut être significatif sur les premières années.

Les « pièges » classiques à éviter

• Choisir l’IS sans scénario de sortie : c’est souvent l’erreur n°1 (revente, transmission, cession des titres, liquidation, etc.).
• Oublier la fiscalité des distributions : IS « bas » dans la société ne signifie pas fiscalité finale faible si l’on remonte la trésorerie aux associés.
• Sous-estimer le formalisme : liasse fiscale, obligations comptables, téléprocédures, échéances multiples.
• Mal sécuriser l’option (ou la renonciation) : délais, contenu de la notification, conséquences de cessation et impacts sur les plus-values latentes.

7) Sources utiles (administration et textes) pour aller plus loin

• DGFiP – Déclarer les résultats d’une SCI (2072)
• Formulaire 2072-S-SD (revenus 2025) – échéance indiquée
• Calendrier fiscal professionnel – Mai 2026 (2065, 2072, 2572, 2777…)
• Service-public (Entreprendre) – IS : taux, déclaration, paiement
• Service-public (Entreprendre) – Évolution du PFU à 31,4 % au 1er janvier 2026
• BOFiP – Renonciation à l’option pour l’assujettissement à l’IS (sociétés de personnes)

FAQ – SCI à l’IR ou SCI à l’IS : questions fréquentes

Une SCI à l’IR peut-elle être imposée même si elle ne distribue rien ?

Oui. À l’IR, la SCI est « translucide » : elle calcule un résultat foncier, puis chaque associé est imposé sur sa quote-part, qu’il y ait distribution ou non. C’est un point déterminant lorsque la SCI conserve la trésorerie (remboursement d’emprunt, travaux, constitution de réserve). La SCI dépose une déclaration 2072, puis les associés reportent leur quote-part sur leur déclaration personnelle. Cette mécanique peut créer une tension de trésorerie chez l’associé si la SCI ne verse pas de revenus.

Pourquoi l’IS est-il souvent « séduisant » au début, puis parfois pénalisant à la revente ?

Au début, l’IS peut réduire fortement l’impôt grâce à la déduction de charges et surtout à l’amortissement de l’immeuble (hors terrain), ce qui diminue le résultat imposable. En revanche, lors de la revente, la plus-value est appréciée selon une logique comptable : les amortissements diminuent la valeur nette comptable, ce qui peut augmenter la base taxable. Ensuite, si la société distribue le produit de cession, une fiscalité au niveau des associés (dividendes/PFU) peut s’ajouter. D’où la nécessité d’un scénario de sortie.

Quelles sont les dates limites de déclaration d’une SCI en 2026 ?

Pour les SCI à l’IR, la DGFiP indique une échéance au 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Le formulaire 2072-S-SD relatif aux revenus 2025 mentionne une date limite légale au 5 mai 2026, avec un délai supplémentaire de 15 jours en cas de télédéclaration (soit autour du 20 mai 2026). Pour les SCI à l’IS clôturant au 31 décembre, le calendrier fiscal professionnel mentionne également une échéance début mai 2026 pour la déclaration 2065, avec le délai supplémentaire téléprocédures.

Une SCI à l’IS qui distribue des dividendes : quelle fiscalité chez l’associé ?

En présence d’associés personnes physiques domiciliés en France, les dividendes distribués par une société à l’IS relèvent en principe des revenus de capitaux mobiliers. Depuis le 1er janvier 2026, le PFU (« flat tax ») est présenté à 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), sous réserve des options possibles (barème) et des cas particuliers. Il faut également intégrer les obligations déclaratives de la société en cas de mise en paiement.

Peut-on revenir facilement de l’IS vers l’IR après avoir opté ?

Un droit de renonciation existe, mais il est encadré et doit être exercé dans des délais précis ; à défaut, l’option devient irrévocable. Surtout, un changement de régime fiscal peut entraîner des conséquences comparables à une cessation (taxation de certains éléments en sursis, plus-values latentes, etc.). En pratique, on ne « revient » pas à l’IR comme on change une simple case : il faut auditer le patrimoine de la SCI, l’historique des amortissements, le mode de financement, et les objectifs (cession, transmission, réinvestissement). Une sécurisation préalable est vivement recommandée.

Et maintenant ?

Le bon choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS se décide rarement « à l’instinct » : il se modélise (exploitation + sortie + distribution + transmission) et se sécurise au regard des textes, de la doctrine administrative et de votre situation. Pour aller plus loin (structuration patrimoniale, fiscalité immobilière, enjeux internationaux, sécurisation déclarative), vous pouvez consulter notre page dédiée au droit fiscal et, pour les sujets de dématérialisation/flux et conformité numérique liés aux obligations déclaratives, notre approche en droit NTIC. Pour une analyse personnalisée, vous pouvez nous contacter.

La taxe de 3 % sur les holdings immobilières peut se cumuler avec l’IFI.

En pratique, cette « double imposition » apparaît surtout lorsque l’immobilier français est détenu via une société interposée (holding, SCI à l’IS, société étrangère, etc.) : la société peut être redevable de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (souvent appelée « taxe sur les holdings »), tandis que l’actionnaire personne physique peut être imposé à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur des titres représentative d’actifs immobiliers.

Cet article propose une grille de lecture opérationnelle (champ d’application, exonérations, déclarations, exemples chiffrés) pour réduire ou neutraliser légalement la taxe de 3 % et sécuriser l’assiette IFI, en évitant les erreurs classiques. Les développements qui suivent sont strictement informatifs et ne constituent pas un conseil fiscal individualisé ; pour une stratégie adaptée à votre situation, un échange avec un avocat fiscaliste est indispensable.

Pour en savoir plus sur le cabinet et nos domaines d’intervention, vous pouvez consulter le site de NBE Avocats. (legifrance.gouv.fr)

1. Taxe sur les holdings et IFI : de quoi parle-t-on exactement ?

L’IFI : un impôt personnel calculé au 1er janvier

L’IFI est un impôt dû par les personnes physiques lorsque la valeur nette de leur patrimoine immobilier taxable excède 1 300 000 €, appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. (bofip.impots.gouv.fr)

Il vise :

• les biens et droits immobiliers détenus directement ;
• et, point crucial en présence de holdings, les parts ou actions de sociétés (françaises ou étrangères) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers imposables (approche dite « look-through »). (legifrance.gouv.fr)

Le barème légal (CGI, art. 977) est progressif, avec des taux allant de 0 % à 1,5 % et une décote pour certains patrimoines compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€. (legifrance.gouv.fr)

« Le tarif de l’impôt est fixé à… Supérieure à 10 000 000 € : 1,50 ». (legifrance.gouv.fr)

La « taxe sur les holdings » : la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (TVVI)

La taxe dite « sur les holdings » correspond, dans la majorité des cas, à la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques (souvent désignée par l’administration sous le sigle TVVI). Elle vise les personnes morales, organismes, fiducies, institutions comparables qui détiennent directement ou indirectement des immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens, au 1er janvier de l’année. (legifrance.gouv.fr)

Point d’attention : la détention indirecte est largement appréhendée. Une entité est réputée posséder des immeubles en France « par entité interposée » dès lors qu’elle détient une participation, quelle qu’en soit la forme, dans une entité propriétaire (directement ou via une chaîne). (legifrance.gouv.fr)

Pourquoi peut-on parler de double imposition ?

La double imposition apparaît lorsqu’un même actif immobilier « supporte » :

• une imposition au niveau de la structure (taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus par la holding ou via une chaîne) ;
• et une imposition au niveau de l’actionnaire (IFI sur la valeur des titres, calculée à hauteur de la fraction immobilière).

Il ne s’agit pas d’un mécanisme d’imputation automatique : la taxe de 3 % est une taxe autonome, avec ses propres exonérations et obligations déclaratives, et elle n’est pas conçue comme un « acompte » d’IFI.

2. Taxe annuelle de 3 % : les exonérations à connaître pour éviter une taxation « au niveau holding »

Panorama des exonérations prévues par l’article 990 E du CGI

Le principe est simple : toute entité dans le champ (CGI, art. 990 D) est redevable, sauf si elle entre dans une exonération (CGI, art. 990 E). Parmi les situations les plus fréquentes, on retrouve notamment : (legifrance.gouv.fr)

• Entités « non immobilières » : exonération lorsque les actifs immobiliers français représentent moins de 50 % des actifs français (avec une définition et des retraitements prévus par le texte). (legifrance.gouv.fr)
• Entités cotées : exonération lorsque les actions/parts font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé (et certaines entités détenues intégralement). (legifrance.gouv.fr)
• Entités ayant leur siège en France / UE / État conventionné : plusieurs exonérations existent, notamment :

* faible quote-part en France (\< 100 000 € ou \< 5 % de la valeur vénale) ;

* certaines entités de retraite et organismes dont l’activité/financement justifie la détention ;

* certaines structures d’investissement immobilier (ex. SPI/OPCI/FPI selon les cas) ;

* et, surtout, l’exonération par transparence (communication/engagement ou déclaration annuelle). (legifrance.gouv.fr)

Dans une logique « anti-opacité », les dispositifs d) et e) du 3° de l’article 990 E CGI sont souvent le levier clé : l’entité évite la taxe de 3 % en acceptant la transparence sur ses actionnaires et sur les immeubles. (legifrance.gouv.fr)

Exonération par transparence : engagement de communication (d) ou déclaration annuelle (e)

Deux mécanismes coexistent :

• Le mécanisme d’engagement : l’entité communique chaque année ou prend et respecte l’engagement de communiquer à l’administration, sur demande, la situation/consistance/valeur des immeubles au 1er janvier et l’identité/adresse des associés ou membres détenant plus de 1 % (ainsi que le nombre de titres). L’engagement est pris lors de l’acquisition (ou selon des règles transitoires anciennes). (legifrance.gouv.fr)
• Le mécanisme déclaratif : l’entité déclare chaque année au plus tard le 15 mai ces informations (immeubles + actionnaires > 1 %), au lieu fixé par arrêté, ce qui permet une exonération totale ou partielle selon les informations effectivement révélées. (legifrance.gouv.fr)

En pratique, l’arbitrage « engagement vs déclaration » dépend de la structure, de la stabilité de l’actionnariat, du degré de confidentialité souhaité, et des contraintes de conformité (notamment pour des holdings internationales).

Mode d’emploi déclaratif : le formulaire n°2746-SD (TVVI) et l’échéance du 15 mai

La déclaration phare est le formulaire n°2746-SD (« Immeubles détenus en France – Taxe annuelle de 3 % »), disponible sur le site de la DGFiP. (impots.gouv.fr)

Le formulaire précise notamment que :

• la déclaration 2746 doit être souscrite chaque année, au plus tard le 15 mai, par les entités redevables et par certaines entités exonérées (d) et e) du 3° de l’article 990 E) ; (impots.gouv.fr)
• la télédéclaration et le télépaiement sont devenus obligatoires (mise en œuvre pour les impositions dues au titre des immeubles détenus au 1er janvier 2021). (impots.gouv.fr)

Exemples de rubriques concrètes du 2746-SD (à titre illustratif) :

• désignation des biens (commune, consistance, valeur vénale au 1er janvier) ;
• chaîne de détention via entités interposées ;
• identification des actionnaires/associés ou membres détenant plus de 1 % (selon le régime d’exonération visé).

Le texte du formulaire mentionne également, dans certains cas, une dispense de dépôt de 2746 lorsque l’entité dépose déjà une déclaration comportant les renseignements requis (exemples cités : déclarations n°2038 ou n°2072). Cette articulation doit être vérifiée et sécurisée au cas par cas, car le « bon » support déclaratif dépend du régime fiscal et de la forme sociale. (impots.gouv.fr)

Points d’attention : chaîne de participations, seuil de 1 %, trusts

Trois zones de risque reviennent fréquemment en contrôle :

• La chaîne de participations : l’entité « la plus proche » de l’immeuble peut être redevable si aucune exonération n’est applicable, et des entités interposées peuvent être solidairement responsables selon les situations. (legifrance.gouv.fr)
• Le seuil de 1 % : l’obligation (ou l’exonération) se construit autour de l’identification des associés/membres détenant plus de 1 % et de la qualité des informations détenues par l’entité (actionnariat indirect, véhicules étrangers, etc.). (legifrance.gouv.fr)
• Les trusts et structures assimilées : le formulaire 2746 rappelle expressément des modalités particulières d’identification des détenteurs réels selon la révocabilité/irrévocabilité du trust, renvoyant à la doctrine administrative. (impots.gouv.fr)

3. IFI et détention via holding : comment se calcule la base taxable ?

La règle de la « fraction immobilière » des titres (approche look-through)

Lorsque vous détenez des parts/actions d’une société (holding, SCI à l’IS, société étrangère) qui elle-même détient de l’immobilier, vous n’êtes imposé à l’IFI que sur la fraction de la valeur des titres représentative de biens/droits immobiliers imposables. Cette règle figure dans le CGI (art. 965) et est largement commentée au BOFiP. (legifrance.gouv.fr)

Schématiquement, l’administration raisonne ainsi :

• valorisation des titres au 1er janvier (valeur vénale) ;
• détermination d’un coefficient reflétant la part d’actifs immobiliers imposables dans l’actif total ;
• application de ce coefficient à la valeur des titres, avec des retraitements de dettes selon les règles IFI. (legifrance.gouv.fr)

Dettes : ce qui est déductible (et ce qui ne l’est pas)

Le passif est un levier important, mais encadré. Les dettes doivent être afférentes à un actif imposable pour être prises en compte dans la valorisation IFI, y compris lorsque les dettes sont contractées au niveau d’une société détenant l’immeuble (règles spécifiques sur les dettes « non afférentes »). (bofip.impots.gouv.fr)

En outre, l’administration rappelle un mécanisme de plafonnement de la déduction pour les patrimoines importants : lorsque le patrimoine taxable excède 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de la valeur des actifs, la fraction de dettes excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 % (illustrations disponibles sur la doctrine accessible au public). (impots.gouv.fr)

Résidence principale : abattement de 30 % et attention aux détentions via société

La résidence principale bénéficie en principe d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier de l’année d’imposition. (service-public.gouv.fr)

En présence d’une détention via société (ex. SCI), l’application de cet abattement n’est pas un automatisme « universel » : la situation (détention directe/indirecte, droit de jouissance, qualification des titres, etc.) doit être analysée avec précision, car l’IFI vise en principe des titres et non l’immeuble détenu en direct. L’enjeu est majeur lorsque la résidence principale est logée dans un véhicule patrimonial.

Biens professionnels et holdings : un levier possible, mais très factuel

Certains biens immobiliers peuvent être exonérés au titre de l’IFI lorsqu’ils sont affectés à l’activité professionnelle du redevable (ou selon des régimes spécifiques : bois/forêts, biens ruraux, LMP, etc.). (service-public.gouv.fr)

La transposition de ces exonérations à une détention via holding (notamment en cas de groupe, d’immeuble d’exploitation, de holding animatrice, etc.) est un terrain technique, sensible au contexte (organisation du groupe, liens de dépendance, rôle effectif du dirigeant, conditions légales). Une approche « standard » est risquée : il convient de sécuriser la qualification, la documentation et la cohérence économique.

4. Éviter la double imposition : stratégies praticables et exemples chiffrés

Stratégie n°1 : rendre la holding exonérée de la taxe de 3 % (souvent prioritaire)

Dans un schéma « holding + immobilier France », le levier le plus direct pour éviter la double imposition consiste à neutraliser la taxe de 3 % via une exonération de l’article 990 E CGI, en particulier :

• vérifier si l’entité est hors champ (par exemple, actifs immobiliers français \< 50 % des actifs français) ; (legifrance.gouv.fr)
• à défaut, organiser l’exonération par transparence : engagement de communication (d) ou déclaration annuelle (e), en identifiant correctement les associés/membres > 1 % ; (legifrance.gouv.fr)
• caler un processus de conformité annuel, avec une échéance « cible » : 15 mai (déclaration 2746-SD). (impots.gouv.fr)

Ce travail est plus qu’une formalité : une mauvaise qualification d’exonération, une chaîne de détention mal cartographiée ou un actionnariat insuffisamment documenté peut réactiver la taxe de 3 % et générer une exposition contentieuse.

Stratégie n°2 : sécuriser l’assiette IFI (valorisation, dettes, cohérence juridique)

Une fois la taxe de 3 % maîtrisée, la réduction du risque « double » passe par une assiette IFI correctement construite :

• Valorisation au 1er janvier : l’IFI se raisonne en valeur vénale ; l’outil Patrim (accessible depuis l’espace en ligne) peut aider à objectiver des comparables. (service-public.gouv.fr)
• Fraction immobilière des titres : calcul du coefficient (immobilier imposable / actif total) et retraitements de dettes selon la doctrine. (legifrance.gouv.fr)
• Passif : privilégier des dettes clairement afférentes à des actifs imposables et s’assurer du respect des limitations (notamment pour les dettes au niveau des sociétés). (bofip.impots.gouv.fr)

Stratégie n°3 : documenter (et anticiper) la transparence

Les schémas « holdings » sont, par nature, documentaires. Quelques bonnes pratiques (sans prétendre à l’exhaustivité) :

• cartographie de la chaîne capitalistique (y compris entités étrangères) ;
• registre interne des franchissements de seuils (notamment > 1 %) et justificatifs d’identité/adresse ;
• dossier annuel de valorisation des immeubles (comparables, travaux, contraintes, baux, vacance, etc.) ;
• traçabilité des dettes : objet, affectation, échéancier, remboursement.

Ces éléments ne « réduisent » pas l’impôt en tant que tels, mais ils réduisent le risque (requalification, remise en cause d’exonération, contestation de valeur vénale, etc.).

Exemple chiffré 1 : holding étrangère « opaque » détenant un immeuble en France (double charge)

Hypothèse : au 1er janvier 2026, une société étrangère (holding patrimoniale) détient un immeuble en France d’une valeur vénale de 3 000 000 €. L’actionnaire (personne physique) est redevable de l’IFI et la société ne remplit pas (ou ne met pas en œuvre) les conditions d’exonération de la taxe de 3 %.

Taxe de 3 % : 3 % × 3 000 000 € = 90 000 € (charge annuelle, indépendamment de l’IFI).

IFI (ordre de grandeur, hors plafonnement et autres mécanismes) : sur une base taxable de 3 000 000 €, l’IFI brut se calcule tranche par tranche selon le barème légal (CGI, art. 977) :

• 0 % jusqu’à 800 000 € ;
• 0,5 % sur 500 000 € (800 001 à 1 300 000) = 2 500 € ;
• 0,7 % sur 1 270 000 € (1 300 001 à 2 570 000) = 8 890 € ;
• 1 % sur 430 000 € (2 570 001 à 3 000 000) = 4 300 €.

Total IFI brut = 15 690 € (calcul illustratif). (legifrance.gouv.fr)

Total annuel cumulé (hors autres taxes/impôts) : 90 000 € + 15 690 € = 105 690 €.

Exemple chiffré 2 : même immeuble, mais exonération de taxe de 3 % via déclaration 2746-SD

On reprend les mêmes chiffres, mais la société se place sous l’exonération par transparence et dépose une déclaration conforme au plus tard le 15 mai (avec l’identification des actionnaires > 1 %, etc.). (legifrance.gouv.fr)

Taxe de 3 % : 0 € (si les conditions d’exonération sont intégralement remplies et correctement justifiées).

IFI : demeure dû au niveau de l’actionnaire, soit (sur la même base illustrative) 15 690 €, sous réserve de l’assiette exacte (fraction immobilière, dettes, éventuelles exonérations, plafonnement). (legifrance.gouv.fr)

Le gain économique provient donc principalement de l’élimination de la taxe de 3 % ; la contrepartie est une transparence accrue et une conformité annuelle robuste.

Exemple chiffré 3 : groupe avec immeuble affecté à l’exploitation

Hypothèse : un immeuble est détenu par une société du groupe et mis à disposition (dans des conditions à analyser) pour une activité opérationnelle. Selon les circonstances, une partie de la structuration peut conduire à discuter l’exposition à l’IFI au titre des biens professionnels ou de la qualification des titres, mais cette analyse est hautement factuelle et ne doit pas être conduite « à l’aveugle ». (service-public.gouv.fr)

En revanche, la taxe de 3 % reste un sujet à part : l’entité peut être redevable par principe (art. 990 D) et devra, le cas échéant, sécuriser une exonération (art. 990 E) ou déposer les déclarations requises. (legifrance.gouv.fr)

5. Déclarations et calendrier : repères concrets pour 2026

IFI : formulaire 2042-IFI et délais 2026

L’IFI est déclaré via la déclaration n°2042-IFI, à souscrire en même temps et dans les mêmes délais que la déclaration d’impôt sur le revenu (campagne de printemps, généralement entre avril et juin selon modalités). (impots.gouv.fr)

À la date du 16 mars 2026, les informations institutionnelles indiquent que la campagne de déclaration 2026 (revenus 2025) débute en avril 2026, les dates limites précises étant publiées dans le calendrier officiel au moment de l’ouverture. (service-public.gouv.fr)

Repère utile (exemple historique) : pour la campagne précédente, l’administration avait fixé trois dates limites de déclaration en ligne (selon zones/départements) et une date limite papier. Ces dates évoluent chaque année ; elles ne doivent donc pas être reprises mécaniquement, mais elles donnent un ordre de grandeur. (impots.gouv.fr)

Cas particulier : si vous ne déposez pas de déclaration de revenus (par exemple non-résident ou absence de revenus imposables en France), une déclaration IFI demeure exigible au-delà de 1,3 M€ et des formulaires spécifiques existent (notamment 2042-IFI-COV). (impots.gouv.fr)

Taxe de 3 % : formulaire 2746-SD au plus tard le 15 mai

La taxe de 3 % se traite sur un calendrier distinct : la déclaration 2746-SD est à souscrire chaque année au plus tard le 15 mai, y compris dans plusieurs situations d’exonération fondées sur la transparence (d/e du 3° de l’article 990 E). (impots.gouv.fr)

Pour télécharger la déclaration : formulaire n°2746-SD sur impots.gouv.fr. (impots.gouv.fr)

Erreurs fréquentes et conséquences (sans chiffrage hasardeux)

Quelques erreurs récurrentes :

• confondre « IFI » et « taxe de 3 % » (logiques, redevables et déclarations différents) ;
• déposer l’IFI correctement, mais oublier la 2746-SD (ou inversement) ;
• revendiquer une exonération 990 E sans pouvoir démontrer le respect des conditions (actionnaires > 1 %, valeurs vénales au 1er janvier, chaîne de détention) ;
• appliquer des dettes de manière trop large dans la fraction immobilière des titres, alors que des règles d’exclusion existent lorsque les dettes ne sont pas afférentes à un actif imposable. (bofip.impots.gouv.fr)

En cas de retard ou d’omission, l’administration peut appliquer des intérêts de retard et des majorations selon les circonstances. À titre d’exemple sur l’IFI, des règles de majoration sont rappelées par l’information administrative (notamment en cas de dépôt après mise en demeure). (service-public.gouv.fr)

FAQ – Taxe sur les holdings et IFI : questions fréquentes

Peut-on être exonéré de la taxe de 3 % tout en restant imposable à l’IFI ?

Oui. La taxe de 3 % (TVVI) est une taxe « structurelle » due par l’entité qui détient l’immeuble, tandis que l’IFI est un impôt « personnel » dû par la personne physique. Une exonération de taxe de 3 % peut être obtenue, notamment via l’article 990 E CGI (ex. déclaration 2746-SD avec transparence sur les associés > 1 % ou engagement de communication). En revanche, l’IFI peut rester dû sur les titres, à hauteur de leur fraction immobilière, appréciée au 1er janvier. (legifrance.gouv.fr)

Une SCI ou une holding à l’IS protège-t-elle de l’IFI ?

Non, pas par principe. L’IFI vise expressément les parts ou actions de sociétés (françaises ou étrangères) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers imposables. Autrement dit, loger l’immobilier dans une SCI/holding ne fait pas « disparaître » l’IFI ; cela change le mode de calcul (fraction immobilière, retraitements de dettes, valorisation des titres). En revanche, selon les cas, une structuration pertinente peut sécuriser la conformité (ex. gouvernance, dettes afférentes, affectation professionnelle), mais elle doit être appréciée au cas par cas. (legifrance.gouv.fr)

Comment calcule-t-on la fraction imposable à l’IFI des titres d’une holding immobilière ?

Le principe légal repose sur un coefficient : on compare la valeur vénale des biens/droits immobiliers imposables détenus (directement ou indirectement) à la valeur vénale de l’ensemble des actifs de la société. La valeur des titres détenus par le redevable est ensuite retenue à hauteur de cette fraction. Des règles spécifiques s’appliquent aux dettes, notamment l’exclusion de dettes non afférentes à des actifs imposables et certaines restrictions visant les dettes intragroupe ou contractées auprès de proches. En pratique, la difficulté est surtout documentaire (valorisation, périmètre d’actifs, passif). (legifrance.gouv.fr)

Quelles sont les dates clés à ne pas manquer en 2026 (IFI et taxe de 3 %) ?

Deux calendriers coexistent. Pour l’IFI, la déclaration 2042-IFI se dépose avec la déclaration de revenus, lors de la campagne de printemps (en général entre avril et juin). Au 16 mars 2026, les informations publiques indiquent que la campagne 2026 débute en avril 2026 et que les dates limites précises sont publiées lors de l’ouverture. Pour la taxe de 3 %, la déclaration 2746-SD doit être déposée au plus tard le 15 mai de chaque année (avec télédéclaration/ télépaiement dans les cas prévus). (service-public.gouv.fr)

La taxe de 3 % concerne-t-elle les structures étrangères (trust, fondation, société offshore) ?

Oui, la taxe vise des « entités juridiques » au sens large (personnes morales, organismes, fiducies, institutions comparables) détenant des immeubles en France directement ou via des entités interposées. Les structures étrangères sont donc potentiellement concernées. L’accès aux exonérations dépend notamment du siège (France/UE/État conventionné) et, très souvent, de la transparence sur l’actionnariat et les immeubles (article 990 E CGI). Les trusts font l’objet de précisions déclaratives dans le formulaire 2746, avec une approche au cas par cas sur l’identification des détenteurs réels. (legifrance.gouv.fr)

Et maintenant ?

La gestion conjointe de l’IFI et de la taxe de 3 % suppose une analyse fine de la chaîne de détention, des exonérations mobilisables et des obligations déclaratives (2042-IFI, 2746-SD, justificatifs de valorisation et d’actionnariat). NBE Avocats accompagne les particuliers, investisseurs et entreprises sur ces sujets de structuration et de conformité en droit fiscal et, lorsque la gouvernance et la transparence s’articulent avec des enjeux numériques (registres, traçabilité, preuves), en droit du numérique. Pour une analyse individualisée et sécuriser votre position, vous pouvez prendre rendez-vous. (legifrance.gouv.fr)

Article 150-0 B ter : nouveau mécanisme de report d’imposition en 2026 – analyse complète

Le report d’imposition « apport-cession » se durcit en 2026.Lorsqu’un dirigeant ou un investisseur apporte ses titres à une holding qu’il contrôle, l’article 150-0 B ter du CGI peut permettre de différer l’imposition de la plus-value. Le texte budgétaire adopté pour 2026 prévoit toutefois un nouveau calibrage des conditions de maintien du report en cas de cession rapide par la holding : quota de remploi, délai, conservation des actifs remployés et donation des titres de la holding.

Important (contenu informatif) : cet article est publié à des fins pédagogiques et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les opérations d’apport-cession sont hautement factuelles (contrôle, délais, traçabilité des flux, éligibilité des investissements, substance de la holding, etc.). Pour sécuriser une opération, un audit préalable et une documentation complète sont déterminants. Pour un accompagnement, vous pouvez consulter la rubrique Droit fiscal ou contacter le cabinet via la page de contact.

Pour en savoir plus sur le cabinet : NBE Avocats.

1) Rappel : que prévoit l’article 150-0 B ter (mécanisme d’apport-cession) ?

1.1 Le principe : un report d’imposition en cas d’apport à une société contrôlée

L’article 150-0 B ter du CGI organise un report d’imposition de la plus-value constatée lors de l’apport de valeurs mobilières / droits sociaux à une société soumise à l’IS (ou équivalent), dès lors que les conditions de contrôle et de champ d’application sont respectées. La plus-value est constatée au moment de l’apport, mais son imposition est différée jusqu’à la survenance d’un événement mettant fin au report. (legifrance.gouv.fr)Sur le plan pratique, cela permet (sous conditions) de ne pas « sortir » immédiatement de trésorerie pour payer l’impôt sur la plus-value, et de laisser la holding réorganiser ou financer des projets.

1.2 Le fait générateur : l’apport (et des règles d’assiette figées à cette date)

Un point souvent sous-estimé : dans un régime de report, le fait générateur de la plus-value est bien l’apport. En conséquence, les règles d’assiette applicables (notamment, selon les cas, les modalités de détermination du prix de revient, certains abattements en cas d’option au barème, etc.) s’apprécient à la date de l’apport. (bofip.impots.gouv.fr)

1.3 Les événements classiques de fin du report

Sans prétendre à l’exhaustivité, le report est susceptible de prendre fin notamment en cas :

• de cession / rachat / remboursement / annulation des titres reçus en rémunération de l’apport ;
• de cession par la holding des titres apportés dans un certain délai (avec, le cas échéant, une exception si remploi économique conforme) ;
• dans certaines configurations, d’autres événements listés par le texte (notamment selon les opérations ultérieures sur les titres).

Le BOFiP détaille largement ces mécanismes, ainsi que les conditions de maintien du report lorsque la holding cède les titres apportés dans les trois ans. (bofip.impots.gouv.fr)

2) 2026 : quel « nouveau mécanisme » de maintien du report en cas de cession rapide par la holding ?

Le texte définitif adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026 (document parlementaire provisoire) modifie l’article 150-0 B ter sur plusieurs points structurants : quota et délai de remploi, conservation des actifs remployés, définition de l’activité éligible et allongement des délais en cas de donation des titres de la holding. (assemblee-nationale.fr)Attention calendrier : au 13 février 2026, la loi de finances pour 2026 a fait l’objet d’un contrôle de constitutionnalité (saisines), ce qui suspend sa promulgation tant que la décision n’est pas rendue. (aa.com.tr)

2.1 Quota de remploi : passage de 60 % à 70 %

En cas de cession par la holding des titres apportés dans les trois ans de l’apport, l’exception de maintien du report reposait, jusqu’alors, sur un remploi d’au moins 60 % du produit de cession dans un délai donné. Le texte adopté pour 2026 relève ce quota à 70 %. (bofip.impots.gouv.fr)Conséquence directe : la fraction de liquidités pouvant rester « libre » à la holding (sans être affectée à un remploi éligible) se réduit mécaniquement (30 % au lieu de 40 %).

2.2 Délai de remploi : passage de 2 ans à 3 ans

Le texte adopté pour 2026 porte le délai de remploi de deux à trois ans (36 mois) à compter de la cession des titres apportés par la holding. (assemblee-nationale.fr)En pratique, l’allongement du délai peut apporter un peu de souplesse (sourcing d’investissements, due diligence, closing), mais cette souplesse est contrebalancée par l’augmentation du quota et par l’exigence de conservation renforcée ci-dessous.

2.3 Conservation des actifs remployés : une contrainte nouvelle de 5 ans

Le texte adopté prévoit que, lorsque le produit de cession est réinvesti dans les conditions du dispositif, les biens ou titres concernés doivent être conservés au moins cinq ans à compter de leur inscription à l’actif de la holding. (assemblee-nationale.fr)Il s’agit d’un changement opérationnel majeur : un remploi « conforme » doit désormais être pensé dans une logique de portage long, avec un suivi juridique et comptable, et une cohérence de la stratégie d’investissement.

2.4 Champ des investissements et notion d’activité éligible : renvoi à l’article 199 terdecies-0 A

Le texte adopté modifie la référence de l’activité éligible au remploi : l’activité est désormais définie par renvoi à la définition figurant au 3° du C du I de l’article 199 terdecies-0 A (réduction IR-PME), au lieu d’une énumération plus large dans la rédaction antérieure. (assemblee-nationale.fr)À ce stade, l’enjeu n’est pas seulement « dans quoi investir », mais aussi comment qualifier l’activité (et documenter la réalité économique), afin d’éviter une remise en cause ultérieure du report. Une analyse du véhicule (société cible, objet social, actifs, revenus, éventuelle composante immobilière, etc.) devient centrale.

2.5 Donation des titres de la holding : allongement des délais (6 ans et 11 ans)

Le texte adopté pour 2026 modifie également le II de l’article 150-0 B ter en allongeant les délais classiquement rencontrés en cas de donation des titres de la holding grevés d’un report :

• cinq devient six ans ;
• dix devient onze ans (cas visés par le texte).

Ces allongements peuvent influer sur les stratégies de transmission (donation en pleine propriété, donation-partage, etc.) et renforcent l’intérêt d’une approche globale (plus-value, pacte Dutreil le cas échéant, gouvernance, financement, etc.). (assemblee-nationale.fr)

2.6 Date d’application : une entrée en vigueur indexée sur la publication

Le texte adopté précise que ces nouvelles règles s’appliqueraient aux cessions de titres apportés réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi. En d’autres termes, la date de l’apport n’est pas, ici, le seul critère : c’est la date de cession par la holding qui devient déterminante pour l’application du nouveau quota/délai/conservation, sous réserve du texte final promulgué. (assemblee-nationale.fr)

3) Exemples chiffrés : mesurer l’impact économique en 2026

3.1 Exemple 1 : intérêt de trésorerie du report (taux PFU 2026)

Hypothèse : un entrepreneur détient des titres avec un prix de revient faible et réalise, lors de l’apport, une plus-value de 1 000 000 € placée en report.Si cette plus-value était imposée immédiatement au PFU « flat tax » au taux global de 31,4 % (12,8 % d’IR + 18,6 % de prélèvements sociaux), l’impôt théorique représenterait environ 314 000 €. Le report permet, par construction, de différer cette sortie de trésorerie, sous réserve du respect des conditions et de l’absence d’événement mettant fin au report. (entreprendre.service-public.gouv.fr)Remarque : le PFU n’est pas l’unique option (barème progressif possible sur option globale), mais l’exemple illustre l’ordre de grandeur du « coût de liquidité » évité à court terme.

3.2 Exemple 2 : cession par la holding dans les 3 ans – remploi minimal à 70 %

Hypothèse : la holding cède les titres apportés pour un prix de 2 000 000 € dans les trois ans de l’apport. Pour maintenir le report dans le cadre du texte adopté pour 2026, elle devrait en principe :

• réinvestir au moins 70 %, soit 1 400 000 € ;
• le faire dans un délai de 3 ans ;
• et conserver les actifs/titres remployés pendant au moins 5 ans à compter de leur inscription à l’actif.

Si le remploi est insuffisant ou hors délai, le risque principal est l’exigibilité de la plus-value initialement en report, avec un enjeu de trésorerie et, selon les cas, des intérêts/majorations. (assemblee-nationale.fr)

4) Déclarations fiscales : formulaires à connaître et points de vigilance (pratique 2026)

4.1 Les imprimés usuels : 2074 et 2074-I

Le suivi du report passe classiquement par :

• la déclaration des plus-values via le formulaire n°2074 (annexe à la déclaration de revenus), disponible sur le site de l’administration fiscale ;
• et, pour les plus-values en report, le formulaire n°2074‑I, qui constitue une annexe dédiée. (impots.gouv.fr)

Le formulaire 2074‑I (millésime 2025 – déclaration des opérations 2024) précise notamment, pour le report 150-0 B ter :

• le calcul de la plus-value d’apport (cadre « 150-0 B ter »),
• les cas de soulte,

4.2 Calendrier déclaratif 2026 (revenus 2025) : ce qui est certain à date

D’après les informations publiées par l’administration, la déclaration 2026 des revenus 2025 débute en principe en avril 2026. Les dates limites exactes (papier et télédéclaration par départements) sont fixées chaque année et devront être confirmées lors de l’ouverture de la campagne. (service-public.gouv.fr)

4.3 Traçabilité : une exigence documentaire (souvent décisive)

Au-delà des formulaires, la robustesse d’un apport-cession repose sur une traçabilité complète :

5) Risques de remise en cause : abus de droit, soulte et cohérence économique

5.1 Soulte (≤ 10 %) : vigilance accrue

Le régime admet, sous conditions, un apport avec soulte dans la limite de 10 % de la valeur nominale des titres reçus, avec une imposition immédiate à concurrence de la soulte selon les cas. Mais, sur le terrain de l’abus de droit, la jurisprudence récente rappelle que la soulte peut être requalifiée si elle poursuit un objectif exclusivement fiscal (par exemple, extraction de liquidités sans logique économique).

Le Conseil d’État a notamment jugé que lorsque l’administration ne remet pas en cause l’apport lui-même, mais seulement le choix de rémunérer l’apport par une soulte constitutive d’un abus de droit, la conséquence peut être la remise en cause du report à concurrence de la soulte et une imposition selon les règles des plus-values mobilières. (legifrance.gouv.fr)

5.2 Remploi « artificiel » et substance de la holding

Le remploi doit être effectif, dans un véhicule et une activité réellement éligibles, et dans les délais. Les opérations circulaires, les investissements dépourvus de substance économique ou les allocations manifestement étrangères à l’objectif du dispositif sont des zones de risque typiques. À cet égard, l’évolution des références d’activité éligible (renvoi à 199 terdecies‑0 A) renforce l’intérêt d’une qualification juridique rigoureuse. (assemblee-nationale.fr)

Dans les dossiers patrimoniaux modernes (family offices, holdings d’investissement, participation dans des sociétés technologiques), la question de la qualification de l’activité et du véhicule est souvent au cœur de la sécurisation. Sur ces sujets connexes, NBE Avocats intervient également sur des problématiques de structuration et d’actifs numériques, en lien avec le Droit NTIC.

FAQ – Article 150-0 B ter et report d’imposition en 2026

La réforme 2026 s’applique-t-elle à la date de l’apport ou à la date de cession par la holding ?

D’après le texte adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026 (document parlementaire provisoire), les nouvelles règles (70 % / 3 ans / conservation 5 ans) s’appliqueraient aux cessions de titres apportés réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi. Concrètement, même avec un apport antérieur, une cession par la holding postérieure à l’entrée en vigueur pourrait être concernée. La date exacte dépendra toutefois du texte définitivement promulgué et de sa publication au Journal officiel.

Que se passe-t-il si la holding ne réinvestit que 65 % du prix de cession en 2026 ?

Dans la logique du dispositif, le remploi est une condition de maintien du report lorsque la holding cède les titres apportés dans les trois ans. Si le quota requis n’est pas atteint dans le délai prévu (et si aucun autre mécanisme ne sécurise le report), la conséquence peut être la fin du report et l’imposition de la plus-value d’apport devenue exigible. En pratique, l’analyse doit être faite au regard de la chronologie, de l’éligibilité exacte des investissements et du texte final en vigueur à la date de la cession.

Quels investissements peuvent être considérés comme éligibles au « remploi économique » après la réforme 2026 ?

Le texte adopté pour 2026 modifie la référence de l’activité éligible, en renvoyant à une définition visée par l’article 199 terdecies‑0 A. Il faut donc raisonner non seulement en « nature d’actif » (titres, souscription, acquisition, etc.), mais aussi en qualification de l’activité de la société cible et en exclusions éventuelles. Compte tenu des risques (imposition de la plus-value en report), une revue juridique et une documentation de l’investissement (objet social, activité réelle, substance) sont fortement recommandées.

Quelles cases et formulaires utiliser pour déclarer une plus-value en report 150-0 B ter ?

En pratique, le report se suit via les formulaires 2074 (plus-values mobilières) et 2074‑I (plus-values en report). Le formulaire 2074‑I prévoit des renvois explicites vers la déclaration 2074 et vers la déclaration complémentaire 2042 C (notamment une case 3WH pour la plus-value en report, et des cases distinctes en cas d’option pour le barème avec abattement). La saisie en ligne peut automatiser une partie des reports, mais la cohérence globale doit être contrôlée, surtout en présence de soulte ou de plusieurs lignes de titres.

La hausse du PFU à 31,4 % en 2026 a-t-elle un impact sur l’intérêt de l’apport-cession ?

Oui, au moins sur l’angle « trésorerie ». Avec un PFU global annoncé à 31,4 % en 2026 (composition IR + prélèvements sociaux selon les informations publiées), l’impôt latent sur une plus-value importante est mécaniquement élevé. Le report d’imposition conserve donc un attrait économique : il permet, sous conditions, de différer la sortie de cash liée à l’impôt. En contrepartie, la réforme 2026 renforce les contraintes de remploi (quota, délai, conservation), ce qui impose une planification d’investissement plus rigoureuse.

Et maintenant ?

Si vous envisagez un apport-cession (ou si votre holding a vocation à céder des titres apportés), l’enjeu est de sécuriser la chronologie, la documentation et l’éligibilité du remploi au regard des règles applicables à la date de cession. NBE Avocats accompagne dirigeants, investisseurs et groupes familiaux sur ces sujets de structuration et de conformité. Pour échanger sur votre situation et organiser une revue des risques, vous pouvez consulter la page Droit fiscal ou nous écrire via le formulaire de contact.

• Article 150‑0 B ter du CGI (Légifrance)
• BOFiP – Report d’imposition 150‑0 B ter (modalités, exceptions, remploi)
• Texte adopté (provisoire) – PLF 2026 (Assemblée nationale) – article modifiant 150‑0 B ter
• Formulaire 2074‑I (impots.gouv.fr)
• Évolution du PFU à 31,4 % (Service-Public Entreprendre, 10 février 2026)
• Conseil d’État – 18 juin 2025 (Légifrance) – abus de droit et soulte / 150‑0 B ter
• traité d’apport, pactes éventuels, justification de la valorisation ;
• preuve du contrôle de la holding ;
• suivi des flux (encaissements, comptes bancaires, réaffectations) ;
• documentation des investissements de remploi (term sheets, PV, contrats, preuves de paiement, calendrier, inscription à l’actif) ;
• suivi de la conservation sur 5 ans des actifs remployés (si la réforme entre en vigueur conformément au texte adopté).

La CDHR ne vise pas “tous les riches”.

En pratique, la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) est un mécanisme d’imposition minimale à 20 % conçu pour certains foyers à très hauts revenus… mais seulement lorsque, après retraitements, leur fiscalité “IR + surtaxe” apparaît insuffisante au regard de ce plancher. En 2026, l’enjeu principal est la liquidation définitive de la CDHR au titre des revenus 2025 (avis d’imposition à l’été 2026), après un acompte exceptionnel intervenu en décembre 2025. (impots.gouv.fr)

Important : les développements ci-dessous sont fournis à titre informatif (vulgarisation de règles fiscales techniques) et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal individualisé. Pour une analyse sécurisée de votre situation (résidence fiscale, revenus français/étrangers, structuration patrimoniale, contentieux), il est recommandé de solliciter un avis professionnel et de prendre rendez-vous avec le cabinet.

Pour en savoir plus sur l’accompagnement du cabinet en fiscalité patrimoniale et internationale, vous pouvez consulter la page Droit fiscal et, pour une prise de contact, la page Contact. Vous trouverez également une présentation générale du cabinet sur la page d’accueil de NBE Avocats.

1) CDHR : de quoi parle-t-on exactement ?

La CDHR est codifiée à l’article 224 du Code général des impôts. Elle a été instituée par la loi de finances pour 2025 et vise à garantir, pour certains foyers à très hauts revenus, une imposition minimale moyenne de 20 % (selon une formule légale précise) lorsque l’impôt sur le revenu et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) ne suffisent pas à atteindre ce seuil. (impots.gouv.fr)Autrement dit, la CDHR fonctionne comme une “surcouche” : elle ne s’ajoute pas systématiquement aux impositions existantes, mais comble un écart lorsque le taux moyen calculé selon les règles de l’article 224 CGI est inférieur à 20 %. (impots.gouv.fr)

2) CDHR 2026 : ce que recouvre réellement l’année 2026

Le vocable “CDHR 2026” est souvent employé pour désigner la période où l’administration arrête définitivement la contribution due au titre des revenus 2025, après la déclaration de revenus déposée au printemps 2026, avec une prise en compte sur l’avis d’imposition émis à l’été 2026. (presse.economie.gouv.fr)Point clé : un acompte exceptionnel (égal à 95 % du montant estimé par le contribuable) devait être déclaré et payé entre le 1er et le 15 décembre 2025, via l’espace particulier sur impots.gouv.fr (rubrique “Prélèvement à la source”). (impots.gouv.fr)

3) Quels contribuables sont concernés ? Les 3 conditions cumulatives

3.1 Être domicilié fiscalement en France

La CDHR est à la charge des contribuables domiciliés fiscalement en France (au sens de l’article 4 B du CGI). Cette condition est structurante : un contribuable non-résident peut être concerné par d’autres impositions (selon ses revenus de source française), mais la CDHR est, elle, conçue comme une contribution visant les résidents fiscaux français. (legifrance.gouv.fr)

3.2 Dépasser un seuil de revenu “retraité” : 250 000 € / 500 000 €

Le seuil d’entrée dans le champ est fixé à :

• 250 000 € pour les contribuables célibataires, veufs, séparés ou divorcés ;
• 500 000 € pour les contribuables soumis à imposition commune.

Attention : ce n’est pas nécessairement le “revenu net imposable” qui sert de référence, mais un revenu du foyer fiscal défini par la loi, construit à partir du revenu fiscal de référence (RFR) avec des retraitements (voir ci-dessous). (legifrance.gouv.fr)

3.3 Avoir un taux moyen d’imposition inférieur à 20 %

Même en dépassant 250 000 € / 500 000 €, la CDHR n’est due que si, après application de la formule légale, le taux moyen d’imposition (au sens de l’article 224 CGI) reste inférieur à 20 %. (impots.gouv.fr)C’est pourquoi la question “qui est réellement concerné ?” appelle une réponse nuancée : de nombreux foyers au-delà des seuils n’acquittent aucune CDHR si leurs impositions retenues par la loi atteignent déjà le plancher. (legifrance.gouv.fr)

4) Le “RFR retraité” : une notion centrale (et piégeuse)

La base de comparaison n’est pas un simple RFR “brut”. L’article 224 CGI définit le revenu de référence CDHR comme le RFR (au sens de l’article 1417, IV), diminué de plusieurs éléments expressément listés (retraitements). (legifrance.gouv.fr)Sans entrer dans un commentaire exhaustif de chaque renvoi, on peut retenir que sont notamment soustraits (selon les conditions et renvois prévus par l’article 224, II) :

• certains abattements visés par le texte ;
• des bénéfices exonérés visés par la définition du RFR ;
• des produits et revenus relevant de régimes spécifiques (par exemple ceux mentionnés à l’article 155 B) ;
• certains résultats/produits ayant fait l’objet d’une imposition séparée au taux de 10 % (selon les renvois opérés par l’article 224) ;
• certaines plus-values dont le report d’imposition expire ;
• des revenus exonérés en France par application d’une convention fiscale (dans les conditions prévues). (legifrance.gouv.fr)

Le texte prévoit aussi un traitement particulier des revenus “non annuels” : lorsqu’ils dépassent la moyenne des trois dernières années, ils peuvent être retenus pour le quart de leur montant dans l’assiette (règle de l’article 224, II). (legifrance.gouv.fr)

5) Comment se calcule la CDHR : formule, majorations, décote

Le principe de calcul peut se résumer ainsi : la CDHR est égale à la différence positive entre :

• 20 % du revenu “RFR retraité” (avec, le cas échéant, une décote pour atténuer l’effet de seuil),
• et la somme de l’impôt sur le revenu, de la CEHR et de certains prélèvements libératoires visés, majorée de 1 500 € par personne à charge et de 12 500 € en cas d’imposition commune (selon la formule légale). (legifrance.gouv.fr)

Le texte prévoit en outre des retraitements dans la détermination de l’impôt sur le revenu retenu, notamment la prise en compte (dans la limite de l’impôt dû) de l’avantage procuré par une liste de réductions et crédits d’impôt (logique anti-optimisation), ainsi que des ajustements liés à certains revenus exceptionnels et à certains revenus imposés à 10 %. (legifrance.gouv.fr)

5.1 La décote : atténuer l’effet de seuil (250 000 € → 330 000 € / 500 000 € → 660 000 €)

Pour limiter un “effet falaise”, un mécanisme de décote s’applique lorsque le revenu “RFR retraité” est :

• ≤ 330 000 € pour une personne seule ;
• ≤ 660 000 € pour un couple.

Concrètement, dans cette zone, l’objectif d’imposition minimale croît progressivement jusqu’au niveau plein (20 %), selon la formule fixée par l’article 224, V du CGI. (legifrance.gouv.fr)

5.2 Exemples chiffrés (simplifiés) : qui paie vraiment ?

Exemple 1 (CDHR due) : un contribuable célibataire, résident fiscal français, a un “RFR retraité” 2025 de 600 000 €. L’ensemble retenu au titre de l’IR + CEHR (après retraitements) ressort à 100 000 €. Le plancher de 20 % représente 120 000 €. La différence positive est donc de 20 000 € : c’est l’ordre de grandeur de la CDHR (avant prise en compte de spécificités déclaratives). (legifrance.gouv.fr)Exemple 2 (pas de CDHR malgré un RFR élevé) : un couple marié/pacsé a un “RFR retraité” 2025 de 800 000 €. Le total IR + CEHR retenu atteint 200 000 €. Le plancher 20 % est de 160 000 €. Le total d’impôt étant déjà supérieur, la différence n’est pas positive : aucune CDHR n’est due. (legifrance.gouv.fr)Exemple 3 (effet de la décote près du seuil) : une personne seule avec un “RFR retraité” de 260 000 € se situe dans la zone de décote. Le “plancher” n’est pas mécaniquement 20 % de 260 000 € ; il est abaissé par la formule de l’article 224, V (ce qui, très souvent, conduit à l’absence de CDHR à ces niveaux, sauf configuration très particulière). (legifrance.gouv.fr)

6) Déclaration et paiement : ce qu’il faut retenir pour la séquence 2025 → 2026

6.1 Acompte CDHR : fenêtre du 1er au 15 décembre 2025

Lorsque le contribuable était redevable, l’acompte devait être déclaré et payé en ligne entre le 1er et le 15 décembre 2025 (jusqu’à 23h59), depuis l’espace particulier, rubrique “Prélèvement à la source”. Le paiement intervenait par prélèvement bancaire. (impots.gouv.fr)Deux précisions pratiques importantes issues de la documentation DGFiP :

• la validation de la déclaration était annoncée comme définitive (pas de déclaration rectificative),
• mais un versement complémentaire d’acompte restait possible jusqu’au 24 décembre 2025 inclus en cas d’insuffisance. (impots.gouv.fr)

Si la simulation concluait à une CDHR égale à 0, il n’y avait pas d’obligation de déposer une déclaration d’acompte. (impots.gouv.fr)

6.2 Campagne IR 2026 (revenus 2025) : démarrage en avril 2026

La déclaration annuelle des revenus 2025 (déclaration IR 2026) doit démarrer en avril 2026. À la date du 1er janvier 2026, les dates limites exactes n’étaient pas encore publiées sur la page Service-Public dédiée ; elles sont mises à jour au lancement de la campagne. (service-public.gouv.fr)D’un point de vue déclaratif, la CDHR “s’adosse” aux informations de l’IR : on retrouve typiquement les formulaires usuels (2042, 2042 C) et, en présence de revenus de source étrangère, la déclaration 2047. La documentation DGFiP relative au parcours CDHR mentionne, à titre d’exemples, des cases de la 2042 C (ex. 1AC à 1DC / 1AH à 1DH pour certains salaires/pensions étrangers exonérés, ou encore 4EA/4EB et 8TI selon les situations) et l’utilisation de la 2047 pour certaines catégories. (impots.gouv.fr)

6.3 Été 2026 : imputation de l’acompte et solde

L’acompte acquitté en décembre 2025 est automatiquement imputé sur la contribution finalement due. En cas d’excédent, il peut être imputé sur d’autres impositions dues (IR, prélèvements sociaux) ou remboursé selon les cas ; en cas d’insuffisance, un solde reste exigible. (impots.gouv.fr)

6.4 Pénalités : vigilance sur l’estimation

La foire aux questions DGFiP indique que des pénalités peuvent s’appliquer sous forme d’une majoration de 20 % en cas de défaut ou retard de paiement, ou lorsque l’acompte versé est inférieur de plus de 20 % à 95 % du montant réellement dû (appréciation à l’issue de la campagne déclarative 2026). (impots.gouv.fr)

7) Profils fréquemment “dans la cible” : au-delà du seuil, mais sous 20 %

Sans pouvoir préjuger de chaque situation (le calcul dépend de retraitements et d’une mécanique très encadrée), l’expérience montre que la CDHR est surtout à surveiller lorsque des revenus élevés coexistent avec une imposition IR/CEHR (au sens de l’article 224 CGI) relativement modérée.Quelques configurations où une simulation approfondie est pertinente :

• Revenus du capital et gains taxés à taux proportionnels ou selon des régimes particuliers, pouvant conduire à un taux moyen inférieur à 20 % selon les retraitements ;
• Revenus exceptionnels (cession, primes, distributions, événements déclenchant la fin d’un report, etc.) avec des règles spécifiques (notamment la logique du “quart” pour certains revenus non annuels) ; (legifrance.gouv.fr)
• Revenus internationaux : l’articulation entre conventions fiscales, revenus exonérés et crédits d’impôt doit être sécurisée (risque d’erreur d’assiette, donc d’acompte). (impots.gouv.fr)

Lorsque des actifs numériques sont en cause (cessions, activités, flux transfrontaliers, problématiques déclaratives), une vigilance complémentaire s’impose sur la cohérence déclarative d’ensemble (IR, annexes, justificatifs). Sur ces sujets, la page Droit NTIC peut être utile pour identifier le périmètre d’intervention du cabinet.

8) CDHR “sur les revenus 2026” : attention au contexte budgétaire et législatif

Au 13 février 2026, l’article 224 CGI consultable sur Légifrance fait expressément référence à une applicabilité à l’imposition des revenus de l’année 2025. (legifrance.gouv.fr)Par ailleurs, la France a débuté 2026 sans loi de finances “classique” promulguée avant le 31 décembre 2025 : une loi spéciale a été adoptée et publiée fin décembre 2025 pour permettre la continuité (autorisation de percevoir l’impôt, sans se substituer à une LFI 2026). (budget.gouv.fr)Enfin, le dossier législatif du projet de loi de finances pour 2026 indique des étapes marquées (notamment un rejet en première lecture à l’Assemblée nationale, et un désaccord en commission mixte paritaire en décembre 2025). Dans ce contexte, toute extension/modification du dispositif au-delà des revenus 2025 doit être appréciée à la lumière des textes effectivement promulgués et codifiés. (assemblee-nationale.fr)

FAQ — CDHR 2026 (cas concrets)

Mon RFR dépasse 250 000 € / 500 000 € : suis-je automatiquement redevable de la CDHR ?

Non. Le dépassement de seuil (250 000 € pour une personne seule, 500 000 € pour un couple) est une condition d’entrée dans le champ, mais la CDHR n’est due que si le calcul fait apparaître un taux moyen d’imposition inférieur à 20 %, selon la formule légale (20 % du “RFR retraité” — puis comparaison avec l’impôt retenu). En pratique, si votre impôt sur le revenu et la CEHR (au sens des retraitements de l’article 224 CGI) atteignent déjà le plancher, la différence n’est pas positive et la CDHR est nulle. (legifrance.gouv.fr)

J’ai payé l’acompte CDHR en décembre 2025 : comment savoir en 2026 si j’étais “dans les clous” ?

Le contrôle se fait “après coup”, lors de la liquidation définitive sur la base de votre déclaration des revenus 2025 (campagne IR 2026) et de l’avis émis à l’été 2026. La FAQ DGFiP précise qu’une majoration de 20 % peut s’appliquer notamment si l’acompte versé est inférieur de plus de 20 % à 95 % du montant réellement dû (ou en cas de retard/défaut de paiement). D’où l’intérêt de conserver vos hypothèses d’estimation et de vérifier la cohérence avec votre déclaration annuelle. (impots.gouv.fr)

Je suis non-résident mais je perçois des revenus de source française : la CDHR peut-elle s’appliquer ?

La CDHR vise les contribuables domiciliés fiscalement en France (au sens de l’article 4 B), condition expressément posée par l’article 224 CGI. En conséquence, un non-résident n’entre pas, en principe, dans le champ de la CDHR, même s’il peut être imposable en France sur certains revenus de source française (selon des règles spécifiques et, le cas échéant, une convention fiscale). En présence d’une mobilité internationale (départ/retour), la qualification de résidence fiscale et la chronologie des événements doivent toutefois être sécurisées. (legifrance.gouv.fr)

Mes revenus étrangers sont exonérés en France par convention : sont-ils pris en compte pour la CDHR ?

L’article 224 CGI prévoit que certains produits et revenus exonérés par convention internationale relative aux doubles impositions sont retirés de l’assiette (“RFR retraité”) dans les conditions qu’il fixe. La documentation DGFiP relative au parcours CDHR indique que, pour déduire certains revenus étrangers exonérés du RFR, le contribuable doit notamment renseigner un montant net en case 8CD (selon les cas, avec des interactions possibles avec le calcul du revenu mondial et des rubriques comme 8TI). La mise en œuvre concrète dépend de la catégorie de revenus et de la convention applicable. (legifrance.gouv.fr)

Et maintenant ?

La CDHR est un dispositif technique (retraitements d’assiette, impositions “reconstituées”, revenus internationaux, revenus exceptionnels, acomptes et pénalités). Si vous vous situez autour des seuils (250 000 € / 500 000 €) ou si votre situation combine capital, international et événements exceptionnels, un audit ciblé permet souvent de fiabiliser la lecture du “RFR retraité” et d’anticiper le solde 2026. Pour un accompagnement, NBE Avocats intervient en droit fiscal et vous pouvez solliciter le cabinet via la page Contact, ou revenir à la page d’accueil pour découvrir l’ensemble des domaines traités.

La CDHR vise à garantir une imposition minimale de 20 % pour certains foyers aux revenus les plus élevés.

Instaurée à l’article 224 du Code général des impôts, cette contribution « différentielle » complète, le cas échéant, l’impôt sur le revenu (IR) et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) lorsque le taux moyen d’imposition du foyer devient inférieur à 20 % au regard d’un revenu fiscal de référence retraité. (legifrance.gouv.fr)Important : les développements ci-dessous sont fournis à titre informatif. Ils ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une analyse de votre situation (composition du foyer, nature des revenus, mobilité internationale, structuration patrimoniale), il est recommandé de solliciter un accompagnement dédié auprès d’un professionnel, notamment via la page contact de NBE Avocats.

1) CDHR : rappel du cadre juridique et du principe de calcul

1.1. Texte applicable : article 224 du CGI

La CDHR est prévue à l’article 224 CGI et s’applique, en l’état du texte en vigueur, aux contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI, dès lors que le revenu du foyer dépasse certains seuils, et que l’imposition globale retenue est inférieure à 20 % du revenu de référence « retraité ». (legifrance.gouv.fr)

1.2. Seuils d’entrée dans le champ

Le dispositif vise les foyers dont le revenu du foyer fiscal (tel que défini à l’article 224, II) dépasse :

• 250 000 € pour un contribuable célibataire, veuf, séparé ou divorcé ;
• 500 000 € pour un couple soumis à imposition commune.

Ces seuils sont explicitement prévus par l’article 224 du CGI. (legifrance.gouv.fr)

1.3. Une contribution « différentielle » : elle n’est pas due dans tous les cas

Le fait d’être au-dessus des seuils ne signifie pas automatiquement que la CDHR est due. La contribution n’est due que si, après les retraitements légaux, la somme IR + CEHR (et certains prélèvements libératoires de l’IR) est inférieure à 20 % du revenu retenu (avec prise en compte de majorations « familiales » prévues par le texte). (legifrance.gouv.fr)

2) Prorogation et impacts en 2026 : ce que l’on peut dire au 13 février 2026

2.1. Chronologie : CDHR (revenus 2025) et acompte de décembre 2025

Pour les revenus 2025, l’administration fiscale a mis en place un acompte obligatoire à verser entre le 1er et le 15 décembre 2025, égal à 95 % du montant estimé de la CDHR. La déclaration et le paiement de cet acompte sont effectués en ligne dans l’espace particulier, via la rubrique « Prélèvement à la source ». (impots.gouv.fr)La FAQ officielle précise notamment que, lorsque la simulation aboutit à une CDHR égale à 0, il n’y a pas d’obligation de déposer une déclaration d’acompte. (impots.gouv.fr)

2.2. La loi de finances pour 2026 : un texte adopté le 2 février 2026, mais une promulgation encore attendue

Au 13 février 2026, plusieurs sources concordantes indiquent que le projet de loi de finances pour 2026 a été définitivement adopté le 2 février 2026, mais qu’il demeure soumis au contrôle du Conseil constitutionnel et à la publication au Journal officiel. (fidal.com)En pratique, cela implique que les mesures « 2026 » relatives à la CDHR doivent être lues sous réserve de la décision du Conseil constitutionnel et du texte promulgué.

2.3. La prorogation de la CDHR en 2026 : reconduction et possible « pérennisation conditionnelle »

Les travaux parlementaires relatifs au budget 2026 ont explicitement porté une reconduction de la CDHR au-delà de 2025. Un amendement discuté et adopté à l’Assemblée nationale a notamment visé à maintenir l’application du dispositif jusqu’à l’année au titre de laquelle un déficit (sous un seuil de 3 %) serait constaté, au lieu d’une date fixe. (assemblee-nationale.fr)Des analyses de praticiens indiquent, dans la version du texte adoptée, une logique de prorogation et des ajustements techniques (notamment pour tenir compte du décalage d’adoption du budget 2026 et de certaines situations particulières). (fidal.com)Point d’attention : le site officiel impots.gouv.fr a publié, à ce stade, une documentation opérationnelle détaillée pour l’acompte 2025 (paiement en décembre 2025), mais n’affiche pas encore une notice « équivalente » pour un acompte 2026. Il convient donc de sécuriser l’analyse à mesure de la publication des commentaires et supports administratifs relatifs à 2026. (impots.gouv.fr)

3) Comment se calcule la CDHR : lecture pratique de l’article 224 CGI

3.1. Le « revenu du foyer » : un RFR retraité (article 224, II)

Le revenu pris en compte est fondé sur le revenu fiscal de référence (RFR) (au sens de l’article 1417), diminué d’éléments listés par l’article 224, II (notamment certains abattements, bénéfices exonérés, éléments liés au régime des impatriés, etc.). (legifrance.gouv.fr)Le texte prévoit aussi un traitement spécifique des revenus non susceptibles d’être recueillis annuellement (souvent qualifiés d’« exceptionnels ») : lorsqu’ils dépassent la moyenne des revenus nets des trois dernières années, ils sont retenus pour le quart de leur montant pour le calcul du revenu (et, corrélativement, l’impôt sur le revenu correspondant est aussi retenu pour un quart dans certaines hypothèses). (legifrance.gouv.fr)

3.2. Formule de principe (article 224, III)

La contribution est égale, lorsqu’elle est positive, à la différence entre :

• 20 % du revenu (RFR retraité) ;
• et la somme de l’IR, de la CEHR (article 223 sexies) et de certains prélèvements libératoires de l’IR, majorée de :

* 1 500 € par personne à charge ;

* 12 500 € pour les couples soumis à imposition commune.

Ces paramètres figurent expressément à l’article 224 CGI. (legifrance.gouv.fr)

3.3. Décote : atténuation de l’effet de seuil

Un mécanisme de décote s’applique lorsque le revenu retenu n’excède pas :

• 330 000 € (personne seule) ;
• 660 000 € (imposition commune).

L’objectif est d’éviter une rupture trop brutale au franchissement des seuils. Les modalités précises sont fixées à l’article 224, V. (legifrance.gouv.fr)

3.4. Exemples chiffrés (pédagogiques) : comprendre le mécanisme « minimum 20 % »

Les exemples ci-dessous sont simplifiés et purement illustratifs : en pratique, le calcul dépend des retraitements du RFR, de la CEHR, d’éventuels prélèvements libératoires et des règles spécifiques aux revenus exceptionnels.Exemple 1 — Personne seule, revenu élevé mais taux déjà > 20 % (CDHR = 0).

Revenu (RFR retraité) : 800 000 € → 20 % = 160 000 €.

IR + CEHR + prélèvements libératoires (retenus) : 190 000 €.

La différence est négative (160 000 – 190 000). Aucune CDHR n’est due.Exemple 2 — Personne seule, taux \< 20 % (CDHR due).

Revenu (RFR retraité) : 800 000 € → 20 % = 160 000 €.

IR + CEHR + prélèvements libératoires (retenus) : 120 000 €.

CDHR (théorique) = 160 000 – 120 000 = 40 000 €.Exemple 3 — Couple avec 2 personnes à charge : impact des majorations.

Revenu (RFR retraité) : 900 000 € → 20 % = 180 000 €.

IR + CEHR + prélèvements libératoires (retenus) : 140 000 €.

Majoration « foyer » : 12 500 € + (2 × 1 500 €) = 15 500 €.

CDHR (théorique) = 180 000 – (140 000 + 15 500) = 24 500 €. (legifrance.gouv.fr)

4) Acompte, déclaration et sanctions : ce que les redevables doivent anticiper en 2026

4.1. L’acompte : 95 % et une fenêtre courte

Pour les revenus 2025, l’acompte CDHR était à payer entre le 1er et le 15 décembre 2025, pour un montant de 95 % de la contribution estimée. (impots.gouv.fr)Si la prorogation au titre des revenus 2026 est confirmée dans la loi de finances pour 2026 promulguée, le schéma attendu serait un acompte « miroir » à verser en décembre 2026 sur la base d’une estimation (avec régularisation lors de la liquidation définitive). Cette logique de reconduction et de maintien de l’acompte figure dans les travaux parlementaires et analyses de praticiens. (senat.fr)

4.2. Où et comment déclarer : service « Prélèvement à la source » (espace particulier)

Pour l’acompte 2025, la procédure officielle est dématérialisée : connexion à l’espace particulier, accès à « Prélèvement à la source », puis parcours dédié « calculer mon acompte ». Le paiement se fait par prélèvement sur un compte bancaire (RIB). (impots.gouv.fr)

Bon réflexe : l’administration met également à disposition un simulateur IR adapté, permettant de vérifier l’assujettissement et d’estimer le montant (le simulateur ne permet pas de payer). (impots.gouv.fr)

4.3. Peut-on corriger après validation ?

La FAQ CDHR indique que la validation de la déclaration et du paiement est définitive (pas de déclaration rectificative), mais qu’un versement complémentaire a pu être effectué jusqu’au 24 décembre 2025 inclus en cas d’insuffisance. (impots.gouv.fr)

4.4. Sanctions : majoration de 20 % en cas de défaut, retard ou sous-estimation significative

La documentation officielle précise que des pénalités peuvent s’appliquer sous la forme d’une majoration de 20 % :

• en cas de défaut ou de retard de paiement ;
• si l’acompte versé est inférieur de plus de 20 % à 95 % de la contribution réellement due.

La situation est appréciée à l’issue de la campagne de déclaration au printemps (pour les revenus 2025 : printemps 2026). (impots.gouv.fr)

5) Déclaration de revenus au printemps 2026 : calendrier et formulaires utiles

5.1. Déclaration 2026 des revenus 2025 : ouverture en avril 2026

La déclaration annuelle de revenus (campagne 2026 portant sur les revenus 2025) doit débuter en avril 2026. À la date de vérification du 1er janvier 2026, Service-Public.fr indique que les documents et services de la campagne ne sont pas encore mis en ligne et seront publiés lorsqu’ils seront disponibles. (service-public.gouv.fr)En pratique, les dates limites varient habituellement selon le département et le mode de dépôt (en ligne / papier). Les dates officielles 2026 doivent être confirmées par la DGFiP lors de l’ouverture de la campagne.

5.2. Exemples de formulaires à mobiliser (selon la nature des revenus)

La CDHR s’apprécie à partir d’éléments qui se retrouvent dans la déclaration de revenus et ses annexes. À titre d’exemples (liste non exhaustive) :

• Formulaire 2042 : déclaration principale (salaires, pensions, charges, etc.).
• Formulaire 2042 C / 2042 C PRO : revenus complémentaires / professionnels selon les cas.
• Formulaire 2047 : revenus de source étrangère (déclarations et mécanismes d’élimination de la double imposition).
• Formulaire 2074 : plus-values mobilières, selon les opérations et options.

Le guide usager CDHR (acompte 2025) donne également des exemples de rubriques qui peuvent être demandées dans le parcours en ligne (notamment pour certains revenus exonérés retenus au taux effectif, ou des revenus soumis à prélèvement libératoire). Ces rubriques pouvant évoluer, une vérification « au millésime » est indispensable. (impots.gouv.fr)

6) Points d’attention patrimoniaux et internationaux (pratique)

6.1. Revenus exceptionnels, plus-values et quotient : attention aux règles spécifiques

Le texte légal et la documentation administrative retiennent, sous conditions, certains revenus « non annuels » pour le quart de leur montant dans l’assiette (et un traitement corrélatif côté impôt retenu), ce qui peut modifier sensiblement le taux moyen d’imposition « CDHR ». (legifrance.gouv.fr)

6.2. Réductions et crédits d’impôt : une neutralisation partielle dans le calcul

L’article 224 prévoit que, pour la détermination de l’impôt sur le revenu retenu au calcul, l’IR peut être majoré de l’avantage en impôt procuré par certaines réductions et crédits d’impôt (dans les conditions prévues par le texte). L’objectif est de limiter les situations où un contribuable « efface » l’IR par des avantages fiscaux tout en restant dans le champ des très hauts revenus. (legifrance.gouv.fr)

6.3. Mobilité internationale : résidence fiscale et revenus étrangers

Le champ de la CDHR est, par principe, limité aux résidents fiscaux français (article 4 B CGI), ce qui la distingue de certains mécanismes pouvant toucher des non-résidents sur des revenus de source française. (legifrance.gouv.fr)Sur les revenus de source étrangère, la documentation CDHR traite des interactions avec certains crédits d’impôt et des revenus exonérés pris en compte pour le taux effectif, ce qui peut exiger une vigilance accrue dans la préparation des données. (impots.gouv.fr)

6.4. Investissements, structuration, actifs numériques : une approche globale

La CDHR est un « verrou » d’imposition minimale : ses effets doivent être analysés en cohérence avec l’ensemble de votre situation (flux de dividendes, cessions, structuration, conventions fiscales, etc.). Pour les contribuables exposés à des problématiques de fiscalité internationale ou d’actifs numériques, une revue coordonnée des enjeux (déclaratif, qualification des revenus, résidence, traçabilité) est souvent déterminante. Vous pouvez consulter les champs d’intervention du cabinet sur Droit fiscal et Droit NTIC.

FAQ – CDHR en 2026 : questions fréquentes

La CDHR est-elle automatiquement due dès 250 000 € / 500 000 € de revenus ?

Non. Les seuils (250 000 € / 500 000 €) ouvrent le champ d’analyse, mais la CDHR n’est due que si, après application des retraitements légaux, la somme IR + CEHR (et certains prélèvements libératoires) demeure inférieure à 20 % du revenu retenu. La contribution est « différentielle » : elle comble uniquement l’écart pour atteindre le niveau d’imposition minimale. En outre, un mécanisme de décote s’applique sous 330 000 € / 660 000 €, ce qui peut atténuer l’effet de seuil. (legifrance.gouv.fr)

Devrai-je payer un acompte de CDHR en décembre 2026 ?

Pour les revenus 2025, un acompte de 95 % devait être déclaré et payé entre le 1er et le 15 décembre 2025 via l’espace particulier (rubrique « Prélèvement à la source »). Pour les revenus 2026, la logique de prorogation discutée dans le cadre du budget 2026 va dans le sens d’un acompte « miroir » en décembre 2026, mais au 13 février 2026 la loi de finances pour 2026 est encore annoncée comme en attente de contrôle de constitutionnalité et de publication. Une confirmation par le texte promulgué est donc nécessaire. (impots.gouv.fr)

Que risque-t-on en cas d’absence de paiement ou de sous-estimation de l’acompte ?

La FAQ officielle relative à l’acompte 2025 indique qu’une majoration de 20 % peut être appliquée en cas de défaut ou de retard de paiement. Une majoration est également prévue lorsque l’acompte versé est inférieur de plus de 20 % à 95 % du montant réellement dû. Le « constat » est opéré après la déclaration annuelle (pour les revenus 2025 : au printemps 2026). Ces règles imposent une vigilance particulière sur la fiabilité des estimations (notamment plus-values, revenus exceptionnels, revenus étrangers). (impots.gouv.fr)

Comment savoir si mon « RFR retraité » me rend redevable de la CDHR ?

Le revenu retenu est le RFR diminué d’éléments listés par l’article 224, II (certains abattements, bénéfices exonérés, éléments impatriés, etc.) et avec un traitement particulier de certains revenus non annuels (retenus, sous conditions, pour un quart). L’administration met à disposition un simulateur adapté et une documentation opérationnelle sur la démarche d’acompte (parcours « Prélèvement à la source »). En pratique, la détermination du revenu et des retraitements peut devenir technique dès lors qu’il existe des revenus de capitaux mobiliers, des plus-values, ou des revenus étrangers. (legifrance.gouv.fr)

Et maintenant ?

La CDHR, et plus encore sa prorogation annoncée au titre de 2026, suppose une anticipation à la fois déclarative (données disponibles à date d’acompte) et stratégique (qualifications, options, flux, mobilité). Pour sécuriser votre situation, vous pouvez consulter les ressources du cabinet sur le site de NBE Avocats et prendre attache via le formulaire de contact, notamment si vous êtes concerné par des problématiques de fiscalité des particuliers et des investissements ou de structuration impliquant des enjeux numériques (Droit NTIC).

Une JEI « à impact » est en passe de voir le jour.

Le statut de “Jeune Entreprise d’Innovation à Impact” (JEII) vise à étendre les mécanismes de soutien à l’innovation à des entreprises dont l’innovation est sociale et/ou environnementale, en s’appuyant notamment sur des critères issus de l’économie sociale et solidaire (ESS) et des jeunes entreprises d’utilité sociale. Le dispositif a été intégré au projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026) tel qu’adopté définitivement le 2 février 2026, dans l’attente du contrôle de constitutionnalité et de la publication au Journal officiel. Source (adoption définitive).Attention : le présent article est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les conditions d’éligibilité et modalités déclaratives doivent être appréciées au cas par cas (notamment au regard du texte finalement promulgué, de ses décrets/BOFiP à venir, et de votre situation). Pour une analyse sécurisée, un rendez-vous peut être pris avec le cabinet.

1) JEI, JEC, JEU… et désormais JEII : replacer la réforme dans son contexte

Le régime des jeunes entreprises innovantes repose principalement sur l’article 44 sexies-0 A du CGI (qualification) et sur des dispositifs « satellites » (exonérations sociales, exonérations d’impôts locaux, réduction d’impôt pour les investisseurs, etc.). La doctrine fiscale est régulièrement mise à jour, notamment s’agissant du seuil de dépenses de R\&D ouvrant droit à la qualification (JEI/JEC). BOFiP (conditions JEI).À titre de repères récents :

• Depuis la loi de finances pour 2024, l’exonération d’impôt sur les bénéfices n’est plus ouverte aux JEI créées à compter du 1er janvier 2024 (elle demeure possible pour les entreprises créées jusqu’au 31 décembre 2023, sous conditions). BOFiP (actualité 03/07/2024).
• Le seuil de dépenses de R\&D permettant la qualification JEI a été rehaussé (notamment au regard de l’entrée en vigueur au 1er mars 2025 de certaines dispositions sociales). BOFiP (mise à jour 16/07/2025).

La JEII s’inscrit dans ce mouvement : il s’agit d’une nouvelle catégorie dans l’architecture JEI, visant des entreprises pour lesquelles l’innovation se matérialise par une utilité sociale ou environnementale, et non uniquement par l’innovation technologique « classique ».

2) Cadre juridique et calendrier : où en est-on au 13 février 2026 ?

Au 13 février 2026, la trajectoire institutionnelle à connaître est la suivante :

• Le PLF 2026 a été adopté définitivement le 2 février 2026.
• Le Premier ministre a annoncé la saisine du Conseil constitutionnel à la suite de l’adoption définitive. Le Club des Juristes (03/02/2026).
• En pratique, certaines mesures (notamment la réduction d’impôt) sont rédigées pour s’appliquer à compter du lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026, et sont bornées dans le temps (jusqu’au 31 décembre 2028, avec extinction annoncée au 1er janvier 2029 pour la catégorie JEII selon les commentaires de place). Synthèse KPMG Avocats (26/01/2026).

Conséquence : les développements ci-dessous décrivent le dispositif JEII tel qu’il ressort du texte adopté et des analyses publiées. Ils devront être confirmés à la lecture de la loi promulguée, puis des commentaires administratifs (BOFiP) et, le cas échéant, des textes d’application.

3) Conditions d’éligibilité à la JEII (texte adopté) : le “tronc commun” JEI + une condition “impact”

3.1. Les conditions communes (héritées du socle JEI)

La JEII serait construite comme une sous-catégorie du dispositif JEI : l’entreprise doit donc, en principe, respecter les conditions structurelles du régime JEI (PME, âge, détention du capital, activité nouvelle, etc.), appréciées à la clôture de l’exercice. Entreprendre.Service-Public.fr (vérifié le 01/01/2026).À titre pédagogique, on retrouve notamment :

• PME : moins de 250 salariés et CA \< 50 M€ ou total de bilan \< 43 M€ ;
• Âge : en principe moins de 8 ans (pour les entreprises créées à compter du 1er janvier 2023) ;
• Capital : détention minimale (ex. 50% par des personnes physiques ou structures éligibles) ;
• Activité nouvelle (non issue d’une concentration, restructuration, extension ou reprise) ;
• R\&D : la JEII ne supprime pas la logique « dépenses de recherche », mais la module (voir ci-dessous).

3.2. La condition “R\&D” propre à la JEII : un seuil inférieur à la JEI “classique”

D’après les synthèses publiées sur le texte du PLF 2026, seraient qualifiées de JEII les PME :

• créées depuis moins de 8 ans, et
• réalisant des dépenses de recherche éligibles (au sens du CIR et/ou de certains crédits de recherche collaborative), représentant entre 5% et 20% des charges fiscalement déductibles (avec exclusions spécifiques telles que pertes de change et charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement). Synthèse KPMG Avocats (art. “Création d’une nouvelle catégorie…”, 26/01/2026).

Lecture pratique : la JEII serait destinée à des entreprises à impact qui font de la R\&D, mais dont l’effort de R\&D n’atteint pas (ou pas toujours) le seuil de la JEI “standard” (souvent 20% des charges selon les périodes et règles applicables). BOFiP (seuil JEI et modalités de calcul).Exemple chiffré (méthode) : une société clôture au 31/12/2026 et supporte 1 000 000 € de charges fiscalement déductibles (hors exclusions). Si ses dépenses de recherche éligibles (au sens CIR) représentent 80 000 €, le ratio est de 8%. Dans une logique JEII, ce ratio pourrait être compatible (car ≥ 5% et \< 20%), alors qu’il pourrait être insuffisant pour une JEI “classique” selon les règles applicables. La qualification exacte exige toutefois une revue précise des postes et exclusions, à documenter.

3.3. La condition “impact” : ESS, utilité sociale, ESUS…

La JEII s’appuie sur des notions déjà existantes en droit français :

• les jeunes entreprises d’utilité sociale (référencées par le texte via le Code du travail) ;
• les conditions ESS au sens de la loi du 31 juillet 2014 (et, dans la pratique, l’écosystème ESUS constitue souvent une pièce du dossier probatoire, même si tout ne se résume pas à l’agrément).

Les références citées dans les analyses du texte renvoient notamment :

• au Code du travail (référence aux “jeunes entreprises d’utilité sociale”) : Légifrance – Code du travail ;
• à la loi n° 2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire : Légifrance – Loi ESS.

Point d’attention : l’appréciation “impact/ESS/utilité sociale” est documentaire et potentiellement contrôlable. En pratique, on attendra des précisions administratives (BOFiP) sur les justificatifs acceptés, l’articulation avec l’agrément ESUS, et les modalités de preuve en cas de contrôle.

4) Avantages associés à la JEII : panorama opérationnel

4.1. Réduction d’impôt pour les investisseurs : vers un taux porté à 40% (JEII)

Le texte analysé prévoit un accès au volet “IR-PME / Madelin” renforcé, avec un taux porté à 40% pour les souscriptions au capital de JEII (au lieu de 30% pour les souscriptions JEI/JEU/JEC dans le régime spécifique introduit depuis 2024). Synthèse KPMG Avocats (JEII et IR-PME).Pour mémoire, les souscriptions JEI/JEU/JEC (régime spécifique) sont déclarées via la déclaration 2042-RICI et l’administration mentionne la case 7CR pour les souscriptions éligibles (selon millésime). Impots.gouv.fr (MAJ 01/07/2025).Exemple chiffré (à titre pédagogique) : un contribuable investit 50 000 € au capital d’une entreprise éligible :

• à 30% (JEI “classique” dans le dispositif IR-JEI), la réduction théorique serait de 15 000 € ;
• à 40% (JEII, selon texte adopté), la réduction théorique serait de 20 000 €.

La réduction effectivement imputable dépendra des plafonds applicables, des règles “de minimis / aides d’État” et du plafonnement global des avantages fiscaux.À ne pas négliger : l’investisseur doit conserver un état individuel remis par la société (attestant le respect des conditions), et être en mesure de le produire sur demande de l’administration. Entreprendre.Service-Public.fr (IR-PME, obligations déclaratives).

4.2. Exonérations d’impôts locaux : CFE / TFPB (sur délibération locale)

Les JEI peuvent bénéficier, sous conditions et sur délibération des collectivités, d’exonérations temporaires d’impôts locaux (CFE et taxe foncière sur les propriétés bâties). Entreprendre.Service-Public.fr (exonérations fiscales JEI). Le texte PLF 2026 tel que commenté prévoit également l’ouverture de ces exonérations à la JEII, avec un renvoi à l’article 1466 D du CGI dans les analyses publiées. Synthèse KPMG Avocats (JEII et impôts locaux).Délais déclaratifs (pratique) :

• Taxe foncière : la déclaration doit être souscrite avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est demandée. Service-Public (TFPB JEI).
• CFE : la demande se fait via une déclaration modificative par établissement (formulaire 1447-M-SD), dans les délais de la campagne CFE. Service-Public (1447-M-SD et demande d’exonération).

Exemple de date : pour une entreprise souhaitant une exonération de CFE au titre de 2026, la règle générale renvoie au 2e jour ouvré suivant le 1er mai. En 2026, cela correspond au mardi 5 mai 2026 (1er mai étant férié). La date exacte peut varier selon la situation (création d’établissement, changement d’exploitant, etc.). Service-Public (règle de délai CFE JEI).

4.3. Exonération de cotisations patronales : attention aux conditions et plafonds

Le régime JEI ouvre (dans certains cas) droit à une exonération de cotisations patronales d’assurances sociales et d’allocations familiales, dans la limite :

• d’un plafond de rémunération mensuelle prise en compte fixé (au 1er janvier 2026) à 8 203,65 € ;
• et d’un plafond d’exonération de 240 300 € par établissement et par année civile. Entreprendre.Service-Public.fr (plafonds exonération sociale).

Les fonctions visées sont limitativement énumérées (ingénieurs-chercheurs, techniciens, gestionnaires de projet R\&D, juristes PI liés au projet, personnels de tests, etc.). Service-Public (liste de fonctions).JEII et exonération sociale : l’objectif affiché est d’aligner la JEII sur les “aides” JEI. En pratique, l’ouverture effective de l’exonération sociale dépendra de l’articulation finale entre le CGI et les textes sociaux, ainsi que des commentaires de l’administration (URSSAF/BOSS). Une revue juridique est recommandée avant “prise en paie” de l’exonération.

4.4. Remboursement immédiat de certains crédits d’impôt : un enjeu de trésorerie

Les analyses publiées indiquent que les JEII pourraient demander le remboursement immédiat de créances liées à certains crédits d’impôt (CIR, CII, crédit recherche collaborative), mécanisme déjà central pour la trésorerie des entreprises innovantes. Synthèse KPMG Avocats (remboursement immédiat).Formulaires utiles (professionnels) :

• Déclaration du CIR : formulaire 2069-A-SD (millésime 2026 disponible). Impots.gouv.fr (2069-A-SD).
• Demande de remboursement de créances de crédits d’impôt (IS) : formulaire 2573-SD (millésime 2026 disponible). Impots.gouv.fr (2573-SD).

Calendrier (repère) : pour une société à l’IS clôturant au 31 décembre 2026, la déclaration permettant de liquider l’IS et les crédits d’impôt se dépose en principe au plus tard le 15 avril 2027 (15 du 4e mois suivant la clôture), sous réserve des règles déclaratives applicables et des téléprocédures. Service-Public (CIR – échéances).

5) Procédure pratique : comment “créer” et sécuriser un statut JEII ?

Il n’existe pas, à ce stade, une “immatriculation JEII” distincte au greffe : la qualification s’apprécie via des critères fiscaux et des justificatifs. Une démarche structurée permet de limiter le risque de remise en cause.

1. Cartographier l’éligibilité : PME, âge, capital, activité nouvelle, et rattachement ESS/utilité sociale.
2. Calculer et documenter le ratio de R\&D (dépenses éligibles / charges déductibles), avec retraitements et exclusions.
3. Constituer le dossier “impact” : statuts, objet social, gouvernance, modalités de lucrativité, politiques de distribution, preuves d’utilité sociale/environnementale, et le cas échéant éléments liés à l’écosystème ESUS/ESS.
4. Sécuriser la partie R\&D : il existe des modèles de demandes d’avis/renseignements pour le statut JEI, utiles pour “verrouiller” certains éléments techniques. BOFiP (références JEI).
5. Anticiper les déclaratifs : 1447-M-SD (CFE), 2069-A-SD (CIR), 2573-SD (remboursement), 2042-RICI côté investisseurs, etc.

Dans une approche “cabinet”, la sécurisation consiste souvent à produire une note de position (éligibilité JEI/JEII, méthode de calcul du ratio, dossier ESS/utilité sociale, gestion du risque URSSAF/contrôle fiscal), puis à accompagner la mise en œuvre opérationnelle (paie, fiscalité, investissements).

6) Points de vigilance (très fréquents en contrôle)

• Effet “cliquet” : la perte d’une condition peut entraîner la perte d’avantages, avec régularisations (notamment sociales).
• Non-cumul : certains régimes d’exonération ne se cumulent pas avec la JEI (zones, “entreprise nouvelle”, etc.). Service-Public (règles de cumul JEI).
• Définition des dépenses R\&D : l’éligibilité CIR (et l’imputation correcte) est un sujet technique, qui doit être cohérent avec la qualification JEI/JEII.
• Investisseurs : une réduction d’impôt majorée suppose une documentation solide (état individuel, respect des plafonds, conservation des titres, règles UE d’aides d’État).

FAQ – JEII : questions fréquentes (et réponses concrètes)

La JEII remplace-t-elle la JEI ?

Non. La JEII est conçue comme une catégorie supplémentaire au sein de l’écosystème JEI, destinée à des entreprises dont l’innovation est principalement sociale ou environnementale, tout en conservant une composante de dépenses de recherche. Au 13 février 2026, le dispositif est rattaché au PLF 2026 adopté définitivement le 2 février 2026, mais sa mise en œuvre dépend de la promulgation et des commentaires administratifs à venir. Dans la pratique, l’enjeu est d’identifier la “bonne” catégorie (JEI, JEC, JEII) selon votre ratio R\&D et votre structuration.

Faut-il obligatoirement un agrément ESUS pour être JEII ?

Les analyses publiées renvoient à des critères de jeunes entreprises d’utilité sociale et/ou aux conditions ESS au sens de la loi du 31 juillet 2014. L’agrément ESUS est souvent un marqueur probatoire fort, mais il ne faut pas présumer qu’il sera l’unique voie d’accès : le texte vise des catégories juridiques plus larges (utilité sociale / ESS). En pratique, il faudra constituer un dossier de preuves (objet, gouvernance, lucrativité, utilité) et vérifier l’articulation exacte retenue dans le texte promulgué et le BOFiP.

Comment un investisseur déclarera-t-il la réduction d’impôt JEII ?

À ce jour, pour les souscriptions au capital de JEI/JEU/JEC dans le régime IR-JEI, l’administration renvoie à la déclaration 2042-RICI (avec une case dédiée, par exemple 7CR selon les millésimes). La JEII, avec un taux annoncé à 40%, pourrait faire l’objet d’une case spécifique ou d’un sous-dispositif dans les formulaires à venir. L’investisseur devra conserver l’état individuel fourni par la société. Il est recommandé d’anticiper la “piste d’audit” (attestations, date de versement, nombre de titres, éligibilité JEII).

Une JEII pourra-t-elle bénéficier de l’exonération de CFE/TFPB ?

Le régime d’exonérations d’impôts locaux des JEI repose sur une délibération des communes/EPCI et sur des déclarations dans les délais (notamment pour la CFE via la 1447-M-SD par établissement). Les commentaires de place indiquent que la JEII ouvrirait également cet accès, sous réserve du texte final. En pratique, le bon réflexe est de vérifier (i) l’existence d’une délibération locale, (ii) le respect strict des dates (règle du 2e jour ouvré après le 1er mai pour la CFE), et (iii) la cohérence entre qualification JEII et pièces justificatives.

Le remboursement immédiat du CIR est-il automatique pour une JEII ?

Non : même lorsqu’un remboursement immédiat est ouvert, il suppose une démarche déclarative et des formulaires adaptés. Pour le CIR, l’entreprise déclare ses dépenses via le 2069-A-SD et, si elle est à l’IS, formule une demande de remboursement via le 2573-SD. La JEII a vocation (selon les analyses publiées) à faciliter l’accès au remboursement immédiat, mais la sécurisation repose sur une documentation technique robuste (éligibilité des dépenses, traçabilité, cohérence comptable et fiscale). En cas d’enjeu de trésorerie significatif, une revue préalable est vivement conseillée.

Et maintenant ?

La JEII est un dispositif potentiellement structurant pour les entreprises à impact… à condition de sécuriser l’éligibilité (R\&D, ESS/utilité sociale, impôts locaux, paie/URSSAF, investisseurs). Pour aller plus loin, vous pouvez consulter la page d’accueil de NBE Avocats, notre approche en droit fiscal (fiscalité de l’innovation, structuration, contrôles et contentieux), ainsi que nos compétences connexes en droit NTIC (contrats, IP/IT, enjeux numériques souvent liés à l’innovation). Pour une analyse de votre situation et un accompagnement opérationnel, vous pouvez nous écrire via la page Contact.